Страница: 2/2
Дуплекс - еще один вид загородной
недвижимости. По словам Владимира Яхонтова,
"дуплексы - это таунхаусы, состоящие из
двух секций и практически ничем от них не
отличающиеся, кроме того, что каждая секция
в них имеет свои архитектурные особенности".
Со стремлением застройщиков разнообразить
предложение связано и появление виллетт -
блокированных домов в итальянском стиле.
В 2007 году в словаре девелоперов появилось
еще одно понятие - лэйнхаус. Юрий Синяев: "Группа
компаний "КОНТИ" предложила рынку
концепцию лэйнхаусов, буквально - "дом в
переулке", это индивидуальный загородный
дом в составе архитектурного ансамбля.
Новая концепция позволяет застройщикам
максимально рационально использовать
участок под строительство благодаря
высокой плотности застройки".
Кстати, по этой же причине видоизменяются
и коттеджные поселки. Участники рынка
считают, что в ближайшие годы продолжится
тенденция к слиянию коттеджных поселков. В
условиях высокой стоимости земли в ближнем
Подмосковье подобные слияния будут
способствовать повышению
привлекательности загородного жилья при
минимизации затрат девелопера. Кроме того,
слияния послужат средством оптимизации
коммунальных платежей для владельцев домов
и позволят сформировать единый социум и
объекты инфраструктуры.
Несмотря на кажущееся изобилие
предложения и ухищрения строителей в деле
использования участков и оптимизации
строительства, загородное жилье не стало
доступнее. За счет новых форматов (в
принципе, более дешевых) девелоперы
стремятся сохранить рентабельность
бизнеса и конкурентоспособность в наиболее
привлекательных по цене сегментах. По сути,
новые форматы лишь способ привлечения
покупателя и один из методов конкурентной
борьбы в наиболее насыщенном сегменте
рынка.
Андрей Уфимцев объясняет ситуацию
следующим образом: "Так как изначально на
рынке был наиболее распространен высший
ценовой сегмент, он и эволюционировал
сильнее. Элитный сегмент из-за насыщенности
и объективной ограниченности форматов
эволюционировал в сторону улучшения
характеристик объектов. Бизнес-класс
изменился существеннее, помимо коттеджей
стал включать таунхаусы, дуплексы,
лэйнхаусы, виллетты. Произошло размывание
границ между высшими ценовыми сегментами (бизнес-класс
заметно вырос в цене. - "Профиль"), в то
время как экономкласс изменился слабо и по-прежнему
недостаточно представлен на рынке".
Эксперты сходятся во мнении, что объекты
бизнес-класса (именно к этой категории по
цене относятся строения вышеперечисленных
форматов) по-прежнему формируют основную
долю предложения. Юрий Синяев считает, что
"сегодня структура предложения
коттеджных поселков по классам выглядит
следующим образом: порядка 17% занимают
поселки экономкласса, 68% - бизнес-класса и
около 15% - элиткласса. Это соотношение
отражает насыщение загородного рынка в
сегменте бизнес-класса. Кроме того, совсем
неудовлетворен спрос на новые проекты
экономкласса, в первую очередь из-за
недостаточного количества таких
предложений на загородном рынке, что
объясняется их невысокой рентабельностью".
Что покупать?
Инвестиции в загородную недвижимость как
никогда популярны. "Загородка" менее
ликвидна, чем городская недвижимость, но
при этом более стабильна. Владимир Яхонтов
уверен, "в долгосрочной перспективе
загородная недвижимость может приносить
большую доходность, чем московская. Дело в
том, что квартирный рынок перегрет, а
загородный - недооценен. К примеру,
стоимость "квадрата" в Барвихе сегодня
составляет $5-6 тыс., а в Москве - $25-30 тыс.".
Есть несколько способов сделать выгодное
вложение. Во-первых, купить землю -
земельные ресурсы небезграничны, и
стоимость земли год от года только
возрастает. При этом выгоднее всего
покупать землю в радиусе 30 км от МКАД,
однако предложение здесь крайне
ограниченно. Во-вторых, как считает Юрий
Синяев, "для долгосрочных инвестиций
выгодно приобретать земельный участок для
последующего строительства, однако частного
инвестора в этом сегменте рынка
поджидают определенные проблемы. Сегодня
из-за административных барьеров возникают
технические сложности с оформлением земли
в собственность. Основная трудность -
подключение к коммуникациям, кроме того,
это одна из самых затратных частей бюджета
при строительстве загородного дома. В
случае с поселком подобная проблема
решается централизованно девелопером".
По-прежнему очень перспективны
инвестиции в коттеджи элит- и бизнес-класса
с хорошо продуманной и реализованной
концепцией, поскольку капитализация
подобных объектов высока, а также высок
уровень дополнительных доходов, например
от сдачи в аренду.
В среднем загородное жилье элит- и бизнес-класса
при удачной реализации может принести 50-60% и
более, а экономкласс, несмотря на
повышенный спрос на этот сегмент рынка, - не
более 25%.
Эксперты пророчат светлое будущее
недавно появившемуся на рынке формату "дальних
дач" (дачные поселки, расположенные на
расстоянии свыше 60 км от МКАД), который уже
востребован, но пока еще не достиг пика
популярности. Хорошие перспективы у
многочисленных поселков таунхаусов и
первых ласточек - лэйнхаусов. Так, по
подсчетам IntermarkSavills, ожидаемый рост
капиталь-ной стоимости домовладений в
первом поселке лэйнхаусов, расположенном
на Ильинском шоссе, составит 25% годовых как
минимум в ближайшие два года.
Однако чтобы сделать удачное вложение,
недостаточно выбрать формат объекта.
Рентабельность вложений в загородную
недвижимость зависит от многих факторов (их
гораздо больше, чем в сегменте городской
недвижимости). Татьяна Капланова выделяет
следующие: "При определении слагаемых
успеха загородного проекта, его формата и
различных других параметров следует прежде
всего оценивать концепцию проекта целиком,
а именно соответствие данного формата
застройки месту, набору коммуникаций,
объектам инфраструктуры и, наконец, цене
реализации. Один и тот же формат
загородного жилья, реализованный на
участках, отличающихся видовыми
характеристиками, местоположением, другими
важными параметрами, имеет разные шансы на
успех". Юрий Синяев добавляет: "У
потенциальных покупателей загородной
недвижимости наибольшим спросом
пользуются предложения, отличающиеся
индивидуальными чертами, которые
выделяются чем-либо относительно других
проектов".
Что касается географии, то, по словам
Андрея Уфимцева, "спрос на престижное
западное направление Московской области
делает его наиболее привлекательным с
точки зрения инвестиций". Однако Наталья
Проничева считает, что "наибольшие темпы
роста цен на объекты недвижимости будут
наблюдаться в непрестижных в настоящее
время районах (восток, юго-восток, "дальние
земли") и на "недооцененных" шоссе,
например Калужском и Киевском".