Инвестиции в коммерческую недвижимость подобны отношениям между мужчиной и женщиной. Одни коротки, но на пределе страстей, другие -- надежны и долговечны. Возраст не имеет значения, даже самая большая сумма инвестиций совсем не гарантирует happy endа. Неприятного осадка не останется, если правильно выбрать объект.

Благо, выбирать сегодня в Петербурге есть из чего. Коммерческая недвижимость может быть как складом, так и офисом, торговыми помещениями или гостиницей. В зависимости от типа и особенностей проекта сумма первоначальных инвестиций может значительно различаться. Самый низкий порог вхождения на рынок коммерческой недвижимости характерен для объектов street-retail, приобретение офисной недвижимости обойдется дороже. А к наиболее дорогим сегментам можно отнести торговые и производственно-складские проекты, поскольку они продаются комплексно.

Заходим с улицы

Средства частных инвесторов зачастую ограничены, и объект инвестирования приходится выбирать в соответствии со своими возможностями. Благо, цена "входного билета" на рынок коммерческой недвижимости составляет не такую уж запредельную сумму -- если, конечно, инвестор согласен довольствоваться малым.

"Если речь идет о частном инвесторе, -- предполагает Олег Бойшенко, вице-президент по коммерческой недвижимости холдинга RBI, -- то сумма вложений в коммерческую недвижимость может начинаться от $150 тыс.".

Физическим лицам, не располагающим многомиллионными суммами и желающим обойтись "малой кровью", стоит обратить свое инвесторское внимание на первые этажи новостроек. Именно там располагаются самые дешевые коммерческие объекты, которые, впрочем, позволяют пользоваться всеми благами инвестиций в коммерческую недвижимость, а именно -- стабильным доходом.

"Минимальная сумма, которой должен располагать инвестор для выхода на рынок коммерческой недвижимости, -- $150-180 тыс., -- говорит Алексей Слокотович, исполнительный директор ООО "Русский дом". -- Вложения до $300 тыс. -- это, как правило, только street-retail либо жилой сектор".

Одно из важнейших ограничений в инвестициях в недвижимость -- ее территориальное расположение. Даже самый прекрасный магазин на первом этаже, находящийся в неудачном месте, -- фактически приговор для инвестора. Впрочем, за те же деньги можно купить те же помещения (если они расположены неудачно для street-retail) и использовать их как офисы. Представители малого бизнеса часто бывают менее щепетильны в отношении расположения своего "командного пункта".

"Если офисный блок площадью 200 м2 сдавать одному арендатору, то цена будет около $300 за 1 м2 (в год. -- Ред.), если же сдавать разным арендаторам маленькие офисы (метров по десять), то цена может составить уже $800, -- подсчитывает Алексей Слокотович. -- Но возникнут другие проблемы: централизованной охраны, обслуживания и прочие".

Призрак в офисе

Таким образом, нехитрый подсчет показывает: годовой доход от аренды такого помещения будет колебаться от $60 до $160 тыс. -- в зависимости от характеристик офиса и от количества арендаторов.

В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения "маленьких" офисов в Петербурге такие вложения довольно быстро окупаются за счет высоких ставок аренды. Как и следовало ожидать, рынок реагирует на это адекватно, и цена продажи малогабаритных коммерческих помещений тоже высока.

По прогнозам экспертов, темпы роста цен на встроенные помещения будут колебаться в пределах 10-20% в зависимости от ликвидности. При этом наиболее рентабельным, с точки зрения доходности, остается торговый сегмент.

"Если коммерческое помещение может быть и офисом, и магазином, выгоднее делать магазин, -- уверен Алексей Слокотович. -- Торговая недвижимость дороже по возврату в 1,5-2 раза. А офис на первом этаже на Невском -- это вообще преступление, все равно что по воробьям из пушки стрелять".

Пчелки в улье

Другой путь инвестирования в коммерческую недвижимость для физического лица -- покупка части офисного комплекса. В Петербурге существуют бизнес-центры, которые продаются по частям ($3-4 тыс. за 1 м2), но и класс таких бизнес-центров невысок и доходность офисов в них невелика.

"Сегмент бизнес-центров для частно-го инвестора малопривлекателен, -- уверен Олег Бойшенко. -- Как правило,- площади продаются целиком, что требует очень больших вложений (не всегда- возможных для частника), а если сдаются, то не для последующей пересдачи". А целиком -- это уже (офисное здание класса А) до $5 тыс. за каждый из 2 тыс. м2.

Большое видится

Остальные виды коммерческой недвижимости требуют вложений на порядок больше. Торговые центры и склады, как и бизнес-центры, не распродаются по частям и, соответственно, требуют значительных сумм инвестиций. Гостиничный сектор тоже непрост: здание отеля нужно не только построить, но и полностью оборудовать, меблировать и осуществить прочие необходимые вложения.

"Гостиница на пять номеров убыточна по определению, -- комментирует Алексей Слокотович. -- Затраты на обслуживание и содержание, а также потери от вынужденных простоев будут гораздо выше, чем приносимый доход. Для окупаемости должно быть хотя бы 15-20 номеров по 12 м2 каждый. Плюс портье, коридоры, другие помещения -- всего набегает 400-600 м2. По минимуму (только сама недвижимость обойдется по $3,5-4 тыс. за 1 м2) выходит не меньше $1,4-2,4 млн, плюс согласования, ремонт, перепланировки, мебель, оборудование".

Кроме того, с ростом площади приобретаемого помещения, инвестиции в него начинают все больше принимать черты собственного бизнеса, поскольку получение доходности требует затрат сил и времени. "Наши клиенты предпочитают иметь сеть street-retail, а не бизнес-центр, -- говорит Алексей Слокотович. -- Это более выгодно. Частный инвестор более мобилен и, имея профессионала в качестве управляющей компании, хочет получать наибольший из возможных доходов".

Склады лидируют

Если сравнивать доходность инвестиций в разные виды коммерческой недвижимости, лидером можно считать склады. Средняя доходность вложений в них составляет 15-30% в год. Ненамного уступает офисная недвижимость класса В: за год она способна принести 15-30%. Наиболее доступные объекты street-retail при грамотном управлении дают 15-17% годовых, а вот офисы самого высокого класса (А) приносят от 10 до 17%. Наименее выгодными оказываются вложения в гостиничную недвижимость -- 6-14% в год, и это если не учитывать всех рисков и сложностей, связанных с ведением гостиничного бизнеса.

Чтобы деньги не вылетели в трубу, вкладывайте их в коммерческую недвижимость. Начинать можно с полусотни тысяч долларов.