Если продана жилплощадь.
О том, что во многих случаях продажа жилья сопряжена с необходимостью уплаты налога на доходы физических лиц, знают, наверняка, все. И о том, что во многих случаях гражданам может быть предоставлен налоговый вычет, тоже знают многие. В некоторых случаях вычет может быть равен сумме, вырученной от продажи, и налог платить не придется вовсе. Но и тогда обязательно нужно составлять и представлять в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию.

Статья 220 НК РФ дает право на налоговый вычет при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них. Если указанное имущество находилось в собственности три года и более, то налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. В том случае, когда имущество было в собственности менее 3 лет, вычет будет равен 1 000 000 руб.

Для получения вычета потребуется представить в налоговые органы по месту жительства налоговую декларацию, в которой нужно указать не только доход от продажи недвижимости (или доли в ней), но и все доходы налогоплательщика (заработную плату, гонорар и т. п.).

Нужно заметить, что существуют доходы, которые не нужно указывать при составлении налоговой декларации. Это вознаграждения, которые были выплачены за счет бюджетных средств лицам, оказавшим содействие органам власти в выявлении, предупреждении, пресечении и раскрытии террористических актов, выявлении и задержании лиц, подготавливающих, совершающих или совершивших такие акты, а также за оказание содействия органам федеральной службы безопасности и федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим оперативно-розыскную деятельность. Данная норма вступила в силу 1 января 2007 г. согласно Федеральному закону от 27.07.06 № 153-ФЗ.

Вместе с налоговой декларацией нужно подать письменное заявление; договор купли-продажи; документы, подтверждающие суммы полученного дохода и фактически уплаченного за отчетный налоговый период НДФЛ; документы, подтверждающие право собственности на проданную недвижимость.

Однако все, что вы уже прочитали, можно узнать и из Налогового кодекса РФ. Но в жизни все мы зачастую сталкиваемся не с такими простыми и однозначными ситуациями. Разберемся, как нужно платить налог на доходы физических лиц в ситуациях, встречающихся в реальной жизни.

Продажа части квартиры

Нередко граждане продают части недвижимого имущества, полученные ими по наследству или по договору дарения. Как в этом случае следует платить налог?

Рассмотрим следующую ситуацию: семья из двух человек (например, мать и дочь) приобрела квартиру пять лет назад. Причем на каждого члена семьи было оформлено по 1/2 квартиры (выделена доля). А теперь предположим, что год назад мать подарила свою долю дочери. Получив право собственности, дочь продала обе доли в квартире за 4 000 000 руб. (заключено два договора купли-продажи - по одному на каждую из долей). Как в этом случае нужно платить НДФЛ?

В описанной ситуации дочь владеет 1/2 квартиры свыше трех лет. Поэтому она имеет право на вычет в сумме, полученной при продаже указанного имущества пропорционально данной доле. А вот второй половиной квартиры она владеет всего лишь год, поэтому имеет право на вычет лишь в сумме 1 000 000 руб.

Таким образом, общая сумма имущественного вычета составит 3 000 000 руб. А с остальной части (1 000 000 руб.) придется заплатить налог по ставке 13 % (налоговым резидентам) или 30 % (лицам, не являющимся налоговыми резидентами).

Такое разъяснение по сходной ситуации было дано Минфином России в письме от 02.04.07 № 03-04-06-01/107.

Если квартира находится в общей долевой собственности. При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Рассмотрим такую ситуацию: семья из двух человек полтора года владела однокомнатной квартирой. Затем она продала ее за 2 000 000 руб. При продаже квартиры заключался один договор купли-продажи, а его предметом была квартира в целом, а не отдельные доли в ней.

Разъяснение, как платить НДФЛ в такой ситуации, было дано ФНС РФ в письме от 25.09.06 № 04-2-03/150(r). Налоговые органы указали, что если заключается один договор купли-продажи квартиры и продается квартира в целом, а не доли в ней, то и общий размер имущественного налогового вычета по такому жилому объекту не может превышать 1 000 000 руб. Поскольку продавцы квартиры в рассматриваемой ситуации владели ею на праве общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета у каждого из продавцов не должен превышать его доли от 1 000 000 руб. Разница между суммой, полученной каждым собственником от продажи доли квартиры, и размером полагающегося ему имущественного налогового вычета подлежит налогообложению. Ставка налога составит 13 % для граждан - резидентов и 30 % - для налогоплательщиков, не являющихся резидентами. Продажа комнаты в коммунальной квартире. При продаже отдельных комнат в коммунальных квартирах физическое лицо имеет право получить налоговый вычет в таком же размере, как при продаже любого другого жилого помещения.

До вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ с 1 марта 2005 г. у граждан возникали сложности с применением имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже комнат в коммунальных квартирах. Такая собственность трактовалась не как недвижимость, а как "иное имущество", вычет по которому составлял 125 000 руб.

Новый Жилищный кодекс РФ в ст. 16 определяет комнату как вид жилого помещения, и в настоящее время можно получить вычет в полной мере. Однако есть несколько существенных оговорок.

Если продана комната, находившаяся в собственности менее трех лет, то налоговый вычет в сумме 1 000 000 руб. можно получить только по сделкам, совершенным после 01.01.07. Вычет можно получить и по более ранним периодам, но лишь в том случае, если комната в коммунальной квартире была приватизирована самим налогоплательщиком.

Минфин России в письмах от 03.07.06 № 03-05-01-03/09, от 03.07.06 № 03-05-01-03/69 разъяснил, что если комната, находящаяся в собственности физического лица менее трех лет, не была приватизирована самим налогоплательщиком (а получена, например, путем наследования, дарения или же куплена), то максимальный размер вычета по ней составит 125 000 руб.

В свою очередь ФНС России в своем письме от 18.09.06 № 04-2-03/148@ указала, что если комната в коммунальной квартире была получена по договору мены и находилась в собственности гражданина менее трех лет, то налоговый вычет при ее продаже также будет составлять 125 000 руб.