Страница: 1/2
Ставки по кредитам могут снова вырасти.
По данным фонда "Общественное мнение", 47% россиян сегодня не воспользовались бы ипотечным кредитом, даже если бы у них была такая возможность. Среди главных причин прохладного отношения к ипотеке - высокие процентные ставки, низкие доходы и неуверенность в их стабильности, отсутствие накоплений для первого взноса, а также высокие темпы роста цен на недвижимость. Кроме того, нельзя забывать, что, по итогам 2007 года, доля просроченных потребительских кредитов только у ста крупнейших российских банков достигла 3,3%.
Что осваивают банки?
Ипотека появилась в нашей стране не так
давно, но проблески конкуренции среди
банков уже начинают появляться. Возможно,
поэтому и получают распространение новые
банковские продукты. К примеру,
кредитование загородной недвижимости,
ипотечный кредит на приобретение комнаты в
коммунальной квартире, различные вариации
кредитования под залог недвижимого
имущества (в том числе и с залогом от
третьих лиц), ломбардные кредиты с
возможностью последующего увеличения
суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом
уже имеющегося в собственности недвижимого
имущества.
Ипотечные займы на приобретение комнат в
коммунальных квартирах стали выдавать не
так давно, хотя с 1998 года у горожан была
возможность приватизировать отдельные
комнаты в коммунальных квартирах без
согласования с соседями. Проблема
оказалась в том, что передавать комнаты в
собственность нужно не как отдельный
объект недвижимости, а как долю
коммунальной квартиры. Это и затрудняет
распространение подобных банковских
программ, ведь такой объект является менее
ликвидным по сравнению с отдельной
квартирой.
Эксперты отмечают, что значительно больше
игроков появилось сегодня на рынке
строящейся недвижимости. Банки и
строительные организации образуют альянсы.
Причем крупные строительные компании
работают с несколькими кредитными
организациями сразу. Это смягчает условия
кредитования: банки снижают процентные
ставки и размер первого взноса. В свою
очередь строительные компании
предоставляют покупателям скидки и
фиксируют для них стоимость квадратного
метра зарезервированной квартиры на все
время оформления документов.
Неторопливое рефинансирование
Недавно банки подключились к еще одному
процессу - рефинансированию (то есть
переоформлению) выданных ипотечных
кредитов на более выгодных для заемщика
условиях. И если в конце 2006 года только два
банка занимались рефинансированием
ипотечных кредитов, то к концу 2007 года их
число значительно возросло.
По свидетельству самих банкиров, такие
сделки на рынке тем не менее пока единичны.
Главная причина тут - неинформированность
населения. Если об ипотечном кредитовании
граждане знают по многочисленным
публикациям в прессе, то "перекредитование"
пока не так подробно освещается в СМИ.
Рефинансирование становится
рентабельным только при снижении ставки
кредитования на 2 - 3%. Но, поскольку ипотека
стала активно развиваться в последние 1,5 - 2
года, за это время ставка не успела сильно
снизиться. Невелико и число заемщиков,
которые брали кредит на жилье 3 - 4 года назад
по более высокой ставке.
Механизм "перекредитования"
достаточно прост. Банк, рефинансирующий
кредит, погашает долг заемщика в его первом
банке, перечисляя туда средства напрямую.
Залог после этого перерегистрируется на
второй банк. Но на практике заемщику
приходится заново проходить процедуру
получения, оформления и регистрации
ипотеки, оплачивая все комиссии и сборы. В
том числе комиссию за рассмотрение
кредитной заявки, плату за открытие и
ведение ссудного счета, за выдачу кредита,
аренду банковской ячейки, за конвертацию
валют, а также расходы на переоценку залога
и плату за полис комплексного ипотечного
страхования. К этому добавляются расходы на
перерегистрацию ипотеки и нотариальное
удостоверение сделки. Полагается
переоформить и страховку. В результате
платежи могут превысить предполагаемую
экономию на стоимости кредита.
Кроме того, при получении первого кредита
заемщик может воспользоваться льготой по
уплате подоходного налога и процентов за
пользование ипотечным кредитом. Эту льготу,
переходя в другой банк, он теряет. Меняя
кредитора, он меняет и назначение кредита -
берет его не на покупку недвижимости, а под
ее залог. Специалисты по рынку недвижимости
уверены, что это законодательное "недоразумение"
со временем будет устранено. Пока же, прежде
чем перекредитовываться, граждане должны
внимательно просчитать все предстоящие
расходы.
Из-за сложности процедуры
перерегистрации залога банк в течение
месяца кредитует заемщика без обеспечения.
Чтобы застраховать риски, банкиры вводят
повышенную ставку на период
перерегистрации и проводят отбор среди
заемщиков, которым можно доверить на
некоторое время будущий предмет залога.
Избежать части этих расходов возможно,
выбрав оформление перекредитования в том
же банке, где был получен первоначальный
ипотечный кредит. Упростить
рефинансирование кредита можно, также
воспользовавшись услугами ипотечного
брокера.
Вообще условия кредитования в России
улучшаются неплохими темпами, поэтому в
скором времени преимущество
рефинансирования станет очевидным. Однако
нашим банкам еще далеко до популярности
этой услуги, какую она имеет в развитых
странах.
Не грядет ли кризис?
Многие интересуются возможным влиянием
американского ипотечного кризиса на
российский рынок. Эксперты считают, что в РФ
повторение ситуации нереально, так как с
помощью ипотеки приобретается менее 10% от
всех объемов покупки жилья. Ипотека лишь в
течение 8 - 10 лет может стать основным
способом решения жилищных проблем у
россиян. Пока же российский объем ипотеки
составляет всего 1,5 - 2% от ВВП, тогда как в
США ипотека составляет порядка 60 - 70%. Еще
одной причиной, подтверждающей, что до
американского ипотечного кризиса России
еще далеко, является то, что игроки, на долю
которых приходится 50% кредитов,
аффилированы с государственными
структурами.
Тем не менее российские банкиры уже
перестали отрицать, что ставший мировым
кризис ликвидности все-таки сказался и на
российской финансовой системе. Последовал
отток капитала из российской экономики (как
и из экономик всех развивающихся стран).
Аналитики утверждают, что сумма ушедшего из
РФ капитала приближается к 9 млрд долларов.
Они также считают, что иностранные
инвесторы скорректируют свои планы по
участию в российских сделках. Это
существенно ограничит развитие рынка.