Ведь коллективные инвестиции предполагают высокий уровень открытости. Закрытость этих фондов заключена лишь в том, что инвестиционный доход варится в собственном соку -- паи не могут быть погашены до окончания работы фонда. Это позволяет управляющим вплотную заняться вопросами инвестиционной стратегии и решает тактическую задачу, связанную с поддержанием уровня денежных средств, направляемых на гашение паев.
В обмен на эти неудобства пайщик фондов
получает возможность работать с
малоликвидными объектами инвестирования,
например с землей и с недвижимостью,
которые при поспешной продаже для
погашения паев сильно потеряли бы в цене.
Среди возможностей длительных вложений --
реализация долгосрочных стратегий на
фондовом рынке, инвестиции в
высокорисковые (венчурные) и девелоперские
проекты.
Обладая более длительным инвестиционным
горизонтом, фонды избавлены от
необходимости демонстрировать хороший
промежуточный результат по приросту
стоимости пая. Да и цену пая пересчитывать
так часто не нужно -- иногда активы фонда
могут изменять свою оценочную стоимость в
разы в течение пары месяцев, потому что
зачастую рыночная оценка объектов
затруднена. А если клиент даже и испугается
результатов или угрозы снижения цен на
недвижимость, то на активах фонда это не
отразится -- деньги из фонда не уйдут.
Понятно, что для клиента эти особенности
закрытых фондов не только плюс, но и минус.
Сами фонды формируются за определенный
период, но если ты в список пайщиков не
попал, то есть еще один шанс -- биржа. На ней
смогут решить свои проблемы и те дольщики
ЗПИФов, чьи финансовые обстоятельства
изменились, и паи закрытого фонда нужно
обратить в живые деньги.
Сергей Васин, директор управления фондами
недвижимости УК "Тройка Диалог",
считает, что механизм очень прост: "Ликвидность
паев ЗПИФа может поддерживаться на
вторичном рынке, то есть путем обращения
паев на торговых площадках ММВБ и РТС". У
"Тройки Диалог" ЗПИФ недвижимости уже
имеет вторичное обращение паев на ММВБ --
среднемесячный оборот за последние полгода
составляет более 47 млн рублей, а количество
сделок в месяц превышает 130. В целом же по
рынку объем и количество сделок с паями
ПИФов, размещенных на ММВБ за 2007 г.,
составили 20,2 млрд рублей при 67,7 тыс. сделок.
Вывод ПИФов на ММВБ дело перспективное,
особенно если они попадают в котировальный
список А, включающий наиболее ликвидные
ценные бумаги российского фондового рынка,
эмитенты которых являются наиболее
надежными участниками рыночных отношений.
Как рассказал Виктор Шахурин, генеральный
директор УК "УНИВЕР Менеджмент",
включение фондов в котировальный список А
первого уровня значительно расширяет круг
инвесторов, которые могут вкладывать
денежные средства в паи фондов, в том числе
за счет таких крупных участников, как
пенсионные фонды и страховые компании.
Наличие таких "инвестиционных соседей"
повышает ликвидность паев, увеличивая
объемы и количество сделок.
Закрытость фондов недвижимости
проявляется не в недоступности информации
об их деятельности, а в ограниченности
возможностей инвестора по досрочному
выводу своих средств.
Поле деятельности закрытых ПИФов шире,
чем открытых. Фонды недвижимости и особо
рискованных (венчурных) инвестиций --
прерогатива фондов-"интровертов".
Венчурные фонды напоминают огромный
тотализатор. Инвестиции направлены в
инновационные технологические компании, и
структура портфеля не пересматривается до
выхода из компаний. А вариантов выхода
всего два: успешное развитие либо
банкротство. Управляющая компания обычно
непосредственно участвует в развитии
перспективного предприятия, консультирует
молодой бизнес. Средства УК направляются по
схеме софинансирования, при этом
оговаривается размер резервного капитала,
средства которого могут предоставляться
фирме по мере необходимости. Оценить
доходность таких проектов так же сложно,
как и риски.
Розничное лицо
В противовес фондам со столь высоким
уровнем неопределенности выступают фонды
недвижимости. Частных инвесторов подкупает
понятная структура активов фонда --
земельные участки, дома, офисы. То есть все
то, что для рядового инвестора,
располагающего относительно небольшими
суммами, зачастую недоступно, но при этом
постоянно растет в цене. Фонды недвижимости,
созданные как продукт, доступный очень
узкому кругу инвесторов, нашли свое
розничное лицо. Стоимость пая отдельных
ЗПИФов недвижимости позволяет вкладывать
средства в недвижимость даже тем, кому из-за
размера доходов была бы недоступна ипотека.
Девелопмент или рента
Закрытые ПИФы недвижимости достаточно
разнообразны, но легко поддаются
разделению на основные подвиды по
источникам доходов. Наиболее очевидный
сценарий работы фонда -- это покупка
строящейся и готовой жилой или
коммерческой недвижимости,
самостоятельное создание объектов
недвижимости и развитие земельных участков.
Доход генерируют продажи созданных
объектов или сдача их в аренду наряду с
ростом стоимости самих объектов.
"Рентные фонды показывают доходность в
среднем от 10 до 15% годовых, девелоперские --
выше, около 15-30% годовых, но в них и риски
выше", -- говорит Сергей Васин, директор
направления "Фонды недвижимости" УК
"Тройка Диалог".
Еще один вид закрытых фондов недвижимости
-- ипотечные фонды. По прибыльности вложений
их можно сравнить с банковскими депозитами.
Доход, который регулярно получают пайщики (в
таких фондах существуют промежуточные
выплаты), чуть выше, чем рыночные ставки по
депозитам. Однако за этот доход инвесторам
приходится платить повышенным риском.
Закрытые ипотечные ПИФы обычно создают УК
при банках и включают в их портфель
ипотечные закладные. Тем не менее
управляющие используют способ
предотвратить эти риски.
"При наступлении дефолта заложенное
имущество (квартира, стоимость которой уже
дисконтирована) реализуется по рыночной
стоимости, что дает фонду дополнительный
доход. После этого на полученные средства
выкупаются новые закладные с более высокой
ставкой", -- говорит Снежана Китаева,
начальник отдела развития ООО "Балтинвест
УК".
Геннадий Беляков, "Без окон, без дверей", "Открытые горизонты закрытых фондов", 30.04.08
Источник: Газета «Деловой Петербург»
