Стоимость домовладений в экономклассе, чтобы быть востребованными сегментом масс-маркет, должна составлять, по мнению Марии Литинецкой, $200-500 тыс. По оценке Дмитрия Пиевского, минимальная цена домовладений может быть $200-250 тыс. Как отмечает Дмитрий Сироткин, генеральный директор девелоперской компании "Мультигрупп", стоимость деревянного дома площадью 160-180 кв. м на участке в 12-15 соток составит $120-150 тыс. Наиболее активен спрос на домовладения по цене $100-150 тыс. "Достаточно много потребителей обладает такой суммой. Более того, подобному покупателю просто больше некуда потратить эти деньги: квартиру в Москве не купить, квартира в подмосковном городе не всем нужна, а вот от дачи за эти деньги редко кто откажется", - отмечает Ирина Мошева.

Для инвестора стоимость домовладения складывается из цены земли, себестоимости строительства и нормы доходности по проекту. Если земля была куплена лет пять назад задешево, девелопер может позволить себе сейчас играть с ценой.

Стоимость инфраструктуры, по данным "Комстрин", составляет около 20-30% от цены проекта. Подведение основных коммуникаций (газ и электричество), по данным "Мультигрупп", требует примерно $1 млн для участка в 2-20 га (включая получение технических условий, согласование необходимой документации и т. п.).

Монолитные и кирпичные дома в экономсегменте, как правило, не строятся.Это дорогостоящие материалы, достаточно трудоемкие и энергозатратные технологии. Жилье экономкласса, отмечает Дмитрий Сироткин, строят в основном по каркасным технологиям, а также используют деревянные конструкции из клееного бревна. Себестоимость строительства такого дома площадью 150 кв. м составит $500-600 за 1 кв. м.

Согласно данным строительных компаний, строительство дома из оцилиндрованного бревна или профилированного бруса без отделки обойдется примерно в $500 за 1 кв. м. Отделка деревянного дома, включая разводку коммуникаций, составляет еще примерно $450 за 1 кв. м. Стоимость строительства комбинированного дома (с нижним этажом из пеноблоков, а верхним деревянным) составляет около $620 за 1 кв. м, стоимость строительства дома только из пеноблоков - около $650 за 1 кв. м. Доведение комбинированных домов и домов из пеноблоков до готовности "под финишную отделку" с разводкой по дому коммуникаций потребует еще около $350 за 1 кв. м. По данным Олега Маринина, президента ГК "Парк Групп", себестоимость дома из древесины оказывается на 30-50% ниже, чем цена строительства здания из кирпича и монолита. Это связано еще и с тем, что для таких объектов не нужен дорогостоящий фундамент.

Но само строительство - это только часть цены. Так, строительство дома площадью 280 кв. м по наиболее дешевой технологии, из сэндвич-панелей, обойдется в 3 млн руб. К этому надо добавить стоимость земли, подключения к коммуникациям, дополнительные расходы на административные структуры и инфраструктуру. Цена 1 кВт электроэнергии - 50 тыс руб., на дом надо не менее 15 кВт - итого 800 тыс руб. только за электричество, плюс еще газ, канализация и т. д. И дом уже стоит 4-5 млн руб.

Снижение себестоимости строительства возможно за счет организации собственного производства материалов (пеноблоков, бруса, оцилиндрованного бревна и т. д.) и выгодного приобретения земельного участка с использованием административного ресурса. "Не имея этих конкурентных преимуществ, застройщик/инвестор вынужден регулировать стоимость домовладения, ущемляя себя в доходности на вложенный капитал. Меньше всего возможностей для маневра при реализации поселка экономкласса, в этом случае маржа минимальна", - добавляет Литинецкая.

С другой стороны, покупатели дач экономкласса за 70 км от столицы менее требовательны. Например, проблемы с коммуникациями есть везде, но за 70-100 км потребитель вполне сможет обойтись без центральной канализации, удовлетворившись септиком. Также, по мнению Мошевой, можно сэкономить на проектировании, разработав нескольких типовых вариантов домов. "Но нельзя экономить на мастер-плане, где будет в том числе отражена некая уникальность всего проекта, - продолжает она. - Продуманность въездной группы, наличие транспортной схемы, благоустроенные общественные зоны - все это обеспечит высокий темп продаж и добавочную стоимость".

"У дальних проектов высокая доходность с точки зрения инвестиций, - говорит Владимир Яхонтов, замгендиректора компании "Миэль - Загородная недвижимость". - Многие сегодня охотно идут в сегмент дачного строительства еще и потому, что развитие дальних земель требует меньшего профессионализма и административного ресурса". По данным Салниса, доходность проектов на загородном рынке составляет от 30-35% и может достигать 100% за год.

Но хотя формат дальних дач активно развивается, что будет с этими проектами в дальнейшем, не известно. В дальнем Подмосковье уже сейчас растет конкуренция, со временем она будет усиливаться. Очевидно, далеко не все проекты будут успешными. "Многие компании начинают строить поселки, не имея никакого понятия о строительстве. Просто появились деньги - и решили вложиться в загородный проект, поскольку это выгодный рынок. И таких first-девелоперов меньше не становится, напротив. Очевидно, что через несколько лет мы столкнемся с крахом отдельных проектов и отдельных девелоперов", - прогнозирует Пиевский.

"В 2008 г. рост цен на загородное жилье составит до 25-30%. Подорожают рабочая сила и стройматериалы, - говорит Дмитрий Сироткин. - В таких условиях сложно сохранить рентабельность проектов экономкласса".

Ситуация усугубляется невысоким качеством продаваемых крупными землевладельцами участков. "На рынке достаточно много предложений не совсем ликвидных, - говорит Мошева. - Лендлорды придерживают "хорошие" земли для себя или для реализации в будущем. Поэтому предложение уникальных земель незначительно, а земли со стандартным ландшафтом, с обременениями, скверной геологией и прочими сюрпризами - в изобилии".

Вместе с тем говорить об обвале загородного рынка не приходится. Как и ожидать единовременного выхода на рынок большого количества участков и проектов. Почти все земли - сельхозназначения, изменение категории занимает не менее 1-2 лет и стоит в среднем от $500-1000 за сотку. Поэтому владельцы и дальше будут менять категорию и продавать отдельные участки: под жилье, логистику, промышленность. Демпинг и дестабилизация рынка - не в интересах лендлордов.