Даже западные девелоперские фонды сталкиваются с тем, что не могут точно спрогнозировать сроки сдачи объекта. При этом задержка сдачи на три-шесть месяцев (это скорее норма, чем исключение) довольно серьезно меняет доходность проекта.

Общие же потери, по оценкам российской юридической фирмы Vegas-Lex, могут составлять до 18%. Это серьезное отличие от западных 6–8%, значительную часть которых к тому же можно застраховать.

Другой серьезной особенностью рынков недвижимости является их слабая ликвидность. Если речь идет о стоимости акций, то владелец ценных бумаг может быть уверен, что он продаст их приблизительно по этой же цене. Объект недвижимости малоликвиден по определению, оценивать его стоимость по аналогии очень опасно: похожие по метражу и концепции объекты могут иметь индивидуальные особенности (самая очевидная — расположение), которые сделают подобное сравнение не имеющим какого-нибудь смысла.

Рисков очень много, они наслаиваются друг на друга, мультиплицируются. Некоторые из них вовсе невозможно контролировать. Например, мнение столичного мэра о проекте в состоянии кардинально увеличить его стоимость. И такая практика уже есть (комплекс «Русский авангард»). Так что зашкаливающие цифры доходности чаще всего мираж, и тихой гаванью российская недвижимость не является.

Пора завязывать

СЧИТАЕТСЯ, что у богатого человека должно быть меньше стремления ввязываться в рискованные проекты. Можно проиллюстрировать это советом одного миллионера молодому инвестиционному консультанту: «Только, пожалуйста, не надо делать меня богатым — я уже богат».

Из этого следует, что очередной рискованный бизнес «пан или пропал» не самое лучшее место для вложения денег. Вот вопрос на засыпку: какая из четырех фамилий вам более известна: Карнеги, Гулд, Рокфеллер, Вандербильт? В памяти большинства людей остались нефтяной и стальной магнаты Рокфеллер и Карнеги, железнодорожный король Гулд забыт, а Вандербильт проходит по разряду баронов-разбойников, хотя он был ничуть не менее rubber baron, чем Карнеги, а до ненависти к Рокфеллеру ему и вовсе далеко.

Трудно сказать, что сыграло главную роль — то ли протестантская этика (не важно, как заработал, важно, на что и как потратил), то ли жесткая налоговая система (до появления офшоров налоги на наследство были кусачие), но Рокфеллер и Карнеги создали свои благотворительные фонды (то, что называется endowments) и теперь чисты в памяти народной. Это и причина известности наших Третьякова и Морозова. Так, может, верно поступил Дмитрий Зимин, связав свое имя и деньги не с недвижимостью, а с благотворительным фондом «Династия»?

Все на застройку

Увереннее всего чувствуют себя в недвижимости ритейлеры, по роду занятий часто сталкивающиеся с девелоперами. Андрей Рогачев, Александр Самонов, Лев Хасис, Александр Занадворов, Игорь Сосин, Алексей Богачев — вот неполный список ритейлеров, которые играют на этом рынке.

Из финансистов увлечение девелопментом настигло Евгения Юрьева. Недвижимостью как личным проектом он занялся еще в 2003 году, когда заработал первые значительные средства на продаже Оскольского цементного завода. Продажа «Атона», скорее всего, добавила ему денег для развития бизнеса.

Александр Пономаренко, мажоритарный владелец Инвестсбербанка, после его продажи венграм использовал вырученные средства главным образом на рынке недвижимости. Туда же отправились доходы от IPO другого актива Пономаренко — Новороссийского порта.

Разнообразие отраслей, работающих на перекачку денег в рынок недвижимости, бесконечно — от ресторанного рынка (Мирослав Мельник), «алкогольщиков» (семья Пекаревых), агропрома (Игорь Бабаев, Вадим Мошкович) и санкерамики (Никита Колесников) до металлургии (Василий Анисимов, Владимир Лисин, Дмитрий Пумпянский).

Иногда оказывается, что размер девелоперского бизнеса значительно превышает размер бизнеса основного. Из недавних сообщений прессы можно выделить Тиграна Нерсисяна («Бородино») и новосибирского предпринимателя Андрея Шаркова («Чистая вода»).