Россия переживает очередной бум роста цен на жилье. По традиции законодателем мод выступает Москва, где с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья выросла более чем на $500 и превысила $5 тысяч за метр. Тем не менее спрос остается очень высоким, и, как следствие, растет спрос на ипотечные кредиты. Однако в последнее время банки, наоборот, более критично подходят к оценке потенциальных заемщиков.

На российском рынке жилой недвижимости сложилась малопредсказуемая ситуация. После того как фондовые рынки стали шокировать инвесторов невероятной волатильностью, даже самые рискованные трейдеры стали задумываться о более надежных инвестициях. В фаворе снова оказалась недвижимость. "2008 год на рынке недвижимости начался довольно активным ростом цен за квадратный метр, - говорит замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан. - Активность покупателей была спровоцирована кризисом на фондовом рынке и многочисленными разговорами о перетекании инвестиций в недвижимость, слухами о деноминации рубля, ростом темпов инфляции и рядом других причин".

Эксперты отмечают, что ажиотаж на рынке недвижимости начался еще в декабре прошлого года. "Ипотечный кризис в США, падение доллара, рост стоимости жилья - все это можно отнести к негативным факторам рынка жилья - говорит начальник управления ипотечного кредитования банка "Союз" Павел Дядин. - И пока на рынке спрос все еще превышает предложение". По его словам, повысился интерес заемщиков к жилью на первичном рынке и к загородному жилью.

Как объясняет директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елена Матросова, рост рынка происходил под влиянием спекулятивно-негативного фона. Пик ажиотажа пришелся на январь. По словам Елены Матросовой, те квартиры, которые в августе стоили на 30% дешевле и не могли найти покупателя, в декабре уходили за неделю.

Очевидно, что повышенный спрос возник преимущественно не со стороны рядовых граждан, а благодаря инвесторам, которые меняли активы для вложений. "В стабильной ситуации есть фундаментальные факторы, влияющие на рост цен: рост спроса на недвижимость, инфляция, - продолжает Елена Матросова. - А в данном случае тренда не было. Из практически полной стагнации рынок перешел в полную депрессию".

В итоге с начала года рост цен на вторичном рынке жилья в Москве, по оценкам аналитиков, составил около 12%. "Сейчас спрос на жилье действительно велик и превышает предложение в разы, при этом многие застройщики умышленно держат объекты, не выставляя на продажу, чтобы продать их дороже в будущем, - комментирует начальник управления розничного кредитования ЮниКредит Банка Андрей Князев. - Значительный спрос вызван также так называемым отложенным спросом в 2007 году. Заемщики тогда заняли выжидательные позиции, вызванные неопределенностью на рынке ипотечного кредитования".

Об опасности спекулятивного роста цен на прошлой неделе предупредил глава Центробанка Сергей Игнатьев. "Нельзя исключить возможность возникновения "пузырей" в области жилищного строительства", - сказал он. Такой неоправданный рост может резко смениться падением. И тогда у российских банков есть опасность наступить на американские грабли. Напомним, что в США именно резкое падение цен на недвижимость было одной из главных причин развития ипотечного кризиса.

Рост спроса (и, как следствие, цен) на жилье неизбежно потянул за собой рост спроса на ипотечные кредиты. И банки начали ужесточать условия их получения. Правда, преимущественно неофициально. По словам генерального директора компании "Фосборн Хоум" Василия Белова, требования ужесточили не за счет публичной информации, а в части политики рисков. То есть многие банки избрали тактику полусогласия. Заемщик обращается, например, за $200 тысячами, а ему одобряют лишь половину суммы.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сегодня ипотекой могут воспользоваться 29% семей с доходом на одного члена семьи от 15 тысяч рублей. У других экспертов оценки гораздо выше. По мнению Василия Белова, для того чтобы семье из двух человек сегодня купить в кредит квартиру в Подмосковье, нужно иметь доход не менее $3,5-4 тысяч, а о квартире в Москве можно мечтать, только имея доход от $5 тысяч. При этом, отмечает руководитель портала irn.ru (Индикаторы рынка недвижимости) Олег Репченко, если в 2004 году об улучшении жилищных условий с помощью ипотеки думали только 6-8% граждан, то сегодня этот показатель превышает 35%.

В Промсвязьбанке портрет идеального заемщика выглядит так: возраст - 28-45 лет, образование высшее, уровень доходов (в месяц) минимум 50 тысяч рублей на семью из трех человек. "В основном это руководящий состав крупных и средних организаций, руководители среднего звена, менеджеры крупных холдинговых компаний, собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели", - говорит Денис Земан. В ЮниКредит Банке более категоричны в отношении дохода и возраста, но более лояльны в отношении других параметров. "В очень общем виде портрет заемщика выглядит примерно так: 25-35 лет, доход на семью в Москве от $3 тысяч, в Санкт-Петербурге - от $2 тысяч, в других регионах - от $1,5 тысячи, образование высшее или полное среднее, стаж работы от двух - трех лет, семейное положение - женат (замужем)", - объясняет Андрей Князев. А в ОТП-банке идеальный заемщик - мужчина в возрасте 35- 37 лет, минимальная сумма дохода на члена семьи зависит от объема ипотечного кредита, который он хочет получить, и сильно зависит от региона. "Образование при рассмотрении заявки заемщика стоп-фактором не является", - говорит начальник управления ипотечного кредитования ОТП-банка Сергей Арзянцев.

Банкиры признают, что стали оценивать заемщиков более пристрастно. Если раньше на ипотечный кредит могли претендовать граждане не только с идеальной справкой 2-НДФЛ, но и неофициальным, по форме банка подтвержденным доходом, то осенью такая лояльность со стороны кредитных организаций почти сошла на нет. Правда, в банке "Союз", ЮниКредит Банке и ОТП-банке заверили, что готовы рассматривать неофициальные справки. Однако в ОТП-банке уточнили: "Неофициальный доход учитывается, но он все равно проверяется банком по косвенным признакам". Тем не менее в целом по рынку серые доходы всерьез уже не воспринимаются.

Следующим шагом, которого опасались все граждане, мечтающие об улучшении жилищных условий, стало повышение ставок. С конца лета 2007 года повысили ставки в среднем на 0,5-1,5% Москоммерцбанк, Юниаструм Банк, Урса Банк, " КИТ Финанс", ВТБ24, Банк Москвы. О планах повышения ставок говорили и в Райффайзенбанке.

Стоит вспомнить, что еще прошлым летом банкиры и аналитики рассуждали о том, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться. Теперь же, напротив, то и дело звучат прогнозы о дальнейшем их повышении. "На понижение ставок по ипотеке в ближайшее время в целом рассчитывать не приходится. Более того, по фиксированным ставкам ипотечных кредитов наблюдается общая тенденция к росту, - подтверждает Сергей Арзянцев. - Потенциал к понижению есть пока только в случае ипотечных кредитов с плавающими ставками в долларах США".

Сейчас никто из экспертов не берется прогнозировать, когда на рынке ипотеки утихнут страсти. "Скорее всего, к концу года ситуация на финансовых рынках стабилизируется, что соответствующим образом скажется на рынке ипотечного кредитования, - говорит Андрей Князев. - Но говорить о снижении процентных ставок пока рано. Если это и произойдет, то не ранее 2009 года".

Наконец, третьим шагом в политике ужесточения условия стал постепенный отказ от ипотеки без первоначального взноса. "Ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом практически не выдаются российскими банками, и перспектив их распространения на нашем рынке мало", - отмечает Сергей Арзянцев.