Столичные квартиры эконом-класса будут расти в цене быстрее всех.
По утверждению подавляющего числа аналитиков московского рынка жилой недвижимости, в столице уже несколько лет практически не строится жилье экономкласса. Поэтому и на первичном, и на вторичном рынках недорогие квартиры, по разным характеристикам не дотягивающие до сегмента бизнес, дорожают наиболее динамично. Участники рынка убеждены: подобная ситуация сохранится и в дальнейшем.

По данным столичных чиновников, из 5,4 млн кв. м жилья, построенного в Москве в прошлом году, около половины относилось к эконом-классу.

Большая часть этого объема предоставляется москвичам по различным социальным программам (например, переселенцам из сносимых пятиэтажек и ветхого жилого фонда, очередникам и молодым семьям). Чиновники утверждают, что практически все подобное недорогое жилье на открытый рынок не попадает. При этом девелоперы, работающие на рынке московского региона, строят эконом-класс неохотно, предпочитая возводить дома подороже.

Все это в последние годы привело к тому, что спрос на квартиры эконом-класса существенно превысил предложение. К слову, недорогая жилая недвижимость является таковой лишь в сравнении с квартирами бизнес-класса и тем более элитными проектами.

По данным аналитического отдела агентства недвижимости DOKI, сегодня на столичном вторичном рынке в черте МКАД практически не осталось ни одной юридически свободной однокомнатной квартиры дешевле $120 тыс. (2,8 млн руб.). Риэлтеры утверждают, что именно самое недорогое и небольшое жилье является наиболее востребованной «разменной монетой» в ходе многоходовых сделок между физическими лицами.

Поэтому оно на рынок практически не по падает.

Эти факторы привели к тому, что в последнее время именно в сегменте эконом-класса наблюдается наиболее динамичный рост цен. Так, только в марте текущего года недорогие квартиры выросли в цене на 6–10%. Тогда как с начала года рост составил уже 15–20%.

Подобная динамика интересна в первую очередь частным инвесторам. Тем более что многие из них сегодня, образно говоря, бегут прочь от фондовых биржевых площадок, сотрясаемых кризисом ликвидности. «Действительно, недорогое жилье сегодня частным инвесторам интересно больше всего. Кроме банковских вкладов, у людей по сути нет других мест для хранения средств, если не брать в расчет высокорисковые инструменты, такие как фондовый рынок. Россияне верят в недвижимость, но при этом располагают относительно небольшими суммами. Поэтому именно эконом-класс, как самый массовый и дешевый сегмент, и испытывает наибольший приток инвестиций»,— говорит исполнительный директор компании «РДРхолдинг» Георгий Кузин. Правда, многие классические инвесторы, в более спокойное время играющие на фондовом рынке, теперь также предпочитают вкладываться в относительно доступное жилье. По мнению главы аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, далеко не все из них располагают крупными суммами для инвестирования в квартиры бизнес-класса и тем более «элитку»: «Кроме того, жилье этой ценовой категории является наиболее ликвидным, поэтому в дальнейшем, фиксируя прибыль, такие инвесторы не столкнутся с проблемами при реализации объектов». Эконом-класс выглядит привлекательным не только из-за высокой ликвидности, что называется, на выходе. «Инвестиционная привлекательность эконом-класса заключается и в сравнительно невысоком пороге входа. Сегодня для покупки однокомнатной квартиры в столичной новостройке эконом-класса необходимо иметь не менее 3,5 млн руб. А для покупки однокомнатной квартиры в новостройке бизнес-класса потребуется не менее 10 млн руб. Такой значительный разрыв объясняется не только более высокой стоимостью 1 кв. м, но и размером самих квартир»,— констатирует руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании «Домострой» Сергей Куренков.

Однако при этом процент инвестиционных сделок на рынке московского недорогого жилья невелик. По данным руководителя аналитической службы компании «МИАН — агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, сегодня он колеблется в пределах 1–3% от количества всех сделок. «Однако в ряде случаев, например при строительстве на удачно расположенных площадках, вложения в эконом-класс могут обеспечить хорошую доходность. Застройщики таких участков, как правило, стремятся к эффективной организации отделочных работ в квартирах, заботятся о благоустройстве территории, эксплуатации.

Есть и еще один немаловажный аргумент для частного инвестора: продать недорогую квартиру можно в течение нескольких месяцев, тогда как элитная жилплощадь может экспонироваться и несколько лет»,— продолжает Кудрявцев.

При этом сегодняшняя ситуация на московском рынке жилья нетипична для остальных российских регионов. Главное объяснение этому такое: начиная с 1990-х и вплоть до 2002–2004 годов объем строительства даже в крупных областных центрах был сильно ограничен. А в некоторых, например Туле и Калуге, практически прекращен. «Это только обострило жилищную проблему. Значительный рост стоимости жилья затронул практически все города России, что сделало покупку новой квартиры малодоступной. Частично эту проблему сегодня решает ипотека. Но на ее развитие накладывает ограничение уровень доходов населения. Сегодня приобретение новой квартиры даже с помощью кредитных средств доступно не каждому»,— утверждает Сергей Куренков.

Правда, в последние годы региональные рынки начали оживать. По словам Куренкова, активное развитие экономики во многих регионах постепенно ведет к созданию новых рабочих мест и повышению доходов, что приводит к увеличению платежеспособного спроса на жилье. «При растущем рынке в первую очередь дорожает жилье с минимальной стоимостью. А это квартиры маленьких площадей, наиболее доступные для большинства частных инвесторов»,— резюмирует Куренков.

При этом на практике можно даже почти безошибочно просчитать, когда тот или иной региональный рынок достигнет столичного уровня. «Действительно, в регионах действуют примерно те же тенденции, что и в Москве, просто с некоторой разницей во времени. Например, разница в трендах Москвы и Московской области составляет месяц, максимум два с половиной; Москвы и какого-либо города-миллионника — от двух-трех месяцев до полу года-года»,— делится наблюдением глава аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков. Поскольку в регионах сегмент эконом-класса доминирует, именно в нем через определенное время отражаются тенденции, свойственные столичному рынку.