Кризис на рынке ипотечного кредитования в США пока еще не оказал влияния на российскую ипотечную систему, формирующуюся по "американской" модели. Однако молодой, но стремительно развивающийся российский рынок в будущем может также испытать подобные потрясения. Какие же уроки для России можно извлечь из анализа причин и последствий американского кризиса?

Сегодня ипотечные кредиты в России предоставляют более 500 кредитных организаций, а объем выданных ипотечных кредитов за последние два года увеличился почти в 10 раз. Доля задолженности по таким кредитам в ВВП в 2006 году составила около 1%, утроившись по сравнению с 2005 годом. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе - более 20%.

Как считают эксперты фонда "Институт экономики города", ипотечный кризис в США связан с событиями, происходящими в сегменте нестандартного кредитования ("subprime market") - это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых правительством США.

Как правило, у нестандартных заемщиков риски невозврата кредита являются более высокими. Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро, зачастую такие заемщики не в состоянии представить подтверждение своих доходов.

Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, т.к. они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.

"Взрыв" пузыря

В 2001 - 2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, вызванный низкими процентными ставками по кредитам, "мягким" подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в два раза выросли объемы строительства домов, в 2005 году под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на $750 млрд, потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.

Во второй половине 2005 года на рынке началось падение цен на жилье и увеличение сроков экспозиции объектов. Как отмечают в Институте экономики города, для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость жилья, падение стоимости недвижимости - существенный стимул для отказа платить по кредитам. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточение условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок ведет к дальнейшему падению цен на жилье.

В конце 2005 года произошло неожиданное и едва заметное изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) кредиторы перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов).

Эта война привела к увеличению качества их кредитных портфелей, ведь низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточно прибыли. Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы начали повышать процентные ставки, что, естественно, привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов выданных кредитов.

Впоследствии оба позитивных для потребителя фактора практически исчезли: стоимость кредитов поднялась, а цены на жилье стали снижаться, тогда как долги и финансовые обязательства никуда не делись. Уровень прямых расходов на обслуживание ипотеки и потребительского кредита в используемом доходе семей поднялся на исторический максимум - 14,5%, а с учетом обязательств по оплате аренды, страхования и налогообложения жилья и аренды автомобилей эти выплаты приблизились к 20%.

Ряд экспертов отмечают появление первых признаков сокращения прироста занятости, что обострит проблему кредитоспособности всей экономической системы в результате возможно уже начавшегося снижения доходов населения.

Кризис стал глобальным

При анализе последствий кризиса на ипотечном рынке следует учитывать, что он совпал с началом рецессии в экономике США, вызванной кризисом на рынке недвижимости. События, похожие на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России. Несомненно, масштабы будут другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.

В 2005-2006 гг. ряд банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты, предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.

Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются в основном универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране - единицы. Соответственно и источниками финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, т.к. первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года.

Кроме того, большая часть выданных в России кредитов - это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в России еще не перешли в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США.

Градация надежности

По мнению президента фонда "Институт экономики города" Надежды КОСАРЕВОЙ и кандидата экономических наук, руководителя проекта фонда "Институт экономики города" Андрея ТУМАНОВА, масштабы нестандартного кредитования в России в связи с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты заемщикам с неподтвержденным доходом вызывает опасение.