Цены на столичные квартиры гонят покупателей из города. Многочисленные переселенцы спешат купить квартиры за МКАД, пока цены на них не сравнялись с московскими. Недвижимость в области обойдется дешевле, но потенциальные жильцы неизбежно столкнутся с транспортными проблемами, а также переносами сроков сдачи новостроек.

Когда-то жители Москвы обладали множеством преимуществ, по сравнению с теми, кто был прописан в области. В частности, только московская прописка гарантировала беспроблемное получение работы в столице. Со временем ситуация изменилась, и многие москвичи не прочь поменять, например, комнату в коммунальной квартире на полноценную "однушку" в области. "В последние годы в связи с высокими ценами на столичную недвижимость многие покупатели переориентируются на область. При этом наибольшим спросом пользуются города-спутники, например Мытищи, Красногорск, Люберцы, Балашиха, Реутов и другие. Уровень цен хоть и высок, но все-таки ниже московского", - рассказывает маркетолог компании "Пересвет-Реал Эстейт" Наталья Бланкова. В связи с этим практически во всех городах ближнего Подмосковья ведется активное строительство. Более того, в большинстве случаев девелоперы предпочитают возводить не отдельные дома, а целые микрорайоны.

Почти даром

Стоимость жилья в подмосковных городах пока существенно ниже, чем в столице. Так, по данным "Пересвет-Реал Эстейт", на сегодняшний день цена одного квадратного метра в новостройках Юго-Восточного округа Москвы составляет $4500. Притом что в Люберцах жилье стоит $2500 - 2700 за кв. м, то есть в полтора раза меньше. В свою очередь, цены в новых домах ЗАО составляют в среднем $5500 за кв. м, а в Нахабино Красногорского района стоимость жилья редко превышает $3500 за кв. м. "Цены на новостройки в Северном округе Москвы в среднем равны $4500 за кв. м, в новостройках Андреевки, граничащей с Зеленоградом, они составляют всего $2300, то есть в два раза ниже", - отмечает Бланкова. По данным компании "Агент 002", разница в цене по сравнению со столичным жильем варьируется от 30% в ближнем Подмосковье до 150% в дальнем. Как отмечают эксперты этой компании, в настоящий момент по цене однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве можно купить 3 - 4-комнатную квартиру в новостройке в дальнем Подмосковье или 2 - 3-комнатную квартиру на вторичном рынке недалеко от МКАД. Однако в близлежащих городах цены уже мало отличаются от столичных. Например, в Красногорске, Балашихе и Химках стоимость однокомнатной квартиры в сегменте эконом-класса часто доходит до $160 000 - 200 000. В частности, в районе Павшинской поймы в Красногорске цена квадратного метра в панельных домах находится на уровне $3500. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры в этом районе превышает $140 000 - 170 000, что вполне сопоставимо со столицей. По мнению экспертов, похожая ситуация наблюдается в Балашихе, Химках и Реутове - стоимость однокомнатных квартир в тамошних новостройках находится на уровне $130 000 - 180 000. В связи с этим спрос смещается в сторону среднего и дальнего Подмосковья. По данным директора по маркетингу ГК "Конти" Юрия Синяева, за 2007 год московские объекты в среднем подорожали на 13 - 17%, а в ближнем Подмосковье - на 18 - 20%. Как отмечают специалисты "Агента 002", по результатам трех месяцев 2008 года стоимость квартир в новостройках Подмосковья выросла в среднем на 8 - 10%.

Массовая застройка

Существенная разница в стоимости между жильем в Москве и Московской области увеличивает спрос на подмосковные квартиры. "За прошлый год доля столичных жителей в общем спросе на квартиры в городах-сателлитах выросла с 40% до 70%", - отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Наибольшим спросом у потенциальных покупателей пользуются проекты комплексной застройки - целые микрорайоны, которые возводят известные застройщики. В частности, в Мытищах ГК "ПИК" строит жилой район "Ярославский" общей площадью 114 га. Совокупная площадь будущих квартир превысит 1 млн кв. м. Всего в рамках этого жилого района планируется построить более 30 домов высотой 16 - 35 этажей. Компания СУ-155 строит в Красногорске жилой район "Красногорье" площадью 1,4 млн кв. м. Та же компания в подмосковном Одинцове возводит микрорайон "Новая Трехгорка" на территории в 30 га. Общая площадь жилья составит 500 000 кв. м.

По мнению пресс-секретаря компании "Домострой" Елены Буравцовой, комплексная застройка района наиболее интересна для девелоперов по нескольким причинам. Во-первых, в таком случае вся разрешительная документация оформляется сразу на все объекты комплексной застройки. Во-вторых, появляется возможность экономии ресурсов, направленных на прокладку инженерных коммуникаций. "При точечной застройке девелопер вынужден подключать дом к старым инженерным коммуникациям, что увеличивает нагрузку на изношенное оборудование. При комплексной застройке такие проблемы минимизированы", - говорит эксперт. Более того, масштабность производства снижает себестоимость квадратного метра. Однако в случае реализации крупных проектов девелоперу все равно придется позаботиться о существенных финансовых вливаниях.

Подмосковный долгострой

По мнению экспертов, большинство масштабных строительных подмосковных проектов не реализуется в обещанные сроки. "В связи с длительным сроком реализации жители домов вынуждены в течение довольно длительного времени ждать своей очереди на строительной площадке", - говорит Наталья Бланкова. Кроме того, учитывая, что крупные жилые комплексы расположены обособленно от сложившихся населенных пунктов, жители новых районов смогут пользоваться инфраструктурой только по мере ее строительства, что не всегда включено в первые очереди. "Действительно, ситуация с затягиванием сроков строительства в подмосковных городах существует по многим проектам. Здесь покупателям нужно более тщательно выбирать дом с учетом надежности девелоперов. Сроки продлевают все, но увеличение сроков на один квартал несопоставимо с годом. В большей степени затягивают сроки локальные компании, а крупные девелоперы все-таки их соблюдают", - добавляет эксперт. Однако в действительности увеличение сроков строительства - это проблема всех компаний, работающих в Московской области, в том числе самых крупных игроков.

В октябре 2006 года глава Росстроя посетил упомянутый выше комплекс "Красногорье", пообещав, что "в самое ближайшее время здесь будет возведено более миллиона квадратных метров жилья", а также вся необходимая инфраструктура: "детские сады, школы, торговые и развлекательные центры, детские площадки и зоны отдыха, подземные коммуникации". Однако по прошествии чуть более года возле офиса продаж СУ-155 на улице Наметкина соинвесторы этого комплекса устроили митинг с требованием наконец сдать эти объекты в эксплуатацию. При этом в конце февраля 2008 года представители компании-застройщика и администрация Московской области торжественно открыли горнолыжный комплекс в Красногорье. По данным пресс-службы СУ-155, снежный склон длиной 400 и шириной 60 метров занимает площадь, равную четырем футбольным полям. Однако даже открытие этого объекта не решило проблему с транспортной инфраструктурой в районе. Добраться до нового комплекса можно только на автомобиле, а городского общественного транспорта поблизости не предусмотрено. Кроме того, у нового микрорайона нет собственного съезда с Волоколамского шоссе. В результате до нового горнолыжного комплекса, как и до самого микрорайона, приходится добираться объездными путями.