Страница: 1/3
Последние несколько лет девелоперы, продавцы и СМИ активно обсуждают тему невероятной привлекательности так называемых дальних дач. С каждым годом количество таких проектов, рассчитанных пока в значительной мере на москвичей, будет увеличиваться. Большая удаленность, высокая цена, невысокое качество строительства, отсутствие инфраструктуры и другие недостатки дальних дач в перспективе заставят девелоперов пересматривать стратегию освоения таких земель.
Территории, лежащие в 70-150 км от Москвы,
имеют свою специфику и требуют
осмотрительного подхода к освоению. Там
мало городов, столь же малое число центров
занятости, как правило, плохо развиты
транспортная, социальная, торговая
инфраструктура.
Логично было бы предположить, что
огромные территории, находящиеся в
собственности крупных ленд-баронов, должны
развиваться комплексно. Но этого не
происходит. Масштабные проекты можно
пересчитать по пальцам одной руки, да и с
теми не все ясно.
Так, проект "Рузская Швейцария"
компании "Вашъ финансовый попечитель"
(ВФП) закончился, не начавшись: владелец ВФП
Василий Бойко отвечает ныне на вопросы
следователей. Проект "Рублево-Архангельское"
стоимостью $3 млрд (430 га) "Нафта-Москва",
по слухам, продала. Корпорация "Знак" в
поисках инвесторов представила в Каннах на
MIPIM пять крупных проектов общей стоимостью
более $2,5 млрд, но в результате проект будет
реализовываться по частям. Компания Coalco,
владеющая 18 тыс га в Домодедовском районе (проект
"Большое Домодедово") продает участки.
Другие крупные землевладельцы, как "Ист
Лайн" (в собственности - более 60 тыс га),
пока только заявили о проекте. Какие-то
результаты есть только у проекта "А101"
компании "Масштаб", управляющей в
Ленинском районе МО 13 тыс га, из которых 6000
га находятся в частной собственности.
В дальнем же Подмосковье реализуемых
проектов по комплексному освоению
масштабных территорий почти нет, но у
многих собственников есть большие планы.
Например, недавно анонсированный проект
компании "Царьград" около Оки между
Серпуховом и Пущино. В собственности
компании - около 4000 га, которые она
планирует поэтапно осваивать. По словам
Маргариты Краковской, директора по
маркетингу и продажам компании "Царьград",
план был превратить данную территорию в
курортно-спортивный жилищный комплекс.
Первый реализованный проект - курорт-отель
"Царьград Спас-Тешилово", который был
построен как якорный объект для развития
инфраструктуры и предлагает спортивный и
оздоровительный отдых. Следующие проекты -
коттеджный поселок экономкласса "Окская
слобода" и поселок премиум-класса "Царьград".
Мастер-планом развития территории
предусмотрено строительство бизнес-центра,
технопарка, зон малоэтажной жилой
застройки, аэродрома, фермерское хозяйство
и т. д. Строительство первых поселков будет
завершено к 2010 г.
В настоящее время процесс скупки земель
продолжается в более отдаленных областях,
например Смоленской, Калужской, Тверской,
Тульской и т. д. Например, "Открытые
инвестиции" (ОПИН) приобрели 3200 га земли в
Тверской области, где предполагают
строительство коттеджных комплексов
экономкласса с развитой общественной
инфраструктурой.
Вместе с тем большая часть скупленной
земли продолжает находиться в категории
сельхозназначения и не используется. Это
связано с проблемами изменения категории
земель, сложностями с привлечением
инвестиций под крупные проекты и т. д., но,
пожалуй, главное - у землевладельцев нет
понимания, что именно на этих территориях
делать и как.
Мировая практика и обычная логика говорят
о том, что на земельных участках свыше 1000 га
имеет смысл строить сателлит со своим
центром занятости или обычный микрорайон,
примыкающий к существующему городу. Такие
проекты обязательно должны
предусматривать многофункциональные
объекты (как жилые, так и коммерческие) с
развитой социальной инфраструктурой.
Участки до 300-500 га менее требовательны,
здесь вполне могут развиваться локальные
проекты: коттеджные поселки, логистические,
индустриальные, технопарки, спортивно-развлекательные
парки.
"Судя по поведению владельцев крупных
земельных территорий, они испытывают
трудности с определением спроса на
недвижимость, а также с прогнозированием
данного спроса, поэтому предпочитают
продавать земельные наделы или участки, как
они есть", - говорит Екатерина Тейн,
партнер, директор отдела жилой элитной
недвижимости компании Knight Frank. Лендлорды
предпочитают не связываться со сложными
проектами для постоянного проживания и
часто идут по более легкому пути. Покупка
для последующей продажи - хороший бизнес,
доходный, без лишней головной боли.
Поскольку ликвидность крупных участков (более
300 га) в разы ниже, чем небольших, их
распродают по частям под жилье, логистику,
промышленность.
Однако в случае с дальним Подмосковьем и
соседними областями нарезка земель на 100-300
га - не лучший вариант стратегического
планирования. Продать можно только
небольшую часть земель - в основном это
однообразные сельхозполя. Сельское
хозяйство - хороший вариант использования
пространства, с учетом того что вложения
потребуются колоссальные, а прибыль
появится очень нескоро.
Очевидно, что осваивать пустынные
просторы дальнего Подмосковья можно только
комплексно - эта та истина, которую
прекрасно понимают землевладельцы, но
которую они старательно замалчивают.
Нежелание развивать большое проекты
понятно: нет опыта, длинных денег,
специалистов, реализованных примеров,
сотрудничества с администрацией, помощи
государства, уверенности в стабильности в
стране и т. д. Ведь это долгие, на 15-50 лет, и
дорогие, многомиллионные проекты,
реализовать которые можно только совместно
с властями.
И потому дальнее Подмосковье и соседние
области развиваются в лоскутной технике:
лендлорды продают небольшие участки,
которые девелоперы покупают и застраивают
преимущественно жильем. Подобная тактика
девелопмента вполне оправдывает себя в 30-километровой
зоне с большим количеством городов. Но
легко заметить, что лоскутное освоение
земель в дальнем Подмосковье чревато
большими проблемами. Если вблизи Москвы
можно особенно не тратиться на
инфраструктуру, не привязываться к центрам
занятости, не заботиться об общественном
транспорте и т. д., то в дальних областях
такую роскошь девелопер себе позволить не
может. На уровне 80-150 км многое из того, что
есть вблизи столицы, отсутствует.
Потенциальный житель поселка не может
рассчитывать на работу, отдых, школу,
торговый центр и т. д. В лучшем случае все
это есть в соседнем городе за 30 км.
У девелоперов, работающих на "дальних
рубежах", выбор проектов ограничен.
Большие проекты, включающие в себя разные
типы жилья, организацию рабочих мест,
центры досуга, могут позволить далеко не
все. Из-за крайне малого числа адекватных
центров занятости в области невозможно
строить поселки для постоянного проживания.
Логистический парк не везде построишь,
индустриальный проект также имеет много
ограничений и длительный срок окупаемости.
Остаются дачи - быстро, относительно просто
и доходно.