Ситуация с финансовыми затруднениями может возникнуть у каждого, и причин на то множество. Если заемщик исправно в течение долгого периода вносил платежи, а затем наступили непредвиденные обстоятельства, вызвавшие проблемы с погашением кредита, банк может пойти ему навстречу. Чаще всего заемщик получает от банка право в определенный период (как правило, до полугода) погашать только проценты за пользование кредитом. Впоследствии он может либо реструктуризировать свой долг, увеличив размер ежемесячных платежей или продлив срок кредита, либо сразу внести пропущенные ранее платежи. Однако стоит оговориться: такой вариант развития событий возможен только тогда, когда заемщик сам сообщает банку о возникших у него трудностях и готов сотрудничать с представителями банка-кредитора. Но, судя по рассказам банкиров, отличительная особенность российских заемщиков - постоянная надежда на лучшее. Многие должники до последнего не идут на контакт с банком, рассчитывая, вероятно, что ситуация нормализуется сама собой. Вместо диалога с кредитором, который не меньше должника заинтересован в скорейшем разрешении проблемы, избирается практика уклонения от любых контактов с банком. Впрочем, проверка на личном опыте справедливости поговорки "сколько веревочке ни виться" всегда заканчивается одним и тем же - судебной повесткой. По словам Анны Волковой, именно в процессе судебного производства должники зачастую радикально меняют линию поведения: "Очень часто заемщик в процессе судебного производства, до решения суда, гасит сумму задолженности, и мы отзываем иск". Она же рассказывает, как поступает АИЖК в подобных ситуациях: "Довольно часто кредитор и заемщик в процессе судебного разбирательства заключают мировое соглашение, в том случае, если заемщик представляет суду и кредитору надлежащее доказательство того, что у него в определенный срок появятся деньги. После выполнения заемщиком своих обязательств по мировому соглашению кредитор отзывает иск". Подтверждает сложившуюся практику и Константин Артюх: "Иногда заемщики действительно находят возможность погасить задолженность после получения решения суда или возбуждения исполнительного производства".

Повысить ликвидность залога, которая сегодня является реальным барьером для проникновения массовой ипотеки, могла бы законодательная норма внесудебного обращения взыскания. Подобная практика давно и активно используется в некоторых европейских странах и США, что делает ипотечный рынок этих стран очень привлекательным для инвесторов. Например, в США кредитор изымает заложенное имущество без обращения в суд и практически сразу, как только несостоятельность заемщика подтверждена. Процесс реализации квартиры занимает четыре месяца. Все это время заемщик еще имеет возможность вернуть недвижимость, выплатив долг, и теряет эту возможность только за пять дней до объявления сделки о продаже. Кроме того, банк имеет право реализовать жилье даже без выселения владельца. Эта обязанность возложена на новых владельцев. В России эта практика пока не применима: интересы банков и заемщиков не сбалансированы и, по сути, остаются игрой с нулевой суммой, в которой пока чаще проигрывают банки.

Отметим, что декларативно закон "Об ипотеке" позволяет осуществлять процедуру внесудебного урегулирования имущественного спора. В статье 55 сказано: "Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки". Однако если банк решит осуществить предусмотренную законом процедуру и решить вопрос без обращения в суд, он должен будет добиваться от должника нотариально заверенного согласия о продаже его имущества. Если заемщик решит не доводить дело до суда и даст согласие на продажу, плюсом для него станет возможность самостоятельно продать квартиру по рыночной стоимости. Это, скорее всего, позволит выручить за нее большую сумму, чем если бы реализацией занимались судебные приставы. Но должник может и не дать согласия на это, ведь пока будут идти судебные разбирательства, вполне может измениться его финансовое положение, да и недвижимость дорожает быстрее, чем растет его долг перед банком. Одним словом, на этапе досудебного урегулирования вопрос с возвратом кредита все еще в руках самого должника, и закон на его стороне.

Однако было бы ошибкой полагать, что, приняв поправки к закону, государство разом решит все проблемы и уберет преграды на пути массового проникновения ипотеки. Скорее всего, принятие поправок, на которых настаивает банковское сообщество, в частности по поводу реализации залога без необходимости получения судебного решения, вызовет новую волну недовольства, уже со стороны населения. Кроме того, нельзя не отметить и другую проблему упрощения реализации заложенного жилья. Получив ликвидный залог, который позволит застраховать возможные риски, банки могут массово снизить требования к заемщикам. К чему это привело в США, всем хорошо известно.

Приставы и гуманизм

Если должник не смог доказать в суде свою платежеспособность, это автоматически означает, что суд примет решение о продаже его жилья. Даже после вынесения решения о реализации имущества в пользу кредитора у должника еще остаются шансы сохранить жилье, найдя необходимую для погашения кредита сумму. Однако это удается далеко не всем. И здесь с должником начинают работать уже судебные приставы. Их деятельность вызывает большие нарекания со стороны ипотечного сообщества, которое отмечает серьезные проблемы исполнительного производства. Владимир Никитин, начальник юридического управления банка "ГПБ-Ипотека", обращает внимание на существенный исполнительский сбор, который составляет 7%. Владимир подчеркивает и другие трудности: "Существенное затягивание сроков исполнительного производства, отсутствие опыта реализации заложенного жилья на торгах, проблема продажи имущества и признания торгов несостоявшимися в случае завышения цены предмета ипотеки". Анна Волкова также рассказывает о взаимоотношениях в процессе исполнительного производства: "Не продлеваются на новый срок договоры, заключенные между судебными приставами и организациями, занимающимися реализацией имущества (филиалы фонда имущества на местах или аккредитованные компании при фонде имущества), не соблюдаются сроки исполнительного производства. И если судебное решение попадает на переход из года в год, то до конца февраля все исполнительное производство просто стоит из-за перебоев в финансировании службы судебных приставов".