Почему глобальные инвестбанки инвестируют в российскую ипотеку.
Потери мирового финансового рынка от кризиса в секторе ипотеки категории subprime составляют, по разным оценкам, от $400 млрд до $2 трлн. Наш ипотечный рынок на этом фоне смотрится очень прилично.

Кроме того, в отличие от европейских и американских рынков, жилье в России продолжает расти в цене. Все это нравится западным финансовым инвесторам, и они с удовольствием вкладываются в российскую ипотеку.

В отличие от развитых рынков, ипотечный российский рынок от американских проблем практически не пострадал. Конечно, многим банкам пришлось повысить ставки по ипотечным кредитам (в среднем на 0,6–0,8 п. п.), некоторые игроки свернули программы кредитования без официального подтверждения дохода, кто-то отменил большинство программ без первоначального взноса. Однако в целом рынок ипотеки у нас выглядит стабильным. Отчасти это и привлекает сюда западных игроков.

За последние полгода на российском рынке проявилась любопытная тенденция: возрос интерес глобальных инвестбанков к ипотечным российским проектам. «Несмотря на то что в начале текущего года крупнейшие финансовые корпорации продолжили подсчитывать убытки от вложений в высокорисковые ипотечные облигации, те же самые игроки продолжают вести активную инвестиционную политику на развивающихся рынках, в том числе на российском рынке ипотеки»,— констатируют в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию в январском обзоре «Рынок ипотечного кредитования».

До последнего времени российский рынок монопродуктовых ипотечных проектов мог похвастаться только одной громкой сделкой, связанной с глобальным инвестбанком.

В 2006 году американский Morgan Stanley приобрел 100% акций Городского ипотечного банка (ГИБ). Сумма сделки, по неофициальным данным, составила $200 млн, мультипликатор к капиталу был равен 5. Однако за последние месяцы интерес глобальных инвестбанков к сектору резко вырос, причем внимание инвесторов привлекают пока малоизвестные рынку стартапы.

Как ранее писал B&FM, инвестором монопродуктового Ипотек банка (бывший Лепта банк), который заявил о себе осенью 2007 года, выступает американский инвестбанк Goldman Sachs, планирующий, по словам осведомленныхучастников рынка, приобрести около 25% акций новичка. По данным B&FM, сразу несколько мировых инвестбанков ведут переговоры с единственным акционером Русского ипотечного банка — Собинбанком, однако договоренности не достигнуты из-за высокого коэффициента к капиталу, на котором настаивает продавец.

С апреля текущего года начнет работу совместный проект компании «Миэль-брокеридж» и инвестбанка Morgan Stanley — ипотечный брокер федерального уровня ЗАО «Мультиброкер».

В «Мультиброкере», однако, избегают комментировать участие Morgan Stanley в проекте. Официально главным инвестором проекта называют основного владельца компании «Миэль» Григория Куликова. «В последние полгода стала очевидна тенденция повышенного интереса крупных западных финансовых инвесторов к ипотечным проектам в России. Ипотечный кризис в США ускорил эти процессы: глобальные игроки постепенно смещают акцент в сторону ипотечных рынков emerging markets, особенно российского. Влияние мировых проблем на ипотечный сегмент этих стран было не столь сильным, как на рынки развитых стран»,— подчеркивает управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович.

Для крупнейших инвестбанков вложения в специализированные ипотечные банки — дело привычное. Особенно в этом преуспел Morgan Stanley: до покупки ГИБа у банка имелись, к примеру, итальянский ипотечный банк Fonspa, американский ипотечный кредитор и сервисер Saxon Capital, британский ипотечный брокер Advantage Home Loans (о намерении закрыть последнего банк объявил в начале 2008 года).

Goldman Sachs, в отличие от Morgan Stanley, засветиться в российском ипотечном секторе не успел. Однако наши банки знакомы ему не понаслышке: в 2007 году он приобрел около 10% банка «Тинькофф — кредитные системы», а в 2006-м инвестировал в блокпакет акций крупнейшего российского коллектора «Секвойя кредит консолидейшен».

Интерес инвестбанков к ипотечному сектору в России понятен. «Потенциальная емкость рынка составляет от $200 млрд до $500 млрд.

Сегодня размер рынка ипотечного кредитования — примерно $20 млрд, то есть существует более чем десятикратный потенциал роста»,— напоминает первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. Однако нишевые ипотечные банки в России — явление редкое и малоизученное. Опытных игроков здесь раз-два и обчелся: «Дельтакредит», ГИБ, банк «Жилфинанс», КБ «Московское ипотечное агентство». Остальные проекты находятся либо на старте, либо имеют непродолжительную историю существования в качестве специализированного монобанка (например, Русский ипотечный банк), на основании которой пока сложно сделать какие-то выводы.

К тому же в целом перспективы моноипотечного сегмента у российских банкиров вызывают сомнения. «Реализация ипотечных сделок у нас, в отличие от западных банков, очень дорогая и громоздкая. Так, до 90% ипотечных кредитов у нас выдается наличными, а это означает, что банку приходится нести большие расходы на кассы, депозитарии, профессиональных бухгалтерских работников. Объемы кредитования растут, а маржа уменьшается. До тех пор пока у нас существуют расчеты наличными, я не думаю, что отдельно стоящий небольшой ипотечный бизнес может выжить»,— рассуждает Алла Цытович.

По мнению участников рынка, основные причины, по которым западные банки вкладываются или готовы это сделать в ближайшей перспективе в российский ипотечный бизнес, в том числе на этапе стартапа,— прозрачная структура этого бизнеса и его потенциально высокая рентабельность. По экспертным оценкам, рентабельность ипотечного стартапа в течение трех-пяти лет — именно на такой срок обычно западные инвестбанки делают вложения в проекты — может составить 14–20%. Пример — ипотечный банк «Дельтакредит», созданный в 2000 году фондом прямых инвестиций Delta Private Equity Partners, продемонстрировавший по итогам 2007 года рентабельность бизнеса около 17–18%. В то же время риски дефолта по сравнению с инвестициями в универсальный банк значительно ниже, отмечает заместитель председателя правления Абсолют банка Анатолий Максаков. «Инвестбанк, который развивает монопродуктовый ипотечный бизнес, с самого начала избавлен от рисков, связанных с корпоративным кредитованием, инвестиционными операциями, высокорисковыми сегментами розницы, что делает его изначально более понятным, а значит, более привлекательным для потенциальных инвесторов»,— считает Максаков. Кроме того, по мнению экспертов, сейчасв России выход на этот рынок в формате ипотечного стартапа стоит десятки миллионов долларов, а через несколько лет цена вопроса вырастет до сотен миллионов, так что западные игроки делают весьма своевременные вложения.

Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка — Для крупного западного портфельного инвестора ипотечный бизнес понятен и ясен.