Несмотря на старания риэлтеров, ажиотажного спроса на рынке загородной недвижимости не наблюдается. Тем не менее рост цен на подмосковную землю и жилье продолжится, так как у крупных землевладельцев в арсенале достаточно способов влияния на рынок.

Ни коррекция рынка в городском сегменте, ни снижение курса доллара заметно не повлияли на рынок загородной недвижимости. Он продолжает демонстрировать положительную динамику: по количеству объектов (коттеджных поселков) в 2007 году предложение увеличилось на 25% в сравне-нии с предыдущим годом, а рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "Терра-недвижимость", так описывает ситуацию на рынке: "В 2007 году предложение в коттеджных поселках на первичном рынке было сформировано тремя основными направлениями: Ново-Рижским, Калужским и Дмитровским. Доля объектов по этим шоссе в структуре предложения равна 57%. Темп роста цен по Дмитровке составил в среднем 27,62%, по Ново-Рижскому - 24,5% (в некоторых поселках темпы роста цен достигали отметки в 35-45%), темп роста цен по Калужскому шоссе - 27,2% (по некоторым объектам - до 45%). Минувший год вывел Дмитровское шоссе в четверку лидеров по объему заключенных сделок (10%). Впереди же Ново-Рижское и Калужское с долями в 28% и 14% соответственно. Рублево-Успенское шоссе стоит рассматривать отдельно, независимо от того, что на первичном рынке оно теряет свои позиции, а на вторичном - занимает второе место". Среди наметившихся в 2007 году тенденций - развитие дачного сегмента по всем направлениям, в том числе по непопулярным (южному и юго-восточному), что вполне логично вследствие роста цен на уже освоенных трассах. Дополнительный стимул застройке дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Ново-Рижского шоссе.

Загородные мегапроекты становятся реальностью и эволюционируют. Так, рядом с "Большим Домодедово" планируется возвести еще два проекта, жилой застройкой в которых займется компания "Евразия", а коммерческую возьмет на себя компания "ИСТ ЛАЙН". "Мы видим, как складываются мегаконгломераты. Это вполне логичный ход, таким образом девелоперы делят между собой расходы на строительство инфраструктуры, в том числе транспортной", - отмечает Тимур Сайфутдинов. Еще одна тенденция - развитие загородной ипотеки. Хотя, во многом из-за кризиса на американском рынке, ставки остаются высокими (от 9,5% до 12%), ипотечный кредит остается сильным конкурентным преимуществом предложения на рынке.

Землю не выдавать

Эксперты считают, что истинной причиной роста рынка загородной недвижимости при довольно стабильном и ограниченном спросе стала ситуация, сложившаяся на земельном рынке, а именно дефицит земли. Реально земельный рынок столичной области формируется в основном из двух категорий - земель сельскохозяйственного назначения (1743,8 млн га) и земель поселений (501,3 тыс. га). Крупных земельных наделов в Подмосковье практически не осталось, почти вся земля уже поделена. При этом государство ужесточает контроль за землями, находящимися в федеральной и муниципальной собственности. Таким образом, выкупить землю у государства становится сложнее, и "выдают" ее преимущественно под конкретные проекты. По словам Евгения Тулякова, юриста компании Tenzor Consulting Group, "сегодня около 70% земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, находится в распоряжении двух-трех десятков собственников".

С коллегой согласна Елена Борисова, начальник отдела земельных отношений компании "Комстрин": "В настоящее время в ближнем Подмосковье большинство ликвидных участков раскуплено, остаются, как правило, земельные участки, имеющие те или иные обременения или ограничения по застройке. Зачастую продавцы предлагают земельные участки сельскохозяйственного назначения с обязательством перевода земли в нужную категорию за деньги потенциального покупателя. Такие предложения редко могут заинтересовать инвестора в связи с тем, что процедура перевода земли из одной категории в другую дорогостоящая и занимает довольно много времени, а это не позволяет инвестору сразу начинать проектирование и осваивать земельный участок. Большая проблема в Подмосковье и с коммуникациями. Сейчас купить земельные участки с подведенными коммуникациями практически невозможно, поэтому при выборе земли девелоперов в первую очередь интересует возможность обеспечения инженерными коммуникациями будущей застройки".

На земельном рынке Подмосковья остались сельхозпредприятия, которые до сих пор не переоформили право бессрочного пользования на землю из-за отсутствия финансовых средств на процедуру. Не приходится сомневаться, уже в ближайшее время и эти немногие земли окажутся выкупленными крупными землевладельцами. Кстати, по состоянию на декабрь 2007 года наиболее крупными собственниками были следующие организации: Земельная агропромышленная корпорация "Знак" - 100 тыс. га; "ИСТ ЛАЙН" - 64 тыс. га; "Промсвязьнедвижимость" - 70 тыс. га; "Вашъ финансовый попечитель" - 63 тыс. га; банк "Визави" - 40 тыс. га; "Абсолют групп" - 20 тыс. га; " Вимм-Билль-Данн" - 20 тыс. га; "Масштаб" - 13 тыс. га; "Нерль" - 13 тыс. га; Coalco - 6 тыс. га; Millhouse Capital - 5 тыс. га; "Открытые инвестиции" - 3 тыс. га.

Стоимость земельных наделов постоянно увеличивается. Как отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, "наибольший рост зафиксирован в конце первого - начале второго квартала 2007 года и составил 23%". Сходные цифры приводит и Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-Агентство недвижимости": "В 2007 году рост цен на земельные участки был несколько меньше, чем в сегменте коттеджей и таунхаусов, - около 27%. Анализируя структуру предложения земельных участков по удаленности от МКАД, необходимо отметить увеличение суммарной доли участков, расположенных на расстоянии более 40 км от Москвы. При этом доля участков, сконцентрированных в зоне до 20 км и 20-40 км от МКАД, постепенно сокращается. Основная доля земельных участков приходится на южное и северо-западное направление - в сумме около 40%. Стоит отметить активный рост спроса на объекты южного направления, где за последний год цены на отдельные земельные участки под строительство в радиусе до 60 км от МКАД выросли более чем на 50%. Более всего подорожали участки в дальнем Подмосковье (за 70 км от МКАД)".