К фактическим же платежам относят плату за потребление электричества и отопление. Последнее является самой дорогой коммунальной услугой; во многих домах она разделяется на два вида: собственно отопление и горячая вода. Каждый жилец сам решает, когда начинать или заканчивать отапливать помещение, до каких температур и в каких комнатах, поскольку все батареи оснащены термостатами. В среднем месячная плата за отопление составляет ?0,86 за 1 кв. м, сюда же стоит приплюсовать и плату за потребление горячей воды (?0,22 за 1 кв. м). В холодные месяцы, когда потребность в тепле возрастает, фактические затраты на обогрев квартиры увеличиваются в два-три раза. Таким образом, в Западной Германии ежемесячные платежи за квартиру площадью 70 кв. м составляют около ?300-350 в месяц.

Если владелец жилья в многоквартирном доме поручает все заботы домоуправлению, исправно оплачивая лишь выставляемые счета, то владелец собственного дома должен все договоры с коммунальными службами заключать самостоятельно. Стоимость же вышеперечисленных платежей, как правило, оказывается выше. Взять, к примеру, содержание земельного участка и, что более важно, доступа к дому. Под этим подразумевается не только уход за посадками, но и, допустим, своевременная очистка дорог от снега или мокрой листвы. В противном случае, если почтальон или прохожий поскользнется в гололед и причинит себе тем увечье, находясь на прилегающей к дому территории, он вправе будет выставить его владельцу счет по возмещению оплаты лечения. Поэтому, даже когда владельцы находятся в отпуске, за домом, как правило, есть кому присмотреть. Не говоря уже о долгосрочном содержании частных домов. Управляющая компания берет на себя, согласно договору, обязательства содержать их в оговоренном порядке. Так что и через десяток лет, ни разу туда не наведавшись, можно быть уверенным, что зеленые луга и парковые насаждения не превратятся в заросли бурьяна. Стоимость работ по уходу за домом (Haussitting) почасовая, из расчета ?20-25 в час плюс ?0,69 за километр дороги, которую сотрудник фирмы проходит от офиса до дома и обратно. Стоимость работ по уходу за участками, садами и земельными угодьями контрактная и рассчитывается индивидуально исходя из трудоемкости заказываемых работ, периодичности их проведения и площади участка.

Поэтому если проживание владельца в доме или квартире не планируется в течение продолжительного времени, такое жилье целесообразно сдавать. В этом случае арендатор полностью принимает на себя оплату коммунальных услуг. Кроме того, при долгосрочной аренде договором может быть даже определен перечень и сроки проведения ремонта, возлагаемого на арендатора на условиях материального возмещения проведенных работ.

Аренда -- дело хлопотное

Владение недвижимостью в Германии как средство надежных инвестиций и источника доходов от аренды -- явление весьма распространенное, поскольку согласно статистике, опубликованной LBS Research, лишь 52% населения страны имеют собственную квартиру или дом. Рекордным городом по числу арендаторов является столица: лишь 16% берлинцев имеют свое жилье. В отличие от российской практики, где съем квартиры лишь временная и вынужденная мера, а мечтой каждого россиянина является собственное жилье, немцы часто являются перманентными арендаторами и становятся ими, отселившись от родителей, почти сразу после окончания школы. Причин тому, наряду с финансовыми, несколько. Среди наиболее значимых называют и разницу в менталитете, что подразумевает большую свободу и социальную независимость, и постоянную готовность к перемене места жительства при смене работы. Не стоит сбрасывать со счетов и сам цивилизованный рынок аренды. Съемщик, как правило, находит желаемый вариант не только в определенном районе города, но часто даже на нужной улице и по устраивающей его рыночной цене, существенно экономя тем самым время на дорогу.

Правда, доходность от сдачи жилья в аренду в Германии сравнительно невысока: в зависимости от города она составляет 3,3-7,3% годовых. Лучше всего обратить внимание на квартиры и дома в Берлине, Дрездене, Франкфурте-на-Майне, Висбадене. По данным аналитиков из компании BulwienGesa AG, в этих городах арендная плата будет расти ежегодно до 2011 года на 1,75% (при инфляции 1,5%).

Пока же, согласно рейтингу, составленному компанией F+B Forschung und Beratung f?r Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, самой высокой является арендная плата в Мюнхене -- в среднем ?8,8 за 1 кв. м. Следует учитывать, что чистая арендная плата рассчитывается за вычетом побочных платежей и в данном случае составляет ?5,7 за 1 кв. м. Из этой суммы придется еще уплатить прогрессивный подоходный налог. Далее в арендном рейтинге расположились баварские города Гермеринг (?8,2 за 1 кв. м) и Дахау (?7,8 за 1 кв. м). В тридцатку лидеров также входят Дюссельдорф (?7,4 за 1 кв. м), Штутгарт (?7,3 за 1 кв. м), Кельн (?7,2 за 1 кв. м), Висбаден (?7,2 за 1 кв. м), Франкфурт-на-Майне (?6,8 за 1 кв. м), Гамбург (?6,7 за 1 кв. м) и Бонн (?6,4 за 1 кв. м). Ни один город из бывшего восточного блока не вошел в топ-30, самым дорогим является Йена (?5,9 за 1 кв. м).

Отношения между арендодателем и арендатором четко регулируются законами и нормативными актами, многие из которых защищают интересы именно последнего. Один простой пример относительно процедуры расторжения контракта с квартиросъемщиком. Если договор аренды заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о своих намерениях за три месяца до желаемого момента расторжения, если на срок от пяти до восьми лет -- за полгода, свыше восьми лет -- за девять месяцев. Главное -- он должен предъявить веские причины для расторжения контракта, к коим относятся: 1) данная квартира (дом) требуется для проживания непосредственно его семьи или детей; 2) арендатор не в состоянии оплачивать аренду; 3) арендатор неоднократно нарушает правила общежития в арендуемом доме, и все нарушения обязательно должны быть официально запротоколированы полицией или жильцами. Есть вариант краткосрочной аренды, однако съемщика на таких условиях найти значительно сложнее.

У кого-то может возникнуть вопрос: "А если, например, я хочу продать квартиру?" На то есть известная немецкая шутка, имеющая под собой, однако, реальную практику: "Продавайте с жильцами. Правда, цена будет намного ниже!"

Квартплата в Германии ?/кв. м