При умелом подходе можно существенно снизить выплаты по ипотечному кредиту.
Ипотека все активнее входит в жизнь россиян. Появившееся буквально пару-тройку лет назад, сегодня это явление знакомо практически каждому из нас: даже если вы сами не являетесь ипотечным заемщиком, то среди ваших знакомых наверняка найдется кто-то, взявший подобный кредит или рассматривающий такую возможность. Безудержный рост цен на недвижимость рано или поздно приводит к мысли, что ипотека - наиболее реальный способ улучшить свои жилищные условия.

Даже останавливавшая многих на первых порах мысль о кредите как кабале - взяв его, не только значительно переплачиваешь по банковским процентам, но и вгоняешь себя в должники на долгие годы вперед - сегодня также теряет актуальность. Существуют механизмы, позволяющие уменьшить общую сумму переплаты по процентам и снизить размер ежемесячных выплат по кредиту.

Действительно, почти каждый заемщик, взявший жилье в кредит, рано или поздно приходит к печальным размышлениям о том, как недешево оно ему обходится. Мало того, что общая сумма переплаты начинает казаться слишком огромной, но и ежемесячные выплаты существенно урезают семейный бюджет. Между тем есть несколько реальных возможностей сэкономить на процентах по ипотечному кредиту. Самым простым шагом, безусловно, является досрочное погашение кредита (если обратное не указано в договоре), но это доступно лишь малому числу "должников". Однако даже если вы не располагаете излишками свободных средств, можно существенно облегчить кредитное бремя, переоформив кредит на более выгодных условиях (рефинансировать) и оформить налоговый вычет на него.

Так, по словам директора по ипотечному кредитованию блока "Ипотечное кредитование" филиала "Самарский " ОАО "Альфа-Банк" Анны Самарской, рефинансирование ипотечного кредита может иметь несколько положительных последствий. Во-первых, заемщик может снизить в целом переплату по кредиту и уменьшить ежемесячные платежи, взяв кредит под меньшую ставку - более всего этот вариант актуален для тех, кто брал кредит два года назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. Но даже если при перекредитовании снижение ставки оказывается незначительным, можно получить реальную выгоду по ежемесячным платежам, взяв кредит на более длительный срок - бывает, что заемщик переоценил свою способность терпеть лишения во имя жилья или ухудшилось его материальное положение, стало больше других расходов. Тогда остаток невыплаченного кредита растягивается на больший срок меньшими порциями. Еще одна возможность, которую предоставляет рефинансирование ипотеки - получить большую сумму кредита, нежели действующая, учитывая возросшую стоимость квартиры.

Препятствия

Возможность перекредитоваться с уменьшением процентов появилась у российских заемщиков в прошлом году. Банки безудержно улучшали условия кредитования, в том числе снижая проценты по сравнению с предыдущими годами. Сложно представить, но те, кто оформлял ипотеку в 2004-2005 годах или раньше, брали на себя обязательства по 18-22% годовых. Массовое прошлогоднее снижение ставок до 11-13% в рублях и 9-11% в валюте предоставило им реальную возможность уменьшить расходы по кредиту. По оценке специалистов, при таком подходе клиент может сэкономить до трети расходов.

Впрочем, обрушившийся на мир во второй половине прошлого года кризис ликвидности затормозил "либерализацию" ипотечного кредитования в России, а наряду с ним и перекредитование ипотеки. С одной стороны, финансовый кризис заставил банки избегать повышенных рисков, которые несет в себе и рефинансирование. С другой - ставки по ипотеке вновь стали выше, что могло уменьшить интерес к этой услуге. Впрочем, на этом рынке все-таки осталось достаточно много сильных игроков. Сегодня около трети ипотечных банков предлагают услуги по рефинансированию - например, Альфа-Банк, Абсолютбанк, Банк Москвы, Раффайзенбанк, Городской ипотечный банк, ВТБ-24, Джи Мани банк. "В последнее время интерес к рефинансированию растет, - утверждает Анна Самарская. - В том числе это связано и с активным информированием населения об этой услуге, увеличением материалов о рефинансировании в СМИ. В Альфа-Банк за данной услугой в среднем поступает 5-10% от общего количества обращений, и их количество увеличивается".

Риски

Однако и сегодня не все банки готовы рефинансировать выданные ими кредиты. Основных причин две. Для банка ипотечный заем - это источник запланированного дохода, снижать который за счет рефинансирования невыгодно. Кроме того, рефинансирование несет в себе повышенные риски: чтобы снять с жилья залог первичного кредитора, заемщик сначала должен погасить взятый у него кредит. Делается это за счет нового займа. Но в таком случае получается, что на период перекредитования у банка может не оказаться твердого залога. Это один из факторов, влияющих на величину риска при предоставлении данной услуги. Одной из форм гарантии является оценка заемщика, качество обслуживания долга по рефинансируемому кредиту, отсутствие иной негативной информации. Для этого может потребоваться предоставление несколько большего списка документов, чем при получении обычного ипотечного кредита. В некоторых случаях в рефинансировании может быть отказано.

К примеру, в Альфа-Банке клиент, обратившийся за рефинансированием, оценивается исходя из оценки его текущей платежеспособности и условий рефинансирования (в том числе срока кредита, размера процентной ставки), поэтому необходимо представление ряда стандартных документов. Дополнительно предоставляются документы по рефинансируемому кредиту (кредитный договор, выписки по ссудному счету и тому подобные). Не смогут воспользоваться услугой рефинансирования клиенты, получившие "потребительский" кредит или заем "на любые цели", то есть кредит, не связанный с целью покупки или строительства квартиры или жилого дома. Кроме того, клиент не сможет рефинансировать кредит, если в условиях действующего кредитного договора предусмотрен запрет на досрочное погашение кредита. На решение о рефинансировании также может влиять надлежащее исполнение обязательств по рефинансируемому кредиту, наличие данных о передаче банком-кредитором прав по закладной, ее залоге третьим лицам, сроке осуществления действующим банком-кредитором мероприятий по погашению залога в его пользу.