Страница: 2/3
Как считают эксперты, рост цен на
земельные участки связан с явной нехваткой
новых первичных выделенных земель и их
постоянным удорожанием.
Однако, несмотря на острую нехватку
предложения, эксперты и в этом году не
ожидают серьезного увеличения его объемов.
Почему? Все очень просто: лендлордам
попросту невыгодно продавать землю сейчас,
поскольку земельные активы постоянно
растут в цене, при этом владение и
эксплуатация обходятся недорого. Анна
Завьялова, пресс-секретарь ОАО "Система-ГАЛС":
"Земли сельхозназначения начиная с
середины 90-х годов выкупались инвесторами у
правопреемников бывших колхозов и совхозов.
Как правило, без необходимости новые
землевладельцы не спешили с переводом
земель из одной категории в другую, так как
ставка налога и кадастровая стоимость на
сельхозземли были минимальными. К тому же в
российском законодательстве нет
прогрессивного налога на недвижимость,
исходя из ее рыночной стоимости. Таким
образом, собственник земли не слишком
обременен дополнительными затратами и
может удерживать ее удобное ему время и
дозированно выводить на рынок".
Инвесторы идут
В наступившем году эксперты ожидают
серьезного увеличения спроса на земельные
участки со стороны как крупных, так и мелких
инвесторов. Тому есть несколько объяснений.
Мария Литинецкая отмечает "юридический
фактор": "Поскольку теперь возможно
осуществить прописку на землях с
назначением под дачное строительство,
повысилась инвестиционная
привлекательность сельскохозяйственной
земли, на которой допускается данный вид
разрешенного использования. Стоимость
землеотводов гораздо ниже, чем участков с
категорией земли поселений. Наибольшая
инвестиционная привлекательность для
строительства загородного жилья у участков
с назначением под ИЖС".
Елена Борисова, начальник отдела
земельных отношений компании "Комстрин",
констатирует большой интерес к загородному
строительству как у частных покупателей,
так и у девелоперов: "Цены на жилье в
Москве достаточно высоки, поэтому
покупатели приобретают жилье в ближнем
Подмосковье. Соответственно, многие
девелоперы активно осваивают этот регион.
Все больший интерес приобретает среднее и
дальнее Подмосковье. Еще большее развитие
эти районы получат благодаря строительству
ЦКАД. Многие девелоперы будут развивать
здесь промышленно-индустриальные центры и
возводить жилье".
Евгений Туляков, юрист компании Tenzor Consulting
Group, в своих прогнозах отталкивается от
нестабильности фондового рынка: "Ясно,
что в условиях повышенных рисков
инвестиций в фондовые рынки вложение
средств в земельные активы один из
эффективных инструментов защиты.
Рассматривать землю в качестве
стратегического инвестиционного ресурса
стали серьезные иностранные игроки,
крупные и средние российские компании-девелоперы.
Однако важно понимать, что инвестиции в
земельные участки не краткосрочные, их
окупаемость составляет не менее одного-трех
лет".
Есть различные варианты получения
доходности от земельного участка. Можно
вовсе не производить дальнейших вложений,
тогда владелец земельного участка сможет
рассчитывать на доход в сумме ежегодного
удорожания земельного участка. А можно
увеличить капитализацию участка, переведя
его, например, из одной категории в другую,
более ликвидную. Также можно провести
коммуникации или реализовать проект
целиком - от покупки земельного участка до
возведения на нем строений с последующей
реализацией. Последний вариант,
естественно, наиболее доходный.
Если структурировать спрос на землю
определенной категории в зависимости от
профиля компании, то крупным российским и
иностранным торговым и логистическим
компаниям наиболее интересны земли
промышленного назначения недалеко от
Москвы с целью дальнейшей постройки
складской и торговой недвижимости.
Компаниям-девелоперам, основной сферой
которых является загородное многоэтажное
строительство, могут быть интересны земли
сельскохозяйственного назначения с целью
дальнейшей смены категории земельного
участка и его застройки.
Сегодня в зависимости от направления,
расстояния от МКАД, окружения и площади
участка цены за сотку следующие: для земель
сельскохозяйственного назначения для
сельхозпроизводства - от $900 до $7 тыс., для
земель сельскохозяйственного назначения
для дачного строительства - от $2,8 тыс. до $5
тыс., для земель населенных пунктов под ИЖС -
от $6 тыс. до $25 тыс., для земель населенных
пунктов под МЖС - от $10 тыс. до $12 тыс., для
земель населенных пунктов под ЖС - от $16 тыс.
до $20 тыс., земли промышленности - от $6 тыс. до
$7 тыс., с подведенными коммуникациями - от $10
тыс. до $12 тыс.
Однако не все эксперты оптимистичны в
своих прогнозах по поводу дальнейшего
развития рынка. Анна Завьялова напоминает:
"29 марта 2007 года было принято
постановление правительства РФ №192;
согласно ему контроль за использованием
земельных участков сельхозназначения
будет находиться в ведении Минсельхоза,
который всегда отличался
консервативностью в вопросах
использования сельскохозяйственных земель.
Среди возможных последствий этого решения -
увеличение сроков и стоимости перевода
вовлеченных в рыночный процесс участков,
кроме того, сам процесс может быть на какое-то
время вообще приостановлен, вполне
вероятен и передел земельного рынка".