Для большинства жителей России ипотека - единственно возможный способ покупки жилья, но сегодня банкиры весьма скептически расценивают возможности ее дальнейшего развития.
После бешеного скачка в 2006-2007 гг. темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются. Одновременно с этим ужесточаются условия выдачи кредитов и понемногу растут ставки - в среднем от 0,5% до 1%. Гигантскими темпами растут и цены на недвижимость.
Но все это никак не влияет на поток
заемщиков. Согласно данным аналитиков,
лидерами на рынке ипотеки являются
Сбербанк, ВТБ, DeltaCredit. Так, данные ЦБ
указывают на то, что каждая третья квартира
в РФ приобретается с помощью кредита
Сбербанка.
Похмельный синдром
По официальным данным, в Петербурге жилье,
купленное с привлечением ипотечного
кредита, составило в 2007-м 14% от общего объема
сделок по недвижимости. В прошлом году
банки выдали 18,6 тыс. кредитов на общую сумму
47 млрд руб. В нынешнем году будет
наблюдаться определенный спад из-за роста
цен на жилье, кризиса на международном
финансовом рынке и увеличения процентных
ставок.
С начала года многие банки пересмотрели
условия предоставления ипотечных кредитов.
В первую очередь это коснулось рискованных
кредитов с минимальным или нулевым
первоначальным взносом. Одни банки
повысили ставки по таким программам, другие
и вовсе их приостановили. За три последних
месяца были пересмотрены требования к
заемщикам, а также незначительно повышены
процентные ставки.
Представители Банка России еще в середине
марта высказали опасения по поводу того,
что жилищное кредитование стремительно
растет, а это может привести к формированию
портфеля некачественных ссуд. К тому же
отток иностранного капитала вынудил
прекратить деятельность на рынке
ипотечного кредитования банки, зависимые
от заграничных инвесторов.
Теперь одолжиться у международных
финансовых гигантов могут лишь самые
крупные российские банки. В итоге - одни
участники рынка получили дополнительных
клиентов, в то время как темпы роста других
приостановились. После прекращения
иностранных вливаний мелкие и средние
банки в регионе начали поиск иных
источников рефинансирования. Обращаясь за
помощью к крупным банкам, они, по сути,
расширяют их региональную сеть.
Рубль кредит бережет
Несмотря на некоторые трудности, объемы
ипотечного кредитования фактически не
претерпели существенных изменений.
Движение вниз у отдельных банков
компенсируется увеличением кредитных
портфелей других участников, а, значит, в
сумме мы имеем относительную стабильность.
По мнению некоторых аналитиков,
перераспределение объемов кредитования
между российскими банками произошло не
столько по причине ипотечного кризиса в
мире, сколько благодаря тенденции развития
крупных банков в регионах, где растут
объемы ипотечных кредитов, в том числе и на
вторичном рынке.
В начале 2007 года рынок недвижимости
был относительно стабилен. Потенциальные
заемщики ожидали снижения цен, но зимой
ситуация кардинально изменилась. Желающие
купить квартиру в кредит заторопились
брать ссуды на жилье, пока цены не выросли в
десятки раз, и это дало очередной толчок к
развитию ипотечного рынка.
Последствия кризиса ликвидности
сказываются и на выборе валюты
кредитования. Наиболее перспективным
считается рубль. Большая часть заемщиков
получает зарплату в национальной валюте и
ею же расплачивается за кредиты. Делать
прогнозы относительно курса доллара или
евро сегодня весьма непросто. Даже опытные
экономисты боятся советовать, как выиграть
на разнице валют.
Персональное предложение
Для того чтобы количество кредитов не
снижалось, крупные банки предлагают
клиентам индивидуальные условия
кредитования. Так, с 24 марта 2008 года
Сбербанк России снизил процентные ставки
по наиболее востребованным валютным
кредитам. На 0,5% снижена ставка в долларах и
евро по `Кредиту на недвижимость` (с 12% до
11,5% годовых). Аналогичным образом
уменьшились в Сбербанке ставки по
программе `Ипотечный кредит`. По кредиту `Ипотечный+`
ставка в долларах США и евро составит от 11%
годовых (ранее от 11,5%). А после оформления
ипотеки объекта недвижимости в пользу
банка - от 9,5% годовых (ранее от 10,75%).
Окончательный подсчет размера процентной
ставки зависит от срока кредитования,
размера первоначального взноса, а также от
региона.
По закону ипотечный кредит может получить
любой гражданин в возрасте от 18 до 75 лет. Но
далеко не все банки будут кредитовать
пенсионеров. Во многих из них заемщику
будет предложено застраховать в
обязательном порядке свою жизнь и здоровье.
Некоторые крупные банки, например
Сбербанк, отказываются от такой практики.
Их пакет документов не требует ни
страхования жизни заемщика, ни страхования
приобретаемой недвижимости.
Мнение эксперта
Елена Шевелева,
генеральный директор филиала Банка
Сосьете Женераль Восток в Петербурге:
- В петербургском филиале Банка Сосьете
Женераль Восток (BSGV) количество ипотечных
сделок растет с каждым днем и есть все
предпосылки говорить о дальнейшем росте
как в первой, так и во второй половине 2008-го.
В июле 2007 г. банк понизил ставки по
ипотечным кредитам, и в ближайшей
перспективе не планирует их пересматривать.
Стремительный рост цен на недвижимость,
как на вторичном, так и на первичном рынке,
провоцирует ажиотажный спрос и стимулирует
заемщиков к обращению за ипотечными
кредитами. Если, например, в 2007 году
покупатель мог позволить себе приобретение
недвижимости за счет собственных
средств, то сейчас, в связи с ростом цен,
скорее всего, ему придется прибегнуть к
использованию кредита.
Также, в связи с удорожанием стоимости недвижимости,
значительно увеличились средние суммы
займов и растет общее количество сделок. С
начала года число выданных ипотечных
кредитов в петербургском филиале BSGV
выросло до 20 в неделю. Всего с начала года
было выдано более 150 ипотечных кредитов на
общую сумму около $20 млн.
Около 65% сделок - это сделки по покупке недвижимости
на вторичном рынке. Также петербургский
филиал Банка Сосьете Женераль Восток
реализует программу кредитования на
приобретение квартир совместно с компанией
`ЮИТ Санкт-Петербург`. Оригинальность
данной программы заключается в том, что
ставка на этапе строительства не
отличается от ставки после государственной
регистрации и ипотеки.
Помимо этого, укрепляя сотрудничество со
своим давним партнером, филиал
аккредитовал все объекты, которые строит
или будет строить компания `ЮИТ Санкт-Петербург`
в рамках Федерального закона 214-ФЗ. При этом
обеспечением по кредиту является залог
прав требования, который, с учетом
последних изменений в `Законе об ипотеке`,
подлежит государственной регистрации и
может считаться полноценным обеспечением.
Строя ценовые прогнозы на 2008 год,
большинство игроков рынка недвижимости
называют 25-ти%-й максимум 30-процентный,
прирост цены на недвижимость в 2008 г. Из
этого следует, что работы у банков,
работающих в системе ипотечного
кредитования, только прибавится.
