Надежды банкиров на то, что коммерческая ипотека станет популярным инвестиционным инструментом, пока не оправдались. Как признаются сами участники рынка, спрос на подобные кредиты очень низкий. Эксперты связывают это с отсутствием законодательной базы, регулирующей взаимоотношения банка и заемщика при сделках с коммерческой недвижимостью.
Инвесторы всегда рассматривали
недвижимость как привлекательный
инструмент для инвестиций, особенно
учитывая высокий рост цен, который показала
жилая недвижимость по итогам 2006 года (порядка
103% годовых). Однако ситуация на рынке
изменилась, когда цены на жилье к концу 2007
года стагнировали, а по некоторым позициям
даже произошло незначительное (порядка 0,4%)
снижение цен. Банки на ситуацию
отреагировали запуском нового продукта —
так называемой коммерческой ипотеки —
долгосрочного кредита на покупку
коммерческой недвижимости, которая, в
отличие от жилья, напротив, показывала
уверенный рост цен (порядка 20% в год). Одним
из первых в УрФО о введении этой услуги
заявил Ханты-Мансийский банк (ХМБ). Вслед за
ним о программах «коммерческой ипотеки»
заявили Райффайзенбанк, ВУЗ-Банк,
Меткомбанк, Номос-банк, и Абсолют Банк.
Условия практически одинаковы: ставка по
кредиту порядка 12-16%, первоначальный взнос
не менее 30% от стоимости объекта
недвижимости. Сроки кредитования — от пяти
до десяти лет.
Сами банкиры объясняют интерес к новому
кредитному продукту не только
привлекательностью для инвесторов, но и
необходимостью расширения линейки
продуктов для малого и среднего бизнеса. «ВУЗ-Банк
запустил программу коммерческой ипотеки в
связи с частыми обращениями клиентов,
нуждающихся в собственной недвижимости для
бизнеса», — объясняет специалист отдела
кредитования управления по работе с малым и
средним бизнесом ОАО «ВУЗ-Банк» Игорь
Яковлев.
Правда, как отмечают сами банкиры, особой
популярностью «коммерческая ипотека» у
клиентов пока не пользуется. Как рассказала
начальник управления кредитования бизнеса
«Банка 24. ру» Елена Маслич, типового
продукта по кредитованию организации на
покупку недвижимости нет, все сделки
проходят в индивидуальном порядке и носят
единичный характер. С ней соглашается и
руководитель службы продаж компании «Олипс»
(застройщик коммерческой недвижимости)
Петр Латий: «За все время мы совершили всего
пару сделок с использованием этого
инструмента. С теоретической точки зрения,
застройщика ничего не отталкивает от
коммерческой ипотеки: участие банка
гарантирует юридическую чистоту и
надежность сделки. Минусы существуют для
покупателя, так как кредит удорожает
стоимость приобретаемой недвижимости», —
указывает господин Латий.
Причиной непопулярности коммерческой
ипотеки в банках называют и несовершенство
законодательства. Так, согласно
вступившему в силу федеральному закону «Об
ипотеке» залогом по кредиту может
выступать строящееся здание, но это
распространяется только на жилье. Про
офисные или торговые площади в законе
ничего не сказано. Таким образом, банк может
оформить кредит только тогда, когда клиент
уже вступит в права на объект недвижимости,
то есть уже после совершения сделки. Это
многим клиентам не выгодно, потому что
средства нужны как раз в период покупки
недвижимости, а не тогда, когда сделка уже
закрыта и недвижимость оплачена. Кроме того,
как указывает Игорь Яковлев, сегодняшний
рынок коммерческой недвижимости является «рынком
продавца», который зачастую навязывает
свои условия, в том числе занижает
официальную стоимость в договоре купли-продажи,
чтобы снизить налоговые отчисления. «Условием
проведения любой ипотечной сделки является
полная прозрачность, легальность и
контроль за целевым использованием средств,
которых сейчас просто нет», — отмечает
эксперт.
А отраслевые аналитики прогнозируют, что
в ближайшее время спрос на ипотечные
кредиты со стороны организаций еще
снизится. Так, аналитик уральской палаты
недвижимости Гурам Тухашвили отмечает, что
в последнее время наблюдается тенденция к
увеличению спроса не на покупку, а на аренду
торговых и офисных площадей. Например, в
Екатеринбурге рыночная стоимость
помещения площадью 100 кв. метров составляет
порядка 9 млн рублей. Арендная ставка —
порядка 120 тыс. рублей в месяц, что
сопоставимо с ежемесячными платежами по
кредиту. Кроме того, сейчас сами
застройщики предпочитают не продавать, а
сдавать в аренду торговые и офисные площади.
«На рынке есть некий дефицит
высококлассных площадей как офисных, так и
торговых, потому девелоперы предпочитают
оставлять их в собственном управлении, это
приносит высокую доходность: так средняя
арендная ставка составляет от 1,3 тыс. рублей
до 2,5 тыс. рублей. Иными словами, нет
свободного рынка для продажи, в том числе и
в ипотеку, качественной ликвидной
коммерческой недвижимости», — отмечает
господин Тухашвили. К тому же в этом году
наметилось некоторое снижение темпов роста
цен на офисную недвижимость по итогам 2
месяцев — порядка 2%. «Таким образом, рост
цен сопоставим со ставками по кредиту, что
сводит на нет прибыль для инвесторов,
купивших офис в ипотеку с целью перепродажи»,
— указывает аналитик.