Стоимость кредитных ресурсов еще слишком высока, чтобы механизм ипотеки можно было назвать массовым. Удешевлению ипотечного кредитования во многом препятствует длительность, а зачастую и невозможность процесса обращения взыскания на квартиры должников.

По итогам 2007 года объем выданных ипотечных кредитов в России составил около 500 млрд рублей. С одной стороны, темпы роста ипотеки говорят о растущем доверии населения к банкам. Однако масштабное ипотечное кредитование при неработающей системе реализации залога может спровоцировать системный кризис как банковского, так и финансового сектора экономики в целом. Дело в том, что все ипотечные кредиты предусматривают залог приобретаемого жилья, но в случае невозврата кредита реально продать заложенное жилье, выселив должника "в никуда", невозможно. Специального жилищного фонда, который должен быть создан, в частности, для решения вопроса с выселением, катастрофически не хватает. По сути, сегодня закон и правоприменительная практика стоят на страже интересов заемщика, а не кредитора, поэтому, выдавая ипотеку, банк рискует безвозвратно потерять эти средства. Этот перекос крайне удобен для должников, оказавшихся в критической финансовой ситуации, однако другой конец этой палки бьет по развитию ипотеки в целом. Надо четко это понимать: наращивать объем кредитов, возврат которых, по сути, ничем не обеспечен, банки не будут, это не филантропические организации. При этом не стоит забывать, что ипотека, обеспечивая платежеспособный спрос на жилье, способствует развитию многих связанных с ней отраслей экономики, таких как строительство, телекоммуникации, ЖКХ и пр. По подсчетам специалистов, 1 млн квадратных метров вводимого в эксплуатацию жилья создает около 40 тыс. рабочих мест. Препятствуя быстрой, внесудебной практике обращения взыскания и последующей реализации предмета залога, государство ставит серьезные барьеры как для повышения доступности ипотеки - а следовательно, и жилья, - так и для развития экономики в целом.

Законные тенденции

В отличие от привычного и популярного потребительского кредитования ипотека долгосрочный и дорогой финансовой продукт, к которому подходят с одинаковой серьезностью и банки, и заемщики. Если для получения потребительского кредита потенциальному заемщику достаточно иметь паспорт и 15 минут свободного времени для заполнения документов прямо в торговом центре, то процесс принятия решения о выдаче ипотеки может затянуться надолго. Банки с особой тщательностью подходят к оценке заемщика, чтобы минимизировать возможные риски, а заемщик, в свою очередь, должен трезво оценивать свои финансовые возможности по выплате кредита. Поэтому "молодой" портфель ипотечных кредитов, как правило, практически исключает просрочку погашения процентов и тем более дефолт заемщика. Это подтверждает и статистика - по итогам 2007 года процент невозврата ипотечных кредитов составил 1,2%. Проблемы начинаются позже. К сожалению, никто из заемщиков не застрахован от трагических ситуаций, которые могут повлиять на своевременность погашения задолженности. В процессе "старения" кредитов определенная их часть попадает в категорию невозвратов, и часть кредитного портфеля доходит до суда и последующего обращения взыскания на предмет залога.

Согласно закону "Об ипотеке", банк имеет право начать процедуру обращения взыскания на имущество при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении этих сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При выполнении этого условия у банка появляется право потребовать от заемщика полного погашения долга, в некоторых случаях так и происходит. Однако, по словам опрошенных банкиров, подобная тактика скорее исключение, чем правило. Начинать с ультиматумов банкам нет никакого резона, ведь кредит - это продукт, приносящий процентный доход. Поэтому в случае просрочек банки стараются вступить с должником в диалог, чтобы понять, что же реально происходит, способен ли должник дальше обслуживать кредит. Если попытки переговоров ничего не дают, если должник просто прячется от банка или уходит в глухую оборону по принципу "не плачу и платить не буду", тогда у банка не остается иных альтернатив, кроме как приступить к судебной процедуре обращения взыскания или, говоря человеческим языком, к конфискации и продаже залога.

Если рассмотреть чисто судебный аспект проблемы, то на первый взгляд особых проблем у банков возникать в подобных ситуациях не должно. Доказать в суде, что заемщик не исполнил свои кредитные обязательства, достаточно просто, и с точки зрения судебного производства подобные дела не представляются сложными. Это подтверждает и Анна Волкова, директор юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): "По всем искам, поданным агентством и дошедшим до решения суда, были приняты решения в пользу агентства". По словам вице-президента DeltaCredit Константина Артюха, не испытывает в судах проблем с делами по обращению взыскания и его банк.

Однако на практике банки сталкиваются с проблемами как в ходе судебных заседаний, так и в процессе исполнения принятых судом решений. До недавнего времени дел об обращении взыскания в судебной практике почти не встречалось, самыми популярными "банковскими" судебными исками были претензии банков к заемщикам в связи с неуплатой долга по потребкредитам, предполагающие исключительно денежные выплаты. Работа с залогами в натуральной форме от взыскания денежных средств отличается очень сильно, и, несмотря на то, что в законе "Об ипотеке" четко оговорена специальная норма об обращении взыскания, суды, структура крайне консервативная, быстро перестроиться на новую категорию исков пока не смогли. Кроме того, не стоит забывать и о сроках рассмотрения подобных имущественных споров, которые в настоящее время составляют 1,5-2 года, считая от момента подачи иска и до возможной реализации недвижимости. Тем более что законодательно установлена возможность отсрочки исполнения решения сроком до года. Очевидно, что на финансовом положении банка все эти задержки и отсрочки сказываются отнюдь не позитивно. В соответствии с правилами ЦБ об обязательном резервировании сразу после первой задержки выплаты по кредиту банк обязан повышать уровень резервов по данному кредиту, причем с каждой новой задержкой их объем будет увеличиваться, пока не достигнет размера самого кредита. Поскольку формирование обязательных резервов производится за счет капитала банка, у него автоматически снижается капитализация, а следовательно, и объем средств, которые банк мог бы использовать для выдачи новых кредитов. Добавим к этому издержки, связанные с судебным делопроизводством, и картина получится вполне для банка безрадостная, поэтому не случайно кредитные организации используют практику обращения в суд, лишь когда все прочие варианты решения проблемы не дали результата.

Есть и еще один важный аспект вопроса: коммерческий банк не благотворительная организация, призванная решать социальные задачи, а финансовый институт, основная цель которого - получение прибыли. И возможные потери от недобросовестных заемщиков компенсирует за счет более высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. Анна Волкова так комментирует зависимость стоимости ипотеки от длительности судебного разбирательства: "Рост стоимости ипотеки (заемных средств) для конкретного гражданина напрямую зависит от сроков обращения взыскания. Скорее всего, крупные кредитные организации закладывают риски по срокам возможного судебного производства в стоимость денег, но эта составляющая невелика".