Особо игроки ипотечного рынка отмечают неурегулированный вопрос в ситуации, когда под выселение подпадают несовершеннолетние дети. Дело в том, что, согласно Гражданскому кодексу России, любые изменения жилищных условий несовершеннолетних (кроме приобретения жилья на имя несовершеннолетнего ребенка) должны быть согласованы с органами опеки и попечительства, которые крайне неохотно идут на диалог и до последнего стоят на страже интересов детей. Причем, по нормам закона, это касается не только детей-собственников жилья, но и детей, проживающих в квартире собственника. По мнению банков, это означает, что, пропиши заемщик в приобретенной по ипотеке квартире своего ребенка, и никакое выселение ему не грозит. Поэтому некоторые кредитные организации прямо запрещают регистрировать в заложенной квартире несовершеннолетних детей. Может быть, с точки зрения кредитора, это мера и оправданна, однако любой юрист подтвердит незаконность подобных требований.

Сегодня главной проблемой участники рынка ипотечного кредитования считают отсутствие практического опыта выселения граждан из жилья-предмета залога, в случае, если данное жилье является единственным пригодным для проживания заемщика. Разумеется, выбросить человека на улицу государство позволить не может, да и социальные последствия подобного прецедента легко представить. Согласно закону "Об ипотеке", банк-кредитор имеет полное право требовать выселения заемщика и реализовывать квартиру через суд, но Жилищный кодекс, в свою очередь, запрещает выселение граждан из квартир без предоставления им временного жилища. В настоящее время в российской практике законодательно закреплено понятие "маневренный фонд". Этот фонд предназначен в том числе для решения проблемы с предоставлением жилищной площади заемщику, квартира которого по решению суда выставляется на торги. Согласно статье 95 Жилищного кодекса России, жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, в частности утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения были для них единственными. Понятно, что в нынешних условиях, когда темпы строительства жилья не могут удовлетворить даже платежеспособный спрос, выделять жилые помещения под формирование маневренного фонда никто не горит желанием.

Угроза стагнации в ипотечном секторе, обусловленной проблемами с ликвидностью залога, вполне реальна. Предотвратить развитие по этому сценарию способно только государство, и здесь нужна ювелирная и очень точная работа. С одной стороны, государство обязано отстаивать интересы граждан, поскольку никто другой не наделен подобными полномочиями. С другой - защищая сегодня права одного должника, государство во многом лишает права на жилье десятки своих граждан. Поэтому идти на поводу у банков, расширяя их возможности в ущерб граждан, тоже тупиковый путь. Необходимо найти золотую середину, благодаря которой ипотечный бизнес будет взаимовыгоден для всех участников.

Причины неплатежей по ипотеке

Объем выдаваемых ипотечных кредитов Год 2004 2005 2006 01.10.2007 2008 (прогноз) 2009 (прогноз) 2010 (прогноз)

Значение (млрд руб.)	18	43	263	486	757	1060	1591

Источник: АИЖК.

Основные параметры ипотечных кредитов в 2007 году Параметр ипотечного кредита Значение

Средний возраст заемщика, лет	35
Средний совокупный доход заемщика (руб.)	22 410
Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика (руб.)	43 030
Средний размер аннуитетного платежа (руб.)	6770
Средний размер ипотечного кредита (руб.)	1 027 360
Средняя площадь приобретаемого жилья (кв. м)	51,03
Средняя площадь приобретаемого жилья на одного заемщика (кв. м)	26,57
Средневзвешенная процентная ставка (%)	12,72
Средневзвешенный срок кредитования (мес.)	196

Источник: АИЖК.