"При проведении сделок с недвижимостью наибольшее количество споров и проблем возникает из-за их обеспечения", - отмечает Игорь Нагорский. Поэтому при заключении кредитного договора на покупку загородной недвижимости необходимо зарегистрировать права на объект ипотеки в установленном порядке. Также закон может устанавливать запрет на залог того или иного объекта недвижимости. Например, в залоге не может находиться земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности. Еще одна особенность - может быть запрещена ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. "Передаваемое в залог имущество должно быть допущено к обороту. Здесь законодательством установлены ограничения на оборот участков лесного фонда, земель сельскохозяйственного назначения, а также загрязненных опасными отходами и радиоактивными веществами", - добавляет Игорь Нагорский.

Сделки с загородной недвижимостью нередко становятся предметом судебных разбирательств, предупреждают эксперты. Нередки факты нарушения границ межевания земельного участка, использования лесополосы (земель лесного фонда) для строительства дома, строительство в природоохранной зоне, незаконность предыдущих сделок с объектом, ненадлежащим образом оформленные документы выделения земельного участка и многое другое. Чтобы не столкнуться с предыдущими собственниками или природоохранными органами в суде, участники рынка советуют проводить тщательную экспертизу истории объекта недвижимости. При обращении за помощью в юридическое бюро беглая проверка объекта обойдется в $1,5-2 тыс., подробная экспертиза крупных участков может стоить десятки тысяч долларов. В банке и страховой компании проверка юридической чистоты земельного участка и стоящего на нем дома проводится для заемщика бесплатно. Не говоря уже о том, что и банк, и страховщик заинтересованы в качественной проверке во избежание проблем, которые в дальнейшем могут возникнуть с предметом залога.

Портрет на фоне ипотеки

"Чаще всего кредит на приобретение загородной недвижимости берут предприниматели или топ-менеджеры - люди с достатком выше среднего. Средняя сумма кредита по этой программе колеблется от $500 тыс. до $1 млн (или эквивалент в рублях), - рассказывает Сергей Даньков. - Если сравнивать эту программу с классической ипотекой, то тарифы предусматривают большую долю внесения собственных средств. Это связано с тем, что цены на загородную недвижимость менее стабильны, чем цены на квартиры". "Берут такие кредиты в основном управленцы среднего и высшего звена. Здесь нужно понимать, что загородная недвижимость также сегментируется, а значит, это могут быть и успешные менеджеры, приобретающие в дополнение к городской квартире загородную резиденцию, и семейные люди, принявшие решение сменить образ жизни и, продав городское жилье, переселиться за город", - добавляет Андрей Каратаев.

"Как правило, это люди среднего возраста, семейные, с достатком чуть выше среднего. Заметен спрос на кредиты на покупку загородного жилья и со стороны собственников бизнеса. Для таких людей загородный дом не первое жилье и не основное. Приобретая коттедж, люди хотят увеличить свое жизненное пространство", - делится опытом Ирина Щеголихина. "Если говорить о Московском регионе, в основном наши заемщики приобретают жилье экономкласса, в том числе коттеджи и таунхаусы стоимостью $250-300 тыс., расположенные в радиусе не более 40 км от МКАД.

Менее распространены кредиты на элитные дома, так как цены на них начинаются от $600-800 тыс., и далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о получаемом доходе для такой суммы кредита", - говорит Павел Дядин.

Еще порастем

На сегодняшний день спрос граждан на приобретение жилья вне черты города явно возрастает. Однако "ипотечное кредитование в данном секторе развивается медленнее, что связано с тем, что застройщики используют достаточно специфические, нестандартные договорные схемы и аккредитовать такую компанию бывает сложно", - сетует Ирина Щеголихина. "Маловероятно, что динамика в секторе кредитования сделок на приобретение загородной недвижимости изменится очень сильно", - добавляет Андрей Каратаев. Прежде всего это связано со спросом - ждать массового притока клиентов по таким сделкам в ближайшие годы вряд ли придется. Однако с ростом доходов населения загородных домов покупается все больше и значительная доля сделок происходит с привлечением заемных средств. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможностью полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет постепенно нарастать.

"Анализируя сложившуюся ситуацию, а также анонсированные крупными застройщиками проекты по возведению "городов-спутников" вокруг столицы и крупных городов, можно сделать вывод о крайне благоприятных условиях для роста продаж загородной недвижимости, и, соответственно, мы крайне благоприятно оцениваем перспективы роста портфеля банка в разрезе ипотечных продуктов для приобретения загородной недвижимости", - резюмирует Павел Дядин.

Галина МОРОЗОВА, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Росбанка:

«В 2007 году мы запустили новые программы кредитования под залог имеющегося жилья, которые предполагают и покупку загородной недвижимости.

«Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры» предоставляется на приобретение любой недвижимости, в том числе земельного участка, загородной недвижимости или строительство дома. Этот кредит может быть предоставлен как в рублях, так и в долларах США или евро на срок от 1 года до 15 лет. Максимальная сумма кредита — до $500 тыс. (или эквивалент в указанных валютах) по ставке от 9,5% годовых в долларах или евро и от 11,5% годовых в рублях. Возможно досрочное погашение по истечении 3 месяцев со дня выдачи кредита без уплаты штрафных санкций.

«Нецелевой кредит под залог квартиры» предоставляется на любые цели, в том числе и на загородную недвижимость. Выдается на срок от 1 года до 5 лет в рублях, евро и долларах. Если производится оценка платежеспособности заемщика, то процентная ставка составит от 13,5% годовых в долларах, евро и от 14,5% годовых в рублях. Если оценка платежеспособности заемщика не производится, — то 15% годовых в долларах и евро и 16% годовых в рублях. Сумма кредита может составить до $500 тыс. (или эквивалент в указанных валютах)».