Загородное жилье уже больше года продвигают как востребованную альтернативу переоцененным московским квартирам. И в целом рынок индивидуальных жилых домов и участков выглядит благополучнее рынка городских квартир, уверены эксперты. Однако общее для столичного региона снижение покупательской активности, специфические проблемы земельного оборота, транспортные проблемы Подмосковья и расхождение запросов инвесторов и возможных потребителей сказались и на реализации загородных проектов.

Предложение, особенно дорогих поселков, росло, хотя реальный спрос на них не увеличивался. Тогда как жилье, действительно способное конкурировать за потребителя экономкласса с квартирами в Москве, девелоперы строить не спешат. Возможно, ситуация начнет меняться, когда модные нынче планы по комплексной малоэтажной застройке области миллионами квадратных метров начнут воплощаться в жизнь, но в 2007 г. это были только обсуждаемые проекты разной степени проработанности («Рублево-Архангельское», «Остров Барвиха», «Остров Истра», «А101»).

«Спрогнозировать их успешность на данный момент сложно», - говорит Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Pauls Yard. Но поскольку земля в Подмосковье дорожает, проекты с более плотной малоэтажной застройкой и таунхаусами будут появляться все чаще.

Закрытый, непрозрачный загородный рынок сохраняет инвестиционную привлекательность. По словам Валерия Мищенко, директора по развитию Rodex Group, этому способствует низкая доходность других инструментов в 2007 г. (столичная недвижимость, фондовый рынок). Застройщики не боятся делать крупные вложения в загородном сегменте, утверждает он. Общий объем инвестиций в строительство жилья в Московской области, по подсчетам Александра Скобкина, ведущего аналитика агентства недвижимости Doki, в 2007 г. составил около 270 млрд руб.

Девелопмент дает хорошую маржу, соглашается Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, поэтому «лендлорды предпочитают продаже земли ее освоение».

«Развитие рынка облигаций, использование других способов внешнего и внутреннего заимствования увеличивают приток инвестиций в недвижимость. Развитие системы ипотечного кредитования дало возможность состоятельным людям делать покупки без вывода денег из основного бизнеса. Растущий приток клиентов из регионов Урала, Поволжья, Северо-Запада в Москву и Московскую область увеличил платежеспособный спрос на загородную недвижимость во всех сегментах. «Многие поселки для удовлетворения разнопланового спроса закладывают в один проект и таунхаусы, и малоэтажные дома с апартаментами, и домовладения на отдельных земельных участках», - описывает ситуацию Кротова.

«В связи с ростом цен на 30-40% многие девелоперы и застройщики находят инвестиционно привлекательными земельные массивы, расположенные на удалении 60-80 км и более от МКАД», - продолжает она. По данным Pauls Yard, значительно подскочили цены в Рузском районе Подмосковья (100-120 км от МКАД).

Объемы и цены

Объем загородного рынка за 2007 г. оценивается аналитиками компании «Терра-Недвижимость» в $14 млрд, на 2008 г. прогнозируется около $19 млрд (без учета возможной инфляции и падения курса доллара).

«Подмосковный рынок вел себя достаточно активно, демонстрируя устойчивую динамику цен как на землю, так и на дома в организованных коттеджных поселках в среднем на 28-32% в год», - говорит Александр Скобкин. В компании Mayfair Properties рост цен на участки за год оценили в среднем в 35%. В «Пересвет - Реал Эстейт» говорят о 15-20%-ном подорожании загородного жилья. По количеству предлагаемых объектов (коттеджных поселков) предложение увеличилось на 25%, рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%, оценивают в компании «Терра-Недвижимость».

Руководитель отдела маркетинга и экономики «Велес Капитал Девелопмент» Наталья Манько, напротив, не находит в итогах года заметного ценового роста. По ее словам, «происходит выравнивание цен. Затянувшейся отложенный спрос провоцирует активизацию маркетинговых мероприятий (акции, скидки, подарки, дополнительные услуги) для привлечения покупателей». По оценке «Пересвет - Реал Эстейт», средневзвешенная цена 1 кв. м в коттеджных поселках составила около $3000, в поселках таунхаусов - около $2400.

В натуральном выражении предложение загородной недвижимости Наталья Бланкова, маркетолог «Пересвет - Реал Эстейт», оценивает в 3 млн кв. м. В «Терре» говорят о большем объеме - 5,7 млн кв. м (т. е. в среднем получается около $2500 за 1 кв. м загородной недвижимости).

Зону до 27 км от Москвы занимают в основном элитные поселки, где цены начинаются от $1,3 млн. Поселки бизнес-класса располагаются до 50 км от МКАД, цены здесь - от $500 000 до $1,3 млн, говорит Тимур Сайфутдинов, гендиректор «Терра-Недвижимости».

На Рублевском шоссе есть предложения по $350 000 за сотку, покупатели на Новорижском шоссе уже заинтересованы в $85 000-120 000 за сотку хорошей лесной территории, продолжает Кротова. Данные о ценах на Рублевке подтверждает Тимур Сайфутдинов: «Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн до $75 млн, а стоимость 1 сотки земли - от $7000 до $350 000. В 2006 г. максимальная стоимость сотки составляла около $300 000, максимальная стоимость домовладения - $45 млн».

По данным «Терра-Недвижимости», темпы роста цен составили: по Новорижскому шоссе - 24,5% (в некоторых поселках - 35-45%), по Дмитровскому шоссе - в среднем 27,62%, по Калужскому шоссе - 27,2% (по некоторым объектам - до 45%). По мнению Марии Литинецкой, быстрее всего дорожали поселки на минском направлении - 297% за период с 2004 по III квартал 2007 г., киевском - 125% и Рублево-Успенском - 143%. Но на Минке наблюдался и наибольший разброс цен (разница почти в 6 раз). «Количество поселков на минском направлении невелико, поэтому несколько проектов премиум-класса сильно завышают среднюю стоимость домовладений в пределах 15 км от МКАД», - объясняет Литинецкая.

Все равно купят

Более 30% в общей структуре предложения приходится на Новорижское шоссе. Доля Рублево-Успенского шоссе, по оценке Литинецкой, - около 20%. Возросло количество предложений на Калужском (около 12-14%) и Дмитровском (около 8%) шоссе. По оценке «Терры», в 2007 г. в структуре предложения общая доля новых поселков Новорижского, Калужского и Дмитровского шоссе составила 57%.

В 2007 г., по данным «Пересвет - Реал Эстейт», преобладают поселки бизнес-класса (68%). На долю элитного сегмента приходится 15% предложений, а на долю экономкласса - 17%. Валерий Мищенко и Наталья Манько отмечают насыщение (ряд экспертов говорят уже и о перенасыщении) элитного сегмента загородного рынка. Спрос между тем неудовлетворен лишь на гораздо более доступное по цене качественное загородное жилье.