Рост цен на столичную недвижимость привел к тому, что жилье стало не только крышей над головой, но и объектом инвестирования. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город", в первую очередь связывает это с отсутствием альтернативного недвижимости финансового инструмента. "Все имеющиеся инструменты либо слишком трудоемкие, либо слишком рисковые", - говорит она.

Впрочем, на спекуляциях недвижимостью зарабатывают не только в России. По сообщению arabianbusiness.com, в день открытия продаж в самом высоком здании мира - Burj Dubai в Дубае (ОАЭ) очередь покупателей начала собираться еще ночью. Около 300 человек хотели приобрести односпальные апартаменты по самой низкой цене - немногим более $2 млн (примерно $29 тыс за 1 кв. м), поскольку многие в будущем собираются заработать на перепродаже. Только за три месяца жилплощадь в известном здании подорожала на 25%.

По оценке компании "Миэль-Новостройки", в 2007 г. процент частных инвесторов по отношению к общему числу покупателей составил около 10%. Такого же мнения придерживается и Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В период бурного роста цен в 2005-2006 гг. доля инвестиционных сделок составляла около 30%, впрочем, некоторые участники рынка считают, что таково же количество инвестсделок и сейчас. "В 2007 г. вложения в жилье Москвы перестали приносить сверхдоходы, поэтому часть инвесторов перешла на другие, более прибыльные направления", - уточняет Ковалев.

Ситуация на рынке недвижимости в 2007 г. развивалась по невыгодному для инвесторов сценарию. По данным аналитического портала ARN.ru, в первом полугодии цены падали (с декабря 2006 г. по май 2007 г. - на 1,4%), но рос объем предложения (с 18 120 до 23 521). Инвесторы, которые в этом период намеревались зафиксировать прибыль, оказались не готовы к снижению цен, поэтому большинство предложений было отозвано с рынка недвижимости. Во втором полугодии цены начали плавно повышаться, но объем предложения сократился на 22%. Многие инвесторы повременили фиксировать прибыль в ожидании, что цены вырастут еще больше.

"Окончание стагнации, которая длилась около 11 месяцев, стало очевидным еще в августе 2007 г., - считает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG). - Рынок, отдохнув от предыдущего роста цен, уверенно возобновил движение вверх". По оценке RRG, за IV квартал 2007 г. стоимость 1 кв. м поднялась на 10,5%.

Директор по маркетингу БН "Агент 002" Ольга Побединская говорит, что 2007 год стал не самым удачным для тех, кто вложился в жилье экономкласса - доходы едва превысили инфляцию. Схожая оценка у Дмитрия Таганова, руководителя аналитического отдела корпорации "Инком": по итогам 2007 г. прирост на вторичном рынке составил 14,4% в долларах или 6,6% в рублях (с учетом инфляции). Поэтому доход тех инвесторов, которые были ориентированы на краткосрочное - до года - вложение денег, еле превысил инфляцию.

В более выгодном положении оказались инвесторы, предпочитающие вкладывать деньги в недвижимость на продолжительный срок. По словам Бориса Флексера, руководителя исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки", если квартира была приобретена в начале 2006 г., а продана, соответственно, в конце 2007 г., то инвесторы удвоили свои вложения, а те, кто инвестировал в жилую недвижимость в 2005 г., увеличили их в 2,5-3 раза. "Если, допустим, квартира была куплена за $80 тыс, то через два года ее же продали за $220-240 тыс", - приводит пример Ольга Якуничева, старший менеджер ГК "Русский дом недвижимости".

Инвестиции в элитную недвижимость всегда считались более прибыльными. Подтверждением стали итоги 2007 г. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество", за 2007 г. долларовый рост цен на таких объектах составил 20-25%. У компании "Квартал" также есть приятные для инвесторов примеры. "Доходность от приобретенной в начале 2005 г. недвижимости, возводимой компанией, при ее перепродаже в конце 2007 г. доходила до 100%. Если квартира была куплена в начале 2006 г., доход составил 45%, в начале 2007 г. - 20%", - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам "Квартала".

Паника на фондовом рынке в начале 2008 г. после падения котировок акций ведущих российских и западных компаний привела к тому, что многие инвесторы перенаправили свои денежные потоки на рынок недвижимости. Дмитрий Таганов считает, что именно это стало причиной аномального всплеска интереса к московскому жилью в конце января - на 30-40%, по его оценке. "Подобный скачок за последние годы был зафиксирован лишь на волне весеннего ажиотажа 2006 г.", - говорит аналитик. Рост инвестиционного спроса в жилом сегменте и, как следствие, нерыночных спекулятивных тенденций констатирует и Денис Колокольников.

Президент ГК "Рескор" Сергей Лупашко считает, что в настоящий момент рынок находится в начале очередного этапа роста цен на недвижимость. А "профессиональное чутье" подсказывает инвесторам (по крайней мере для застройщиков это было бы весьма кстати. - "Ведомости") не упускать шанс и вкладываться в объекты, не успевшие подорожать после периода затишья.

"С начала года цены растут в среднем на 1% в неделю", - соглашается Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости Doki. Возобновившийся, по словам риэлторов, рост цен стал серьезным поводом придержать квартиры тем инвесторам, кто ранее планировал зафиксировать прибыль. Доказательство - сокращение предложения в среднем на 17%. Хотя Константин Ковалев отметил, что в январе на рынок вышли небольшие объемы недорогого жилья. "Это связано с началом предвыборной лихорадки, под влиянием которой продавцы спешат избавиться от квартир по установившейся еще в конце 2006 г. высокой цене, не дожидаясь итогов выборов", - говорит он.

Доходность вложений в недвижимость на начальном этапе строительства выше, чем в готовый объект. По оценке Константина Ковалева, серьезной альтернативы подобным инвестициям пока в России просто нет, особенно если речь идет о вложениях на нулевой стадии, по инвестиционным ценам. "Но каждый принимает решение самостоятельно о нахождении оптимального соотношения между доходностью и величиной риска", - отмечает Сергей Лушкин.

Борис Флексер считает, что правильный выбор объекта для вложения свободных денег - это удача инвестора. "Бывает, что девелопер на выходе получает объект лучше и качественнее, нежели был заявлен в начале", - говорит он. Как следствие, инвестор при перепродаже получает больший доход, чем планировал ранее.

Но также существует риск остаться с неликвидом на руках. Лушкин предупреждает: вкладывая средства в незавершенное строительство, инвесторы все же не могут в полной мере оценить приобретаемый продукт. Все, что у них есть, - это проект на бумаге и ожидания, сформированные на основе данных, полученных от застройщика. Поэтому для подобных инвестиций кроме удачи необходим серьезный анализ рынка.

По мнению Бориса Флексера, выгодными являются вложения в только развивающиеся районы, цена на недвижимость в которых еще ниже, чем в среднем по городу. "Вложения в комплексные проекты являются максимально прибыльными в том случае, если они довольно долго находятся на рынке, их долго рекламируют, они становятся узнаваемыми", - отмечает он. Разумеется, он приводит в пример "Гранд Парк", где кроме жилья комплексно возводились все объекты инфраструктуры. Хотя в компании отметили, что многие инвесторы, покупающие квартиры на перепродажу, после завершения строительства оставили жилплощадь за собой - настолько высока оказалась привлекательность микрорайона.