Кто будет платить

О том, что российские заемщики испытают на себе последствия удорожания заграничных вливаний своим кредиторам, на рынке заговорили почти сразу после начала американского кризиса. Михаил Бусыгин, член правления Городского ипотечного банка, в сентябре 2007 г. заявлял «Ведомостям», что «есть все основания опасаться, что в ближайшее время ряд кредитных организаций ужесточит условия выдачи ипотечных кредитов, в первую очередь для так называемых серых заемщиков или тех, кто берет у банка максимальный кредит - на 75-100% от стоимости квартиры».

«Возможно, что мы уже достигли минимума процентных ставок, и заемщикам надо этим пользоваться. Ипотечные кредиты могут начать дорожать», - предупреждал Бусыгин. По данным индекса рынка ипотечных ставок (ИРИС, средний показатель ипотечных ставок 50 ведущих российских банков), в конце первого полугодия 2007 г. процентные ставки по ипотечным кредитам равнялись 11,2% в долларах и 13% в рублях.

Зибарев прогнозировал, что банки постепенно будут ужесточать требования к заемщикам, откажутся от упрощенной проверки платежеспособности клиентов (с устным подтверждением дохода), не будут привлекать в качестве созаемщиков родственников, гражданских супругов и др., откажутся от кредитов без первоначального взноса: «В общем, перестанут выдавать займы людям, которым не хватает доходов для получения, а значит, и выплаты кредита».

Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования, говорит, что недоверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам побороть удастся нескоро, «но наши банки уже делают первые шаги, стараясь наполнять портфели относительно небольшими кредитами, выдаваемыми заемщикам исключительно с первой категорией риска». Так, как было раньше, уже не будет никогда или будет нескоро, уверен Комолов. «Эра дешевых денег закончилась, когда инвесторы поняли, что хеджирование рисков от них все равно не уберегло», - констатирует он.

«Банкам, за плечами которых не стоит государство или первоклассные финансовые институты, на низкую стоимость привлечения долгового финансирования рассчитывать не стоит, - продолжает аналитик. - Значит, останутся те, кто не поднимет ставки для заемщиков. Возможность не поднимать ставки есть у многих, но разговоры о кризисе дают возможность заработать на волне смирения заемщиков с тем, что ставки выросли».

Извлечь уроки

Уроки кризиса subprime показывают, что цены на жилье могут не только расти, но и падать, говорит Сучков. Соответственно, без внутренних источников долгосрочного фондирования система ипотечного кредитования становится уязвимой. «До тех пор, пока этот рынок не сформирован, мы будем стоять на одной ноге, зависеть от международных инвесторов, на которых мы не можем влиять», - резюмирует Сучков. В декабре 2007 г. Москоммерцбанк объявил о том, что в рамках секьюритизации своих ипотечных активов продал пул ипотечных закладных на $311,3 млн. Альфа-банк, по сообщению Зибарева, планирует в 2008 г. секьюритизировать на международных рынках портфель ипотечных кредитов (как рублевых, так и долларовых) на $0,5 млрд. Также Альфа-банк намерен начать рефинансирование ипотечных кредитов, выданных по программе АИЖК. «Конечно, при рассмотрении заявок на рефинансирование банк будет тщательно анализировать заемщиков, так как появились дефолты, связанные, как мы думаем, с несоблюдением стандартов АИЖК при выдаче кредитов», - заявил Зибарев.

Кроме секьюритизации, не существует иного надежного способа привести в соответствие по срокам активы и пассивы банка, утверждают и аналитики Росевробанка. По их мнению, развитие ипотечного кредитования за счет собственных ресурсов ограничено даже у крупных банков. При современных темпах развития ипотечного рынка этот предел может наступить в ближайшие два года, прогнозируют в Росевробанке. «Секьюритизация, несомненно, благо, ведь по ее итогам банк получает дополнительные средства, которые стоят дешевле, чем деньги, которые банк может занять на открытом фондовом российском или зарубежном рынке», - соглашается Зибарев. Кроме того, добавляет он, банк избавляется от долгосрочного кредитного портфеля, что также крайне выгодно, «не все российские банки в состоянии долго оставлять такие портфели на собственном балансе».

«Секьюритизация является оптимальным инструментом для рефинансирования ипотечных кредитов, - уверен Исеев. - Облигации и т. п. не позволяют в полной мере оптимизировать риски (кредитные, процентные и др.)». Ее развитию, говорит банкир, мешает только текущее состояние рынка - «и больше ничего». Потенциальных российских инвесторов (или даже классов инвесторов) надо знакомить со структурированными продуктами, они должны понимать все риски.

Второе необходимое условие - действенная нормативная база. В России нет закона о секьюритизации, а существующий ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который с момента своего принятия в 2003 г. не перестает реформироваться, пока что не может удовлетворить финансистов. «Это неинтересный закон. Не знаю, как по нему можно жить, - мы не можем», - откровенен Хисаметдинов. «Он катастрофически неудачен, я никому не советую повторять опыт АИЖК, - признает Олег Иванов, вице-президент АРБ, и добавляет: - Будущее российской секьюритизации связано с будущим законодательством». Изменения необходимо внести не только в закон об ипотечных ценных бумагах, но и в Гражданский кодекс, закон о банкротстве и другие документы.

В конце декабря 2007 г., как сообщили информагентства, профильные комитеты Госдумы рекомендовали принять к рассмотрению законопроект «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».