Эконом-класс - довольно спорная категория. Границы сегмента размыты в силу отсутствия общепринятой классификации российской недвижимости. Сложившейся ситуацией умело пользуются создатели девелоперских проектов, нередко позиционируя свои объекты на класс выше или, наоборот, ниже - в зависимости от задачи, которая перед ними стоит.
"Загородная недвижимость эконом-класса
- это прежде всего объекты в ценовой
категории до 500 тыс. долл., - считает
руководитель отдела продаж департамента
инвестиций в загородное строительство
компании "БЕСТ-Недвижимость" Андрей
Яловенко. - К эконом-классу на рынке
загородной недвижимости можно отнести
разрозненные частные участки, именно они
составляют большую часть спроса. Кроме того,
эконом-класс представлен в качестве
организованных коттеджных поселков, но они,
как правило, находятся в удаленной
местности".
По мнению заместителя генерального
директора компании "МИЭЛЬ - Загородная
недвижимость" Владимира Яхонтова,
предложение объектов эконом-класса можно
описать следующим образом: площадь дома - до
200 кв. м, площадь участка - до 10 соток, цена -
до 450 тыс. долл., расположение - от 30 км от
МКАД и дальше. Конечно, предложения
разнятся в зависимости от направления -
например, восток области более дешевый. В
свою очередь аналитики компании "Инком"
утверждают, что в связи со стабильным
ростом цен на загородное жилье в сегмент
"эконом" попадают по большей части
поселки, рассчитанные на непостоянное
проживание, так называемые "дальние дачи".
География таких поселков достаточно
обширна, и некоторые интересные проекты
находятся за границей Московской области,
на удалении до 120 км от МКАД. По мнению
специалистов компании, к эконом-классу
можно причислить только те дома, стоимость
которых не превышает 300 тыс. долларов.
Но единства мнений нет. Руководитель
проекта "Гагаринлэнд" Василиса
Баженова убеждена, что поселки эконом-класса
строятся и вблизи Москвы: "Загородная недвижимость
эконом-класса в первую очередь
подразумевает под собой дешевые
строительные технологии, недорогую землю и
строительство больших объемов. Таким
образом, таунхаусы, расположенные в большом
количестве за МКАД и построенные вблизи или
на месте бывших промышленных предприятий,
также являются эконом-классом. Правда, на
российском рынке существует практика
позиционирования объекта классом выше с
целью быстрее привлечь покупателей".
Некоторые специалисты рынка вообще
крайне скептически относятся к российским
коттеджным поселкам эконом-класса.
Пониженную цену они объясняют неудачным
расположением поселка, низким качеством
материалов, использованных при
строительстве, и большим расстоянием от
Москвы. Одним словом, покупатель
приобретает не слишком ликвидную
недвижимость, которая в дальнейшем может
упасть в цене или как минимум доставит
владельцу немало хлопот при продаже.
Значительная часть недорогого
загородного жилья располагается на
Симферопольском шоссе. "Популярность
данного направления объясняется
относительно недорогой землей", -
отмечает Андрей Яловенко из "БЕСТ-Недвижимость".
В то же время, по оценке компании "Инком",
наиболее популярными у застройщиков класса
"эконом" являются Дмитровское,
Симферопольское, Новорижское и Ярославское
направления. На долю этих четырех
направлений приходится почти 70% всех
активных поселков данного класса. По
количеству домовладений в продаже лидируют
Симферопольское и Дмитровское направления
(29% и 17% соответственно), а также Новорижское,
Калужское и Ярославское направления (13%, 11% и
10% соответственно).
По данным Андрея Яловенко, доля эконом-класса
на рынке загородной недвижимости не
претерпела существенных изменений, и на
сегодняшний день спрос превалирует над
предложением. "Предложение, которое
формируется девелоперами или частниками,
не соответствует ожиданиям покупателей. В
первую очередь это объясняется поведением
цены и удаленностью объектов от столицы",
- отмечает г-н Яловенко.
По мнению заместителя генерального
директора компании "МИЭЛЬ - Загородная
недвижимость" Владимира Яхонтова,
развитие эконом-класса тормозит большая
себестоимость строительства, высокая цена
на землю и подведение коммуникаций,
длительный срок получения исходно-разрешительной
документации на проект. "Девелоперы
приобретают участок на собственные
средства, взятые из оборота, которые
значительно дороже кредитных. И эти
денежные средства фактически остаются
замороженными в течение года или полутора,
пока идет получение исходно-разрешительной
документации на проект, потому что
проводить продажи и получать
рефинансирование можно только после
получения всех документов. Это значительно
влияет на себестоимость. Собственные
деньги - самые дорогие, поэтому их
закладывают в проект по более значительной
стоимости, нежели кредитные. Чтобы затраты
на строительство и подведение коммуникаций
были оправданны, домов в таких поселках
должно быть много - порядка 200-300", -
рассказывает г-н Яхонтов.
Следует также учитывать, что в Москве и
Московской области наблюдается
строительный бум, в связи с чем сильно
подорожали строительные материалы.
Производят их в основном компании-монополисты,
которые имеют свободу в повышении цен.
Более того, многих необходимых
стройматериалов в России просто нет. Их
приходится завозить, что также увеличивает
себестоимость строительства. Все это
уменьшает желание девелоперов строить
поселки эконом-класса.
В то же время, по словам Василисы
Баженовой, руководителя проекта "Гагаринлэнд",
хотя уровень доходности при девелопменте
загородной недвижимости эконом-класса ниже,
чем в бизнес- и элит-категориях, однако
окупаются такие проекты быстрее. Как
правило, дома бизнес- и элитного класса
продаются довольно долго, за исключением,
например, имеющих уникальное расположение.
Несмотря на все проблемы и сомнения, в
Подмосковье, по данным компании "Инком",
уже началась реализация 49 поселков,
позиционируемых как эконом-класс, в которых
насчитывается свыше 2940 домовладений. А
недавно два новых поселка вышли на рынок
продажи ("Киевская Русь" и "Заречье
Вилледж"), таким образом, количество
домовладений в продаже увеличилось сразу
на 27,5%. В среднем на один поселок эконом-класса
приходится 111 домов. Площадь домов в
поселках начинается от 96 кв. м, участков - от
10 соток. В среднем же площадь домов
колеблется от 163 до 255 кв. м. А размер
участков - от 11 до 25 соток.
Та тенденция, которая сегодня налицо, - это
появления новых проектов эконом-класса,
располагающихся на большом расстоянии от
МКАД, так называемые "дальние дачи".
Девелоперы с интересом идут на дальние
участки потому, что, во-первых, существует
активный спрос именно на "дачи", то
есть дома для сезонного проживания. Во-вторых,
проекты на большом удалении от Москвы
требуют гораздо меньших затрат времени и
средств. Кроме того, некоторые из этих
девелоперов выкупили землю еще много лет
назад, и соответственно сегодня для них
будет прибыльно и строительство эконом-класса.
Тем не менее главные тенденции будут
зависеть в конечном счете от уровня
благосостояния различных социальных групп,
в том числе и потребителей эконом-класса.
Если так называемый средний класс будет
активно пополняться, то через несколько лет
рынок загородной недвижимости эконом-класса
пополнится и новыми проектами.