Страница: 1/2
Финансовый кризис не обошел стороной и кредитование в секторе загородной недвижимости: выросли ставки, ужесточились требования к заемщикам. Но длительного спада участники рынка не ожидают. В условиях продолжающегося роста цен на квартиры в столице многие рассматривают загородные дома как альтернативу покупке двушки в хрущевке.
В США 80% населения живет в частных домах, и
только 20% - в многоквартирных. В России
ситуация обратная: до последнего времени
считалось, что позволить себе дом для
постоянного проживания могут только
состоятельные люди, у которых в черте
города уже есть квартира. Сейчас ситуация
изменилась. В условиях, когда жилье в
столице дорожает (по расчетам экспертов
агентства Irn, за декабрь-январь московская
недвижимость выросла в цене в среднем на 7,9%
в долларах и на 8,7% в рублях), все больше
потенциальных покупателей квартир
обращают внимание на загородную
недвижимость. Если еще три-четыре года
назад доля ипотечных кредитов,
предоставляемых банками на приобретение
загородной недвижимости, в общем портфеле
не превышала 5%, то теперь у некоторых
кредитных организаций таких заемщиков
более 10%, а у некоторых и 15%. Среди причин
взрывного роста этого сегмента эксперты
называют изменения в правовой базе: в 2006
году в российское законодательство были
внесены поправки, которые позволили
одновременно оформлять залог на дом и на
землю. С началом строительства
организованных коттеджных поселков банкам
стало проще классифицировать и оценивать
малоэтажное жилье. Кроме того, в последние
несколько лет появилась возможность
получить ипотечный кредит на строительство
загородной недвижимости. Банки в этом
случае работают в рамках соглашений с
определенными застройщиками.
Цена заемщика
Благодаря развитию практики
предоставления ипотечных кредитов на
приобретение/строительство загородной
недвижимости многие банки ввели новые
продукты, ориентированные именно на эту
категорию заемщиков. " предлагает
своим клиентам ипотечные кредиты на
приобретение или под залог имеющейся
загородной недвижимости", - рассказывает
начальник управления ипотечного
кредитования АКБ "Союз" Павел Дядин.
Максимальная сумма кредита, его сроки,
валюта, в которой предоставляется заем, а
также требования к заемщику и размер
первоначального взноса в зависимости от
кредитной организации достаточно сильно
отличаются. Так, в Абсолют Банке
минимальный первоначальный взнос
составляет 30%, столько же в Московском
ипотечном агентстве, в АКБ "Союз" - 20%.
При этом в Абсолют Банке деньги
предоставляют на срок до 10 лет, а в АКБ "Союз"
- до 30 лет. Ставки по кредитам также сильно
разнятся: от 9,5% годовых в долларах или евро
до 15% в рублях. Как и в ситуации с
многоквартирными городскими домами,
стоимость обслуживания долга возрастает,
если кредит берется на строительство дома,
и снижается после его госрегистрации.
Как уже было сказано, в условиях
развивающегося мирового финансового кризиса
наш рынок не остался в стороне, влияние
заметно в том числе и в сегменте
кредитования приобретения загородной
недвижимости. "Кризис ликвидности
затронул весь ипотечный рынок. Основные
изменения - это рост ставок и более
тщательный подход к оценке заемщиков.
Соответственно, изменения в андеррайтинге
ограничивают возможности некоторых
потенциальных заемщиков в получении
ипотечного кредита", - говорит
заместитель директора департамента продаж
инвестиционного банка " КИТ
Финанс" Ирина Щеголихина. "Кризис
сказался на всем ипотечном кредитовании,
даже крупнейшие банки были вынуждены
поднять ставки, и удорожание кредитов
составило в среднем от 0,25% до 1% годовых, -
соглашается начальник управления
кредитования департамента кредитования и
инвестирования АКБ "Электроника"
Андрей Каратаев. - Однако такое развитие
событий, скорее всего, связано с паникой и
желанием покрыть возможные риски. Можно
предполагать, что, если ситуация
стабилизируется, ставки вновь снизятся".
В данных условиях отказов не то чтобы стало
больше, отмечает эксперт, просто банки
стали медленней выдавать спорные кредиты,
так как ужесточилась проверка
предоставленных документов. Но с тем, что
российский рынок стал заложником
американской ипотеки, согласны далеко не
все. "Наш банк не испытывает на себе
влияния кризиса, у нас нет проблем с
ликвидностью. И мы не меняли условий по
нашим программам и не замедляли темпов
кредитования. В том числе это касается и
наших программ по кредитованию на
приобретение загородной недвижимости", -
уверяет руководитель центра ипотечного
кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.
"Финансовый кризис практически
никак не отразился на развитии ипотечного
кредитования загородной недвижимости", -
говорит руководитель службы розничного
кредитования КБ "Московское ипотечное
агентство" Игорь Нагорский. Во-первых,
этот вид ипотеки в России только начинает
развиваться. Банки в большинстве своем
стараются не кредитовать под загородную
недвижимость, так как она менее ликвидная,
чем, например, московская квартира, а сам
процесс оценки залога, ведь каждый объект
недвижимости индивидуален, и проведения
кредитной сделки очень трудоемкий.
Дополнительным сдерживающим фактором
здесь является высокая степень
непрозрачности этого сегмента рынка
недвижимости, когда не все банки могут
оценить чистоту сделки между покупателем и
продавцом. Во-вторых, потребительский спрос
существенно превышает предложение. Поэтому
темпы кредитования сегмента загородной
недвижимости стабильно растут, отмечает
Павел Дядин.
Проверка на прозрачность
Впрочем, финансовый кризис не
единственная проблема для банков и
заемщиков в этом сегменте. "Основные
проблемы при получении подобного кредита
возникают на этапе оценки недвижимости, так
как оценка специализированных организаций
может не совпадать с ценой, за которую
недвижимость продается", - говорит Сергей
Даньков. Также много проблем возникает уже
на этапе юридической экспертизы, когда
клиент подает документы на дом и землю в
банк для проверки: часто бывают случаи,
когда полноценный жилой дом по документам
оказывается дачным, а дачные дома банк не
принимает в залог.
Препятствия возникают также из-за
сложности и дороговизны оформления сделки (в
залог оформляется не только дом, но и земля,
на которой он находится). "Тем, кто
намерен приобрести в собственность
загородный домик, необходимо провести
очень тщательный анализ рынка и заранее
оговорить с продавцами технические детали
предстоящей сделки", - советует Сергей
Даньков.