Кредит на неудовлетворенные нужды

Основной риск для заемщика заключается в том, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования, вследствие чего кредитованию подлежит не более 15% всех новостроек. "Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может выбрать квартиру в конкретном доме, а потом выбрать кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий дом плюс подходящая кредитная программа",-- говорит начальник управления розничного кредитования Юникредит Банка Андрей Князев.

Некоторые банки, например МКБ и Промсвязьбанк, готовы рассматривать варианты, предоставляемые заемщиком. Однако выдвигают обязательное условие: банк сначала должен проверить застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. "Для покупателя одно из весомых преимуществ покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку -- то, что банк проводит строительный аудит объекта, на который будет оформляться кредит. Риск того, что строительство будет заморожено, при этом минимизируется",-- уверена замглавы центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

Выбирая застройщика, не аккредитованного банком, заемщику стоит обратить внимание на его статус и репутацию, правовые формы работы по договорам, реализованные проекты. "Желательно, чтобы объект был закончен не менее чем на 50%, стаж работы застройщика должен составлять не менее трех лет, количество успешно реализованных застройщиком проектов должно быть не менее пяти, при этом необходимо наличие полного пакета разрешительной документации и прозрачной схемы продаж",-- рекомендует руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН -- Агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов. "Банки очень редко рассматривают возможность выдачи кредита под объект неаккредитованного застройщика, потому что это связано с большими временными затратами сотрудников банка на понимание ситуации по конкретному объекту и изучение возможности выдачи кредита. Однако единичные факты существуют",-- говорит директор отделения "Центр Ипотеки" компании "БЕСТ-Недвижимость" Андрей Кузнецов.

Процесс аккредитации займет не меньше месяца, и для этого заемщику нужно запросить у застройщика разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Если инициатива аккредитации будет исходить от посредников, успех более вероятен. "Как правило, инициаторами аккредитации выступают сами застройщики или риэлтерские компании, продающие их объекты. Теоретически заемщик сам может привести в банк застройщика, но на практике положительный результат маловероятен",-- рассказывает Владимир Мильдзихов.

Если же строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик. Ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит. Однако могут быть и другие варианты. Так, НИКОМ внесет риски дефолта застройщика в стоимость страхования. Тогда, если строительство прекратится, страховая компания досрочно погасит кредит. МКБ может потребовать замены залога при заморозке строительства. Бинбанк, если заемщик перестает платить по кредиту, может перевести на себя права требования квартиры у компании-застройщика путем принятия оферты, которую оформляет заемщик в момент получения кредита. "Заемщик при подписании кредитного договора одновременно подписывает бумагу, по которой он отказывается от права получения квартиры в пользу банка при допущении просрочек по кредиту, отказе от страхования и в других случаях, предусмотренных кредитным договором",-- объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Сейчас основным тормозом развития кредитования строящегося жилья выступают схемы продаж, которые используют застройщики. Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались с заключением договоров о долевом участии в строительстве (договоров инвестирования). Некоторые банки и вовсе отказываются работать по иным схемам. "Основное требование банка к объекту недвижимости -- форма заключаемого договора с застройщиком. Это должен быть договор инвестирования либо договор долевого участия в строительстве",-- говорит начальник управления развития розничного кредитования МКБ Герман Белоус. Однако сейчас многие застройщики используют другие методы, которые банки считают чересчур рискованными. "Эти схемы несут для банков повышенные риски, что не может не отразиться на условиях кредитования",-- объясняет Вячеслав Пантелеев.

Хотя кредиты на строящееся жилье -- рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. И даже не совсем стабильное состояние банковского сектора этому не мешает. "Нестабильность на финансовых и фондовых рынках заставляет инвесторов выводить активы из финансового сектора и вкладывать в недвижимость, инвестирование свободных средств осуществляется в основном в первичный рынок",-- отмечает начальник управления маркетинга розничного бизнеса МДМ-банка Анатолий Крайников.