Ставки по кредитам могут снова вырасти.
По данным фонда "Общественное мнение", 47% россиян сегодня не воспользовались бы ипотечным кредитом, даже если бы у них была такая возможность. Среди главных причин прохладного отношения к ипотеке - высокие процентные ставки, низкие доходы и неуверенность в их стабильности, отсутствие накоплений для первого взноса, а также высокие темпы роста цен на недвижимость. Кроме того, нельзя забывать, что, по итогам 2007 года, доля просроченных потребительских кредитов только у ста крупнейших российских банков достигла 3,3%.

Что осваивают банки?

Ипотека появилась в нашей стране не так давно, но проблески конкуренции среди банков уже начинают появляться. Возможно, поэтому и получают распространение новые банковские продукты. К примеру, кредитование загородной недвижимости, ипотечный кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире, различные вариации кредитования под залог недвижимого имущества (в том числе и с залогом от третьих лиц), ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества.

Ипотечные займы на приобретение комнат в коммунальных квартирах стали выдавать не так давно, хотя с 1998 года у горожан была возможность приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах без согласования с соседями. Проблема оказалась в том, что передавать комнаты в собственность нужно не как отдельный объект недвижимости, а как долю коммунальной квартиры. Это и затрудняет распространение подобных банковских программ, ведь такой объект является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой.

Эксперты отмечают, что значительно больше игроков появилось сегодня на рынке строящейся недвижимости. Банки и строительные организации образуют альянсы. Причем крупные строительные компании работают с несколькими кредитными организациями сразу. Это смягчает условия кредитования: банки снижают процентные ставки и размер первого взноса. В свою очередь строительные компании предоставляют покупателям скидки и фиксируют для них стоимость квадратного метра зарезервированной квартиры на все время оформления документов.

Неторопливое рефинансирование

Недавно банки подключились к еще одному процессу - рефинансированию (то есть переоформлению) выданных ипотечных кредитов на более выгодных для заемщика условиях. И если в конце 2006 года только два банка занимались рефинансированием ипотечных кредитов, то к концу 2007 года их число значительно возросло.

По свидетельству самих банкиров, такие сделки на рынке тем не менее пока единичны. Главная причина тут - неинформированность населения. Если об ипотечном кредитовании граждане знают по многочисленным публикациям в прессе, то "перекредитование" пока не так подробно освещается в СМИ.

Рефинансирование становится рентабельным только при снижении ставки кредитования на 2 - 3%. Но, поскольку ипотека стала активно развиваться в последние 1,5 - 2 года, за это время ставка не успела сильно снизиться. Невелико и число заемщиков, которые брали кредит на жилье 3 - 4 года назад по более высокой ставке.

Механизм "перекредитования" достаточно прост. Банк, рефинансирующий кредит, погашает долг заемщика в его первом банке, перечисляя туда средства напрямую. Залог после этого перерегистрируется на второй банк. Но на практике заемщику приходится заново проходить процедуру получения, оформления и регистрации ипотеки, оплачивая все комиссии и сборы. В том числе комиссию за рассмотрение кредитной заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита, аренду банковской ячейки, за конвертацию валют, а также расходы на переоценку залога и плату за полис комплексного ипотечного страхования. К этому добавляются расходы на перерегистрацию ипотеки и нотариальное удостоверение сделки. Полагается переоформить и страховку. В результате платежи могут превысить предполагаемую экономию на стоимости кредита.

Кроме того, при получении первого кредита заемщик может воспользоваться льготой по уплате подоходного налога и процентов за пользование ипотечным кредитом. Эту льготу, переходя в другой банк, он теряет. Меняя кредитора, он меняет и назначение кредита - берет его не на покупку недвижимости, а под ее залог. Специалисты по рынку недвижимости уверены, что это законодательное "недоразумение" со временем будет устранено. Пока же, прежде чем перекредитовываться, граждане должны внимательно просчитать все предстоящие расходы.

Из-за сложности процедуры перерегистрации залога банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Чтобы застраховать риски, банкиры вводят повышенную ставку на период перерегистрации и проводят отбор среди заемщиков, которым можно доверить на некоторое время будущий предмет залога. Избежать части этих расходов возможно, выбрав оформление перекредитования в том же банке, где был получен первоначальный ипотечный кредит. Упростить рефинансирование кредита можно, также воспользовавшись услугами ипотечного брокера.

Вообще условия кредитования в России улучшаются неплохими темпами, поэтому в скором времени преимущество рефинансирования станет очевидным. Однако нашим банкам еще далеко до популярности этой услуги, какую она имеет в развитых странах.

Не грядет ли кризис?

Многие интересуются возможным влиянием американского ипотечного кризиса на российский рынок. Эксперты считают, что в РФ повторение ситуации нереально, так как с помощью ипотеки приобретается менее 10% от всех объемов покупки жилья. Ипотека лишь в течение 8 - 10 лет может стать основным способом решения жилищных проблем у россиян. Пока же российский объем ипотеки составляет всего 1,5 - 2% от ВВП, тогда как в США ипотека составляет порядка 60 - 70%. Еще одной причиной, подтверждающей, что до американского ипотечного кризиса России еще далеко, является то, что игроки, на долю которых приходится 50% кредитов, аффилированы с государственными структурами.

Тем не менее российские банкиры уже перестали отрицать, что ставший мировым кризис ликвидности все-таки сказался и на российской финансовой системе. Последовал отток капитала из российской экономики (как и из экономик всех развивающихся стран). Аналитики утверждают, что сумма ушедшего из РФ капитала приближается к 9 млрд долларов. Они также считают, что иностранные инвесторы скорректируют свои планы по участию в российских сделках. Это существенно ограничит развитие рынка.