Приживется ли у нас ипотечный брокеридж?
В лексикон, связанный со сферой недвижимости, входит новое слово - "брокеридж". Это вид деятельности, с помощью которого банки могут проводить ипотечные сделки. Статистика на сегодняшний день такова: в 2007 году в Петербурге было выдано 18 тыс. ипотечных кредитов, третья часть из них - при помощи брокеров, то есть посредников между банками и клиентами.
Зачем они нужны
По мнению экспертов, для более активного
развития ипотечного кредитования в стране
требуются специалисты, которые умели бы
вести весь цикл сделки - от первичной
консультации до выдачи банком кредита.
Сегодня в России ипотека охватывает всего
2% населения. Это объясняется не только тем,
что для большинства граждан она пока
является непосильным бременем, но еще и
неразвитостью механизмов взаимодействия
банков с потенциальными клиентами. К
примеру, в городскую ипотечную программу
вовлечено в общей сложности 30 банков, из них
"полноценно" работает лишь 18, то есть
чуть больше половины из тех, которые могли
бы участвовать в кредитовании жилищных
программ. Об этом рассуждали специалисты на
заседании "круглого стола" "Развитие
ипотечного брокериджа. Есть ли перспективы
у ипотечного брокера?", организованного
"Строительным еженедельником".
Эксперты сошлись во мнении, что о
серьезных перспективах ипотечного
брокериджа в Петербурге пока говорить рано.
Большинство банков, несмотря на
расширяющееся присутствие в городе
квалифицированных брокерских контор, до
сих пор считает подготовленные брокерами
пакеты документов более рискованными, чем
собственные, а клиентов брокерских фирм -
менее "благонадежными".
Не спешат работать с брокерами и
строительные компании, предпочитая
создавать собственные структуры. Да и
большинство крупных агентств недвижимости
организует самостоятельные отделы по
работе с ипотечными кредитами, не прибегая
к помощи посредников.
Требуются консультанты
Между тем мировой опыт показывает, что
брокеры могут значительно упростить жизнь
как заемщиков, так и самих банков.
Представим картину: потенциальный
покупатель недвижимости обращается в
банк. Что он получает в ответ? Только
предложение данного банка, ибо политика у
всех примерно одинакова: "В нашем офисе
клиент не должен думать о возможности
альтернативных кредитований в других
банках". И это естественно, ведь каждый
стремится продать свой финансовый продукт.
Обращение же к брокеру дает гражданам
возможность подобрать наиболее выгодный
для их целей и возможностей банк. Ведь
брокер продает продукты не одного банка, а
сразу нескольких.
Брокеры работают с теми программами,
которые считаются выгодными для клиентов.
Кредитный брокер, таким образом, - это еще и
финансовый консультант по кредитам. Он
помогает клиенту выбрать вариант из
нескольких возможных решений в зависимости
от стоящей перед человеком задачи:
профинансировать бизнес, купить квартиру,
получить потребительский кредит.
Образно говоря, при знакомстве с клиентом
брокер "стоит к банку спиной": он пока
не знает, в какой банк направить
обратившегося за кредитом человека, и,
только изучив его планы и возможности,
подбирает наиболее выгодные условия
финансирования.
Текущий год не будет "золотым"
Судя по тем условиям, которые
складываются сейчас на российском
ипотечном рынке, в 2008 году брокерам
придется туго. Разразившийся в США
ипотечный кризис заставил и наших банкиров
быть осторожными. Они стали тщательнее
проверять заемщиков. С начала года
открылось бюро кредитных историй,
информацией которого может
воспользоваться любой банк. При этом он
вправе отказать потенциальному заемщику
даже при наличии у него погашенного кредита,
но при имеющейся отрицательной кредитной
истории. Кроме того, первичный взнос
повысился сразу до 20%, в то время как в
прошлом был всего 10%.
А вот 2007 год по всем параметрам был "золотой
порой" для зарождающегося в России
брокерства. В первую очередь потому, что
банки активно развивали ипотеку. Был спрос
на ипотечное кредитование, а условия
получения кредита еще не были достаточно
жесткими.
Согласно подсчетам специалистов, в 2007
году ипотечных кредитов в РФ было выдано на
500 млрд рублей, в два раза больше, чем в 2006
году. В 2008 году за счет изменившихся
требований к заемщикам предполагается
увеличение всего в 1,6 - 1,7 раза. Банки, по
наблюдениям аналитиков, переходят от
политики наращивания объемов к политике
борьбы за качество сделок.
Но все же у ипотечных брокеров остается
большой резерв для маневрирования. Как
выразился генеральный директор ООО "Недвижимость
и кредит" Дмитрий Захаров, их бизнесу
поможет, как ни парадоксально это звучит,
"свистопляска с процентными ставками".
Действительно, у разных банков процентные
ставки сильно различаются: от 9% до 21%
годовых. Брокеры считают, что, когда суммы
займов измеряются миллионами рублей, а
сроки погашения - десятками лет, экономия
даже одного процентного пункта составит
десятки тысяч долларов. Можно сравнить: при
покупке недвижимости торг зачастую
идет за десятки тысяч рублей. Иногда, для
того чтобы сделка состоялась, агент по недвижимости
даже готов уступить часть своей комиссии. А
один-единственный процент в ставке
кредитования способен дать значительно
большую экономию.
Можно ли им доверять
Крупных игроков в Петербурге не так много
- 5 - 7 организаций-лидеров, констатируют
эксперты. Они берут на себя львиную долю
рынка, до 80% брокерских сделок. По данным
Санкт-Петербургского ипотечного агентства,
на 18 банков, работающих по ипотеке,
приходится 86 аккредитованных агентств недвижимости,
которые работают в режиме ипотечного
агента. Собственно брокеры разделяются на
ипотечных агентов и ипотечных брокеров.
Ипотечный агент - это специалист по недвижимости,
его основная задача - подготовить клиента
для получения той или иной суммы кредита,
помочь собрать документы. Ипотечный же
брокер - специалист по организации и
проведению сделок. Так вот, из 86
аккредитованных петербургскими банками
агентств недвижимости более трети -
агентства, уже работающие в режиме
ипотечного брокера.
Как полагают специалисты, брокерская
организация может быть эффективной даже
при наличии небольшого числа работников:
двух-трех человек. Показатель надежности
организации не количество клерков, а список
банков-партнеров, с которыми она работает. А
также долгосрочность отношений с этими
банками. Если фирма работает с банками
достаточно давно и не собирается прерывать
с ними отношений в будущем, ей вполне можно
доверять.
