Известная поговорка о том, что если где-то убывает, значит, где-то прибывает, пожалуй, как нельзя лучше объясняет ситуацию, сложившуюся на немецком рынке недвижимости. На фоне ипотечного кризиса в США Германия является "тихой гаванью", страной хотя и с не слишком доходным, но зато стабильным рынком недвижимости. Чем он привлекателен для иностранных инвесторов?

Начиная с 2006 года Германия "находится в фокусе внимания иностранных инвесторов", констатируют эксперты из Ernst & Young Real Estate. Причин такой заинтересованности несколько. В качестве главной выдвигается общая недооценка рынка недвижимости Германии на протяжении более чем десятилетия. Ведь примерно с 1995 года цены здесь оставались практически неизменными, и это на фоне существенного роста стоимости жилья в других странах Европы (на десятки, а то и сотни процентов). Стабильность экономики, рост курса евро, низкие операционные затраты, высокая доходность от сдачи в аренду коммерческих объектов, а главное, принятие законов о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) и налогообложении в секторе недвижимости привлекли в страну стратегических инвесторов (так называемых core investor), участие которых в проведенных в течение 2006 года сделках составило чуть ли не две трети от общего объема. Особенно интенсивно иностранные инвесторы вкладывались в прошлом году в объекты коммерческого назначения -- ?55 млрд (все инвестиции в недвижимость составили ?75 млрд).

Не столь позитивные настроения отмечались по итогам года в жилом секторе. Начиная с третьего квартала 2007 года число сделок сократилось на 10%, а объем инвестиций уменьшился по сравнению с первым полугодием того же года на 43%. Но эксперты, уверенные, что инвесторы лишь пережидают шторм, разразившийся на мировых финансовых рынках, полны оптимизма. "Рынок непременно активизируется", -- утверждает Йоахим Шпиль, руководитель операционной службы консалтинговой компании Ernst & Young AG. Положительные изменения на рынке жилой недвижимости Германии были отмечены и экспертами международной риэлтерской группы Global Property Guide, повысившими рейтинг инвестиционной привлекательности страны с трех до четырех пунктов (из пяти возможных).

Цены ценам рознь

Стоимость недвижимости в Германии, как и в любой стране, зависит от ряда факторов. В первую очередь это географическое расположение. Самым дешевым считается жилье, относящееся к территории Восточной Германии. Здесь средняя стоимость новой квартиры площадью 70 кв. м в типовом многоквартирном доме составляет около ?90 тыс. (?1,3 тыс. за 1 кв. м). Причины тому, кроме экономического отставания бывших территорий ГДР, лежат в низком стандарте жилого фонда по сравнению с Западной Германией. Немалое количество многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте или полной реконструкции. Исключение составляют близлежащие к Берлину Потсдам, Лейпциг и Дрезден (?1,7 тыс. за 1 кв. м). Это объясняется их статусом туристических, а также международных выставочных центров. Самыми дорогими в Западной Германии считаются города, расположенные в земле Бавария, а также ее столица. В Мюнхене стоимость частного дома типовой постройки с небольшим участком в среднем составляет ?3,8 тыс. за 1 кв. м (?3,6 тыс. за 1 кв. м -- квартира). Положение ценового лидера объясняется не столько средоточием здесь офисов крупнейших немецких компаний, хотя и это имеет место быть, сколько большей трудоемкостью, а значит, и себестоимостью строительных работ в предгорных районах. По ценовой шкале за Мюнхеном следуют квартиры в Гейдельберге и Штутгарте (?2,9 тыс. за 1 кв. м), Фрайбурге, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге (?2,8 тыс. за 1 кв. м). Однако не следует рассчитывать, вспоминая муссируемую в прессе статистику о дороговизне жилья в российской столице, что элитная квартира в центре этих германских городов обойдется по цене типовой московской квартиры. Стоимость жилья класса люкс в центре Мюнхена составляет ?10-13 тыс. за 1 кв. м. С учетом того, что подобные квартиры имеют, как правило, площадь от 200 кв. м и больше, минимальна сумма инвестирования в элитное жилье -- ?2 млн. 

-----------------

Дорогая старина

Еще одним не менее значимым фактором при выборе жилья является оценка будущих расходов на его содержание. Инвестору лучше заранее посчитать, что выгоднее для него: приобрести новый дом, сразу выложив за него круглую сумму, или отреставрировать фахверковую постройку начала прошлого века. Часто выходит, что такой объект, стоящий вдвое дешевле, после проведения необходимых ремонтных работ и модернизации оборудования в итоге обходится покупателю на 30-100% дороже нового строения. Не исключена, правда, вероятность того, что в будущем "дорогая старина" удостоится статуса раритетной недвижимости и ее стоимость взлетит. Так произошло во многих европейских странах с бывшими ветряными мельницами, реконструированными в частные дома. Цены на эти уникальные по архитектуре строения подчас в разы превышают стоимость новых домов, расположенных в тех же районах. Например, башенная ветряная мельница на побережье Балтийского моря площадью всего лишь 60 кв. м была выставлена на продажу по цене ?800 тыс. 

-----------------

По стоимости частных домов среди лидеров -- Штутгарт (?3,2 тыс. за 1 кв. м), Гейдельберг, Висбаден и Франкфурт-на-Майне (?2,9 тыс. за 1 кв. м), Кельн и Нюрнберг (?2,2 тыс. за 1 кв. м), Гамбург и Бонн (?2,1 тыс. за 1 кв. м). Не стоит думать, что стоимость жилья зависит от статуса города или количества проживающих в нем жителей. Пример со 150-тысячным городом Гейдельбергом, где недвижимость одна из самых дорогих, в этом плане показателен. В Германии цены на жилье находятся в прямой зависимости от обеспеченности местного населения рабочими местами. Концерны Heidelberger Druckmaschinen AG и HeidelbergCement AG, а также одно из подразделений Henkel KGaA, расположенные в Гейдельберге, предоставили работу не только значительной части его жителей, но и населению соседних округов. Другой пример -- баварский город Фрайзинг с населением 43 тыс. человек, занимающий первое место в рейтинге стремительно развивающихся городов страны, в которых наиболее высокие темпы роста цен на недвижимость. Объяснение этому факту -- расположенный по соседству мюнхенский аэропорт. Цена новой квартиры в городе пока находится в районе ?2,5-3 тыс. за 1 кв. м и продолжает расти.

Традиционным фактором при оценке недвижимости является уровень престижности конкретного района города или загородного поселения. Он определяется наличием благоприятного социального статуса, инфраструктурой или удаленностью от нее. Дом, расположенный в лесном массиве, будет, как правило, на 20% дешевле такого же, но находящегося в населенном пункте. Более дешевой будет и городская квартира, например в районе массового поселения эмигрантов или по соседству с социальными квартирами. Кроме вышеперечисленных факторов, оцениваемых в первую очередь покупателем, существуют более глубокие критерии, определяющие перспективность регионов в целом и, как следствие, инвестиционную привлекательность недвижимости. Так, Институт формирования имущественных ценностей (IVA) недавно опубликовал исследование, включающее 440 населенных пунктов, на предмет потенциала изменения стоимости недвижимости в период до 2020 года, основываясь исключительно на оценке внутренних факторов развития регионов, без учета возможной внешней конъюнктуры. Увеличение цен до 70% на жилые объекты ожидается в 79 населенных пунктах, причем почти половина из них находятся в Баварии. Эксперты IVA предсказали также снижение до 40% цен на недвижимость в районах с высоким процентом безработицы, что, как следствие, сопровождается оттоком населения и демографическим кризисом. Имеются в виду прежде всего ряд округов земель Мекленбург -- Передняя Померания, в которой безработица по состоянию на декабрь 2007 года составила 15,1% (при среднем показателе по Германии 8,1%), Саксония-Анхальт (14,6%) и Саксония (13,4%).