Страница: 2/3
Дистанционное владение
Владельцем недвижимости в Германии может
быть как частное, так и юридическое лицо,
как граждане страны, так и подданные других
государств. Однако следует учитывать, что
приобретение и владение недвижимостью в
Германии частному лицу не предоставляет
никаких преференций ни в получении
немецкого гражданства или вида на
жительство, ни даже при получении виз.
Решение о выдаче визы на пребывание сроком
до 90 дней каждые полгода выносится, как
показывает практика, не по факту владения, а
по всем основаниям, главное из которых --
материальная обеспеченность
запрашиваемого визу лица и гарантии
возврата в страну проживания, к коим
относится, например, высокооплачиваемая
работа. Поэтому цель приобретения
недвижимости, в случае намерения в ней
проживать, должна непременно быть
подкреплена акцептируемым страной
основанием для пребывания.
-----------------
Банк всегда вернет свое
Если собственных средств на покупку жилья
не хватает, можно попробовать взять кредит
в местных банках, которые предоставляют
ипотечные займы нерезидентам, в том числе и
россиянам. Сказать, что подход к выдаче
таких кредитов формальный, нельзя.
Минимальное требование по первоначальному
взносу, как правило, 40-50%, от заемщика
требуется и наличие постоянной
высокооплачиваемой работы. Практика
показывает, что немаловажным фактором при
принятии решения банком является наличие у
нерезидента рекомендаций или
поручительства проживающего или
находящегося на территории Германии
физического или юридического лица. Кредит
предоставляется исключительно под
конкретный готовый объект. Как правило,
заем местные банки предоставляют на срок от
пяти до тридцати лет по ставке 4,5-7% годовых.
В отношении выплат банки весьма щепетильны:
в случае просрочек или дефолта заемщика
банк имеет право выставить дом или квартиру
на торги. Вырученные от продажи объекта
средства распределяются следующим образом:
банк первым получает деньги, необходимые
для покрытия задолженности, владельцу же
невыкупленного до конца дома достается
оставшаяся часть. Чаще всего она
оказывается ниже расходов, изначально
понесенных покупателем.
-----------------
Для того чтобы приобрести жилье в
Германии, нерезиденту даже не нужно ехать в
страну самому. Существует практика
приобретения жилья по доверенности,
которая выдается покупателем местному
агентству недвижимости. Кроме того, если
жить в приобретенной квартире или доме вы
не собираетесь, вопросы управления жильем
можно поручить специализирующимся в этом
секторе услуг компаниям. Такие фирмы, в
частности, обеспечат сдачу жилья в аренду,
начиная от поиска арендатора, составления и
ведения договора аренды, обеспечения
зачисления выплат за аренду на текущий счет
владельца и заканчивая контролем за
санитарно-техническим состоянием объекта.
За все эти услуги управляющая компания
берет порядка 3% от арендной платы.
Дополнительно может быть предложена
юридическая поддержка в случае
возникновения спорных ситуаций. Если
квартира/дом не планируется к сдаче,
существует также возможность подписания
договора на оказание полного пакета услуг
по содержанию жилья.
Риски исключаются
Процедура оформления сделки, призванная
соблюсти интересы и исключить риски для
покупателя и продавца, законодательно
полностью регламентирована. Полномочиями
оформления сделки наделен исключительно
независимый нотариус. В его обязанности
входит как консультирование и договорное
оформление сделки, так и проверка
недвижимости на предмет юридической
чистоты. Главным условием исполнения
договора является принцип "объект
недвижимости против денег". Покупатель
перечисляет сумму по договору купли-продажи
на расчетный счет нотариуса. Только после
поступления денег нотариус осуществляет
переоформление прав собственности на
недвижимость с продавца на покупателя. Оно
включает получение выписки из поземельного
кадастра (Grundbuch). По выписке всегда можно
установить, кто является владельцем в
настоящее время, какова была прежняя
стоимость объекта, его общая площадь и
площадь прилегающей территории, находится
она под залогом или нет. После получения
выписки, согласно которой устанавливается
факт нового собственника в лице покупателя,
денежные средства по сделке поступают на
расчетный счет продавца.
Операционные затраты, как правило, несет
покупатель. Они складываются из налога на
продажу недвижимого имущества -- 3,5% от
стоимости сделки, оплаты услуг нотариуса --
0,6-1,5%, регистрационных взносов -- 0,2-0,5% и
оплаты услуг маклера -- 3-6%. На последнем при
желании можно сэкономить, поискав
выставленные на продажу объекты через
интернет-порталы недвижимости или по
газетным объявлениям. Каждый город, не
говоря уже об округах или землях, имеет свою
газету, в которой, как правило, по субботам
публикуется наиболее полная подборка
подобных объявлений. Однако подавляющее
большинство предложений в них публикуются
риэлтерами.
Продажа жилья, находившегося в
собственности более 10 лет, частным лицом
налогом не облагается. Если объект
находился в собственности меньший срок, то
доход от прироста капитала от сделки
облагается налогом на спекуляцию (Spekulationssteuer),
составляющим 20% (с 2009 года данный вид налога
будет увеличен до 25%). Величина получаемого
продавцом дохода определяется не простым
вычитанием продажной цены из покупной, а
учитывает комплекс расходов, понесенных в
свое время для приобретения дома или
квартиры. Например, можно вычесть налог,
уплаченный при покупке, нотариальные и
маклерские услуги, но нельзя вычесть
проценты по кредиту для приобретения дома.
Если продажа состоялась по цене
приобретения или ниже, то такая сделка
также не облагается налогом.
Не живешь, но платить обязан
При приобретении в Германии недвижимости
необходимо учитывать текущие расходы по ее
содержанию, которые, в отличие от
российских, на порядок выше, а их перечень
полнее. Даже если владелец не проживает
постоянно в квартире или доме, он обязан
оплачивать целый ряд коммунальных услуг,
разделяемых на фактические и побочные (Nebenkosten).
Согласно опубликованной Deutscher Mieterbund e.V.
информации, минимальные ежемесячные
платежи за квартиру площадью 70 кв. м
составляют в Западной Германии ?127,4, в
Восточной -- ?97,3.
