Ниже ставка, дороже метр

В последнее время помимо кредитных брокеров и застройщики приобщились к заманиванию потребителей. "Кредит на новостройку под 8% в рублях" -- сложно не клюнуть на такое предложение, тем более что займы на квартиры в строящихся домах одни из самых дорогих на рынке (средние ставки -- 12-14%). Удобно всем: девелоперы поднимают продажи, банки выдают кредиты, а покупатели жилья берут заем под низкий процент. Кредитоваться под 8% предлагают компании СУ-155 (совместно с Независимым строительным банком) и "Строймонтаж" (совместно с банком "Санкт-Петербург"). Правда, такая ставка действует лишь определенный период (время строительства дома или только год). За счет подобной акции можно получить экономию примерно 3-4% от суммы кредита за год. Вопрос в том, какова процентная ставка в последующие годы (насколько она конкурентоспособна) и цена на конкретный объект. Если стоимость покупаемой в кредит под 8% годовых недвижимости будет на 5-10% выше аналогичного по качеству варианта со стандартными процентными ставками на этапе строительства, то сэкономить не удастся. Аналогично в ситуации более высокой ставки после ввода дома в эксплуатацию начальная экономия может сойти на нет, а рефинансирование такого кредита приведет к потере налогового вычета по процентам (это порядка 10-25% от суммы займа за весь срок). Учитывая, что на рынке нет таких маленьких ставок в рублях, столь низкий процент объясняется тем, что снижение ставки компенсирует банку застройщик. Скорее всего, это будет сделано за счет заемщика, приобретающего жилье по завышенной стоимости, или в форме завуалированной скидки покупателю.

-----------------

Конфликт интересов

Кредитный брокеридж как сфера услуг никак не регулируется законодательно. Бум потребкредитования привел к тому, что появилось множество псевдоконсультантов по кредитам, являющихся, по сути, агентами по продаже продуктов отдельных банков. Такими консультантами по ипотеке становятся все заинтересованные игроки: застройщики, агентства недвижимости и частные маклеры, естественно, и брокеры. Участники рынка недвижимости применяют ипотеку как инструмент увеличения продаж. Кредитные брокеры пользуются низкой финансовой грамотностью населения, гарантируя получение займа (что в принципе невозможно, так как решение выдает банк) или рекламируя различные банковские преференции. Все эти участники рынка имеют свой интерес -- комиссию от суммы сделки (кредита). Цель участников рынка проста: сделать так, чтобы клиент получил заем на покупку жилья, при этом насколько выгоден предложенный продукт -- вторичный вопрос. Для заемщика же главное -- снизить сумму долга и цену кредита при прочих равных условиях. Здесь и лежит конфликт интересов.

Множество игроков предлагают потенциальному заемщику быстро взять ипотечный кредит, чтобы получить свои комиссионные. Качество услуг кредитных посредников часто не соответствует цене (1-2% от суммы кредита). Такая "помощь" кредитных агентов в будущем будет вести к росту просрочек, ведь они не несут ответственности по дефолтам.

-----------------

Появление института кредитных историй привело к появлению новых ипотечных программ, "завязанных" на надежности того или иного заемщика. Банки начали предлагать "скидки за положительную кредитную историю". По логике клиент банка, который уже имеет погашенные кредиты (без просрочек), в любом из банков может рассчитывать на более выгодные условия, чем заемщик-новичок. Однако на практике это не так. Преференций для заемщиков "с историей" практически нет. Разве что банки по таким клиентам быстрее принимают решение по кредиту. Пока только два банка предлагают специальные условия по процентной ставке для заемщиков с положительной историей. Банк "Глобэкс" снижает ставку на 0,25% годовых, а ДжиИ мани банк предлагает программу с уменьшенной ставкой до 10% годовых в рублях (первоначальный взнос от 20%, общий стаж работы не менее двух лет, "белый" доход и положительная кредитная история в любом банке, штраф за досрочное погашение в первые три года -- 2% от суммы). Последнее предложение не совсем прозрачно, поскольку банк дает ответ только персонально по анкетным данным, и не факт, что заемщик может получить рекламируемую низкую ставку. Предложение есть, но его доступность не очевидна.

Подведем итоги

Улучшение жилищных условий с использованием ипотеки является вашим личным инвестиционным проектом. Если вам нужен кредит на покупку жилья -- ваш главный интерес в том, чтобы снизить его стоимость. Рациональная стратегия предполагает минимизацию расходов по займу. Главная ошибка, которую может совершить ипотечный заемщик, -- это поиск "легкого" кредита. А ведь сложность получения займа обратно пропорциональна его цене. Чем меньше банк проверяет заемщика, тем выше риски и процентная ставка. И здесь важно обращать внимание не на слова в рекламных проспектах, обещающих "дешевизну и легкость получения кредита", а на реальные расходы, которые вы понесете.

Ипотечные скидки: за и против

Источник: компания "Универсальный финансовый консультант"