Брать деньги на жилье и покупать его лучше в одном месте.
Хотите купить квартиру в Испании, коттедж в болгарской деревне или домик в Черногории? Когда есть наличные, это вообще не проблема. Шансы есть и тогда, когда кроме непреодолимого желания у вас имеется лишь часть нужной суммы. Однако придется вникать в законодательство и финансовый рынок той страны, где вы планируете приобрести жилье: далеко не в каждом государстве нерезидент может запросто прийти в банк и взять обычную ипотеку (касается это, кстати, и России). Несмотря на это, число россиян, покупающих недвижимость в Европе по ипотечным программам, постоянно увеличивается.
Чтобы купить небольшую виллу на побережье
Испании, вовсе не обязательно быть очень
богатым - такое жилье доступно человеку со
стабильным заработком выше среднего. Но
ипотечный кредит нерезиденту в Испании
получить довольно непросто. В настоящее
время наиболее распространенная схема
получения кредита иностранцами -
переоформление ипотеки. Испанская компания,
уже заключившая договор о кредите на
покупку того или иного объекта, заключает
договор с иностранным приобретателем и
уведомляет банк о своем желании
переуступить ипотеку своему клиенту. Есть
компании, ориентированные именно на
покупателей из России, но далеко не все
эксперты рекомендуют к ним обращаться:
нередко цены оказываются там выше средних
по рынку минимум на 10%. А вот условия по
испанской ипотеке - более-менее стандартные.
"Процентная ставка по ипотечному кредиту
в Испании - 5%, максимальный срок, на который
предоставляется кредит, - 30 лет. Первый
год заемщик платит только проценты по
кредиту, начиная со второго и далее - идут
выплаты по "телу" кредита и проценты.
Первоначальный взнос - от 30% стоимости жилья,
причем чем больше размер первого платежа,
тем дешевле обходится покупка. Например,
внося сразу 50%, можно "подвинуть"
продавца на 10% от стоимости объекта: в
стране сейчас кризис рынка недвижимости",
- объясняет риэлтор Антон Меринов, который
активно занимается операциями с жильем в
Испании.
Покупать квартиры и виллы в этой стране
сейчас выгодно. По данным Национального
статистического института Испании (INE),
сегодня объемы сделок по продаже и покупке
жилья в стране снизились на 27% по сравнению
с аналогичным периодом прошлого года.
Наиболее резкий спад активности - на 35,6% -
произошел на рынке вторичного жилья страны,
а объемы продаж новостроек снизились на 14,6%.
Тем не менее лучше найти кого-то из знакомых,
кто уже имеет опыт работы с недвижимостью в
этой стране: ведь изобилие предложений
вовсе не защищает вас от спекулянтов,
которые, пользуясь незнанием ситуации на
рынке, с удовольствием продадут объект
дороже, чем он стоит на самом деле.
Дружелюбная Болгария
В Болгарии все гораздо проще - можно
просто пойти в банк и оформить ипотеку.
Пакет документов - примерно тот же, что и в
России. "Несмотря на то что практика
ипотечного кредитования иностранных
граждан в Болгарии сравнительно молода,
получение кредита для нерезидента немногим
сложнее, чем для гражданина Болгарии, -
рассказывает директор по маркетингу и PR
британской девелоперской компании Unique
Development Шарлотта Роз Мелсом. - Процедура
оформления ипотечного кредита занимает
около одного месяца. Получателю кредита
необходимо принести в банк заграничный
паспорт, налоговую оценку недвижимости,
которая будет приобретаться в ипотеку (она
выдается бесплатно в местных советах -
общинах), экспертную оценку объекта (готовится
только экспертом, которого назначает банк,
средняя стоимость документа - 100-200 евро),
справку, подтверждающую ежемесячный доход
и состав семьи, и, естественно, заполненное
заявление по форме банка".
Помимо всего вышеперечисленного
иностранный гражданин, приобретающий
недвижимость в Болгарии, должен заручиться
поддержкой доверенного лица - гражданина
государства, от имени которого и будет
проходить сделка купли-продажи (обычно это
представитель риэлторской компании). На
этом сложности заканчиваются и начинаются
приятные открытия. Процентная ставка в
Болгарии ниже, чем в России, - в среднем она
составляет 5,5-7% в местных левах и 8-12% в евро.
Первоначальный взнос - от 25%, ссуду можно
взять на 20 лет. К тому же в некоторых банках
можно начинать погашение кредита уже на
следующий месяц без штрафных санкций. В
России, как известно, такое пока не
практикуется.
С сербами - братья навек
А вот в Черногории, напротив, купить
недвижимость в кредит сложно. Некоторые
даже полагают, что для иностранцев такая
схема и вовсе невозможна. "Черногория -
молодое государство, образованное чуть
больше двух лет назад, - говорит юрист
компании Realty d.o.o. Михаил Рачич. -
Национальный банковский сектор только-только
начинает осваивать быстрорастущий сегмент
рынка недвижимости. Поэтому для неграждан
Черногории услуга кредитования не
предоставляется". Тем не менее, по
последней информации, некоторые
возможности уже появились и для
нерезидентов. Правда, только в двух
кредитных организациях - Perva Banka и Hipo Bank.
Однако условия предоставления ипотеки
иностранцам там не самые выгодные.
"Гражданин Российской Федерации может
получить ипотечный кредит в Черногории при
условии, что он единовременно внесет
первоначальный платеж в размере 50% от
стоимости жилья, а также если застройщик
даст банку свои гарантии относительно
заемщика, - объясняет управляющий партнер
MIRAX Balkan Вячеслав Лейбман. - Процедура
получения кредита в черногорском банке
стандартная, единственное отличие от
российских банков - 50%-ный первоначальный
взнос. Максимальный срок выдачи кредита - 10 лет.
Хотелось бы также отметить, что к местным
жителям в черногорских банках относятся
более лояльно". Впрочем, 50%-ный уровень
первоначального взноса с недавних пор стал
практиковать и отечественный Сбербанк.
Подобная картина и на рынке жилья Сербии.
Как и в Черногории, из всех иностранцев
здесь прежде всего предпочитают
иностранцев с наличными, поэтому получить
кредит тоже достаточно сложно. Хотя стоит
отметить, что у представителей России по
сравнению с другими иностранцами есть
бесспорное преимущество - нас в Сербии
традиционно любят. Что же касается
ипотечного кредита, то взять его сложно,
хотя и можно. В более спокойной с
политической и экономической точки зрения
Румынии ссуды на покупку жилья для
нерезидентов еще более доступны. В целом же
следует отметить, что во всех балканских и
"околобалканских" странах проценты по
ипотеке примерно одинаковы - они
сохраняются на уровне Болгарии (5,5-7% в
местной валюте, 8-12% в евро).
А вот в более "цивилизованной" Чехии
ставки ниже - 5-6% в зависимости от банка и
суммы кредита. Но и здесь есть свои
особенности. Так, гасить кредит без
штрафных санкций можно только со второго
года, а при оформлении вам придется "выдержать"
достаточно высокие накладные расходы -
около 6 тыс. крон (10 чешских крон - 14,6 руб.)
за оценку недвижимости, 9 тыс. крон за
нотариальную запись, утверждающую ваше
долговое обязательство, а также
комиссионные банка, которые составляют от
0,75 до 0,9% от суммы кредита, плюс 250 крон за
заверенный перевод каждой странички из
пакета документов, которые вы принесете в
банк. (Пакет этот идентичен тому, который
запрашивают отечественные банки, впрочем, и
поборы, сопутствующие ипотеке, в России
ничуть не ниже.)
* * *
Взгляд за океан
Американский финансовый кризис, который
стал следствием проблем в национальной
ипотечной системе, резко увеличил объем
предложений по недвижимости в США. Цены и
правда привлекательные: дома с четырьмя
спальнями в пригородах больших городов
Восточного побережья по $200-250 тыс., элитные
квартиры на Манхэттене со стоимостью
квадратного метра значительно ниже
московского, виллы во Флориде и Калифорнии.
Но лучше крепко подумать, когда именно
покупать здесь недвижимость, ведь
финансовый кризис пока только разгорается.
Не исключено, что время для вложений в этот
рынок еще не настало, поэтому
интересующимся стоит внимательно
отслеживать динамику цен (лучше по местным
источникам - компании, ориентированные на
покупателей-россиян, прибавляют 10-25%), а
когда дойдет до сделки, обратиться в одну из
солидных американских риэлторских
компаний.
Рассчитывать на покупку в кредит вряд ли
имеет смысл - такая операция возможна
только с привлечением отечественного банка,
американские же сейчас переживают тяжелые
времена. Правда, в России ссуды на покупку
заграничной недвижимости пока не самый
распространенный вид услуг. Первоначальный
взнос будет большим, не менее 50%, поскольку
рынок жилья в США имеет негативную
тенденцию и банки должны страховать свои
риски.
Аналогичная ситуация с ипотекой и в
Европе: в настоящее время банки там
неохотно выдают кредиты нерезидентам. Зато
снижение активности на европейских рынках
сказалось и на ценах: по прогнозам
экспертов Jones
Lang LaSalle, в 2008 году стоимость недвижимости
в Европе снизится еще как минимум на 10%.
Роман Калинин, "Чужая ипотека", 28.04.08
Источник: Газета «Известия»