В Москве первые и последние этажи не слишком популярны.
Квартиры, расположенные на 1-м этаже, по оценке Натальи Козловой, директора департамента новостроек компании "Домострой", обычно стоят на 10-15% меньше, чем аналогичные на средних этажах. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, добавляет: скидка за 1-й этаж может достигать и 30%. Таким образом, для людей, ограниченных в средствах, это в общем-то возможность купить неплохую квартиру, пусть и не в новом доме, с дисконтом.
Но, видимо, в дальнейшем таких
возможностей будет меньше. В новостройках
первых жилых этажей нет, квартиры там
начинаются со 2-го или 3-го этажа. Как
напоминает Сергей Лобанов, директор
департамента управления активами компании
"Миэль - Коммерческая недвижимость",
согласно новым Московским городским
строительным нормам по жилым зданиям с 1
июля 2003 г. практически любой жилой дом
проектируется с нежилыми помещениями на
первых этажах. Поэтому в новых домах уже
невозможно найти "на первом, но подешевле".
Зато в Подмосковье, рассказывает Наталья
Козлова, в последнее время появились
малоэтажные жилые комплексы, расположенные
на огороженной и охраняемой территории. Как
правило, высота многоквартирных домов
составляет 3-7 этажей, и спрос от этажа
совершенно не зависит.
Есть люди, принципиально выбирающие
только этажи максимально приземленные -
пусть даже первый, если только он не
расположен ниже уровня земли, лишь бы быть
избавленными от необходимости
пользоваться лифтом. Если же в доме вообще
нет лифта, то опять же мало найдется
энтузиастов, готовых каждый день с радостью
скакать по ступенькам вверх-вниз.
"Иногда, - подтверждает Наталья Козлова,
- попадаются клиенты, которые
целенаправленно выбирают квартиры на
нижних этажах. Особенно если дом не
оборудован лифтами. В таких зданиях тяжело
подниматься на верхние этажи людям
пожилого возраста, инвалидам. Да и в обычном
доме, допустим 9-этажном, при поломке лифта
человеку с сердечно-сосудистыми
заболеваниями приходится нелегко".
Сердечнику приходится останавливаться на
каждой лестничной площадке, чтобы прийти в
себя и отдышаться. В таких случаях "лишний"
этаж при отсутствующем или сломанном лифте
может буквально погубить человека.
Но, как правило, люди стремятся жить
повыше. А первые этажи, кроме всего прочего,
покупатели исключают из соображений
безопасности. Повсеместно в Москве на окна
квартир на 1-м этаже ставят решетки,
опасаясь непрошеных гостей. Хотя едва ли
это весомый аргумент, поскольку
современные домушники-альпинисты с
легкостью преодолевают любую высоту.
Но есть случаи, когда квартиры на первых
этажах идут буквально нарасхват. По мнению
Марии Литинецкой, первые этажи интересны с
точки зрения их последующего перевода в
нежилой фонд. С ней соглашается Сергей
Лобанов: первые этажи жилых зданий
пользуются спросом, если они подходят для
размещения магазинов, предприятий,
работающих в сфере услуг, банков и т. п. В
наибольшем дефиците помещения,
расположенные в местах высокой пешеходной
проходимости, например вблизи метро. "Срок
экспозиции таких помещений редко превышает
2-3 недели, а зачастую они даже вообще не
выходят на рынок. Квартиры на первых этажах,
расположенные в спальных районах, тоже
востребованы, но их срок экспозиции чуть
выше - 2-4 месяца. Но в любом случае спрос
значительно превышает предложение и любое
свободное помещение сразу же оказывается
востребованным, вопрос только в цене", -
комментирует Лобанов.
В спальных районах стоимость таких
квартир, по его оценке, варьируется от $3800 до
$5000 за 1 кв. м. Квартира, расположенная рядом
с метро либо поблизости от него, стоит от
$7000-8000 до $15 тыс за 1 кв. м. В таких местах, как
Кутузовский проспект, Тверская улица,
Садовое и Бульварное кольцо, цены
приближаются к $20 тыс за 1 кв. м.
Это, замечает эксперт, выше стоимости
обычных квартир на средних этажах. Причина
проста: владельцы такого жилья неплохо
информированы и учитывают конъюнктуру. "Уже
давно миновали те времена, когда в
объявлениях встречалось "квартиры на
первых этажах не предлагать". Сейчас
стоимость подобных объектов может быть
вдвое больше обычных квартир в том же доме.
Конечно, при условии, что квартира обладает
потенциалом для перевода ее в коммерческую недвижимость,
- утверждает Лобанов. - Квартиры на первых
этажах всегда будут востребованы,
поскольку в любом жилом доме их количество
ограниченно".
Процедура перевода помещения в нежилой
фонд занимает, как правило, от 6 до 10 месяцев,
говорит Сергей Лобанов. Оформление всех
документов и решение технических вопросов
обойдется в $60-100 тыс (с учетом строительства
отдельного входа, выделения электрических
мощностей и др.).
У последних этажей свои проблемы. "Квартиры
на верхних этажах в домах старого фонда
часто имеют протечки из-за плохого
состояния крыши, - говорит Наталья Козлова. -
От протечек не застрахованы владельцы даже
престижных сталинских высоток. Например,
один мой знакомый, купивший квартиру на
последнем этаже такой высотки и почти
закончивший дорогой ремонт, из-за протечки
был вынужден начать его сначала".
Последние этажи в отличие от первых
перевести в коммерческую недвижимость
крайне сложно, отсюда низкий к ним интерес
со стороны инвесторов. По утверждению
Сергея Лобанова, спроса на последние этажи
с точки зрения их использования в качестве
коммерческой недвижимости практически
не существует. В обычных жилых домах
последние этажи могут пользоваться спросом
лишь с перспективой дальнейшего выкупа
мансардных этажей, присоединения чердаков
и т. д., говорит Литинецкая.
Однако Алексей Шленов, генеральный
директор "Миэль-Брокеридж", обращает
внимание на изменившееся законодательство:
"Что касается квартир на последних
этажах, то бытует старое представление о
преимуществе последнего этажа, если над ним
расположена мансарда (чердак). Объяснялось
это возможностью присоединения
собственником мансардного помещения.
Однако в связи с введением в действие
нового Жилищного кодекса РФ помещения в
доме, не являющиеся частями квартир и
обслуживающие более одного помещения,
являются общим имуществом и принадлежат
собственникам квартир в многоквартирном
доме на праве общей долевой собственности -
в доле, пропорциональной размеру общей
площади жилого помещения, принадлежащего
собственнику. Таким образом, объекты,
входящие в общее имущество, не
рассматриваются в качестве
самостоятельных. Единственное исключение -
если, например, чердак (мансарда) серьезно
реконструирован, т. е. фактически создан
новый объект, то право собственности на
него должно быть зарегистрировано,
соответственно, можно его отчуждать".
Алексей Шленов отмечает, что в старых
типовых домах верхний этаж не дает никаких
плюсов, кроме отсутствия неугомонных и
шумных соседей сверху. А вот к минусам, по
его мнению, кроме протекающей крыши можно
отнести высокую нагреваемость стен в
жаркие дни. Стоимость такого жилья примерно
на 5-10% ниже стоимости аналогичного на
средних этажах.
С другой стороны, последние этажи
пользуются популярностью у покупателей
элитной недвижимости: играют роль
видовые характеристики из окна, более
чистый воздух. В этом случае цена жилья на
верхнем этаже может быть выше, чем
стоимость жилья на средних этажах. В
сегменте элитного жилья последние этажи
часто именуются пентхаусами и выставляются
по самой высокой цене.
По данным аналитического центра "Домостроя",
квартиры на верхних этажах с хорошими
видовыми характеристиками в сегменте
бизнес-класса стоят намного дороже своих
аналогов на средних этажах. Стоимость 1 кв. м
может вырастать по мере подъема на сумму от
500 до 4000 руб. в зависимости от ценовой
политики застройщика. В сегменте элитного
жилья 1 кв. м на последнем этаже с выходом на
эксплуатируемую кровлю может стоить на 20-40%
дороже остальных.
В "Доме на Гиляровского" жилье на 2-м
этаже стоит 208 тыс руб. за 1 кв. м, а пентхаус -
416 тыс руб. за 1 кв. м. В "Доме на Трехгорном
Валу" квартира на 2-м этаже оценивается в
195 тыс руб. за 1 кв. м, а 9-й этаж с выходом на
эксплуатируемую кровлю - 416 тыс руб. за 1 кв. м.
К слову, Литинецкая подмечает, что в
последнее время застройщики стали
проектировать дома так, что некоторые
квартиры - не обязательно на высоких этажах
- получают выход на террасы или
эксплуатируемую кровлю. Квартира даже на 3-м
этаже имеет большую террасу. Естественно,
это увеличивает инвестиционную
привлекательность такого жилья.
По наблюдениям Натальи Козловой, в эпоху
пятиэтажек лучшим считался 3-й этаж. По мере
роста домов менялись и предпочтения
покупателей. Сейчас в обычных жилых домах-башнях
от 14 до 22 этажей повышенным спросом
пользуются квартиры с 5-го по 8-й этаж.
Например, стоимость квартиры в строящемся
монолитно-кирпичном 25-этажном доме на ул.
Бабакина в г. Химки зависит не только от
размера, но и от этажа. "Домострой"
предлагает 1-комнатную квартиру на 3-м этаже
(первые два нежилые) по цене 2,88 млн руб. На 5-м
этаже аналогичная квартира будет стоить
чуть более 2,9 млн руб. На 16-м и 18-м этажах
такие же квартиры предлагаются за 2,945 млн
руб.
Алексей Шленов как наиболее популярные в
старых домах (хрущевки и 9-12-этажные дома
экономкласса) отмечает квартиры на 3-м и 4-м
этажах. В домах бизнес-класса наиболее
ликвидное жилье - на 6-8-м этажах. А у
покупателей недвижимости премиум-класса
наибольшей популярностью пользуются
верхние этажи.
Директор департамента элитной недвижимости
"Миэль-Новостройки" Кайдо Каарма
приводит пример: "В высотных башнях "Гранд
Парка" и в "Академдоме" первыми были
проданы именно квартиры на верхних этажах.
Не в последнюю очередь это связано с тем,
что с точки зрения экологии верхние этажи
благоприятнее, ведь загрязняющие воздух
примеси скапливаются у поверхности земли.
Если в проекте на последних этажах
предусмотрены большие площади и высокие
потолки и есть хороший вид из окна, то
квартиры здесь, даже не являясь пентхаусами,
могут претендовать на самые высокие цены".
Однако все-таки наиболее стабильным и
высоким спросом пользуются квартиры,
расположенные не выше 12-го этажа, признает
эксперт. Квартиры на нижних этажах в домах
бизнес-класса могут стоить на 50% дешевле "срединных",
продолжает Каарма.
В центре, где преимущественно расположены
дома ниже семи этажей, наибольший спрос на
квартиры, расположенные не ниже 3-го этажа,
но часто люди покупают квартиру на 2-м этаже
только потому, что ее стоимость ниже,
говорит Литинецкая.
Отношение к последним этажам и к высоте
неоднозначное, в том числе и у экспертов.
Так, Мария Литинецкая не испытывает
восторга от идеи жить в "заоблачной"
квартире. Если дом высотный, то наибольшим
спросом пользуется "серединка", т. е.
10-12-й этажи. На более высоких этажах (выше 20-го)
многим людям становится не по себе. Кроме
того, пока у покупателей есть сомнения в
качестве современного высотного
строительства и распространено мнение, что
высотные дома, в особенности последние
этажи, сильно "качает", перечисляет она
бытующие возражения против высоток.