Новосибирское представительство компании Runiga (европейский холдинг, работающий в сфере строительства и реализации недвижимости в Испании) занималось исследованиями потенциального спроса на свои услуги среди горожан. Результаты показали, что количество людей, по уровню достатка имеющих возможность приобрести недвижимость за рубежом, составляет примерно 50-70 тыс. Но спрос на нее находится в латентном состоянии. Сегодня готовы совершить сделку менее 1%. Директор представительства Роман Трофимов выделил основные факторы, тормозящие развитие реального спроса. "Во-первых, люди не владеют достаточным количеством информации о технологиях совершения сделок, а чего не знают, того боятся. Второй фактор -- негативный опыт большинства российских граждан, связанный с приобретением жилья на территории нашего государства. Покупка дома в другой стране с другими законами и другим языком приводит к еще большему страху оказаться обманутыми, поэтому они не могут адекватно оценить свои риски, делаясь чрезмерно подозрительными. И третьим пунктом мы отметили психологическую замкнутость: те, кто уже имеет недвижимость за рубежом, не готовы делиться опытом с другими, рассказывать об условиях покупки, считая это конфиденциальной информацией".

Созрели

Основные мотивы приобретения россиянами жилья за рубежом по убыванию можно расположить следующим образом. Покупка осуществляется с целью: использования ее в качестве места отдыха, извлечения дополнительных доходов и приумножения активов, для постоянного места жительства после иммиграции, для временного проживания там детей, обучающихся за границей или краткосрочных, но постоянных выездов за рубеж членов семьи или сотрудников компании. "Две-три цели в этом списке пересекаются, -- отмечает Роман Трофимов. -- Как правило, это приобретение второго дома для создания комфортных условий во время отдыха за границей с возможностью последующей смены места жительства, а также выгодное вложение средств". Именно поэтому, с одной стороны, россияне предпочитают покупать дома в традиционных для соотечественников местах летнего отдыха, а также этнически близких нам странах. С другой -- там, где цены имеют перспективы дальнейшего роста. Соединив эти две тенденции, мы увидим, что наиболее популярными рынками недвижимости для российских инвесторов являются страны, только что вошедшие в Евросоюз либо планирующие это сделать. Прежде всего Болгария, Черногория, Кипр, Турция. В каждой из них в зависимости от типа и расположения объекта доходность от аренды колеблется от 15 до 40%.

Прибавление инвестиционной мотивации сказалось на структуре спроса. В том числе и в регионах. В основном россияне покупают дорогие виллы и элитные апартаменты на первой линии побережья. Но наметившаяся в европейской части нашей страны тенденция к более демократичному выбору уже характерна и для небольшого числа сибирских покупателей. Директор инвестиционного центра Stocker -- официального представительства испанской компании Masa International в Сибири -- Сергей Ерценкин подчеркивает, что россияне на Коста Бланке стали покупать недорогую недвижимость -- от 90 до 200 тыс. евро за объект. "Круг покупателей постепенно расширяется. Если раньше основными клиентами были предприниматели -- владельцы собственного бизнеса, то теперь постепенно интерес появляется среди наемных работников -- топ-менеджеров и менеджеров среднего звена в крупных компаниях. Это связано с тем, что люди начинают задумываться о своем будущем и будущем своих детей, ищут способы получения наиболее комфортных условий отдыха и дополнительного дохода. Большую виллу сдавать в аренду невыгодно. Даже по цене 500 евро в неделю приобретение окупаться будет крайне медленно. А вот небольшие апартаменты недалеко от моря пользуются спросом у туристов". Что касается Испании, то спрос среди покупателей среднего класса может подстегнуть ипотека. Испанские банки охотно выдают кредиты нерезидентам под 5,5-6% годовых (с недавней тенденцией к увеличению ставок) -- дешевые деньги, которые дают возможность не извлекать из семейного бюджета солидную сумму на покупку, а инвестировать ее в другие виды деятельности или приобретения.

Зашевелилось

Рынок зарубежной недвижимости в регионах будет постепенно расти. Неизбежен и постепенный приход сюда крупных федеральных игроков и международных структур. Какой бы благодатной почвой для их деятельности не была Москва и около-столичные регионы, любой бизнес стремится к диверсификации рисков и расширению географии. Сегодня многих профессиональных игроков от российской экспансии останавливает прежде всего риск не найти клиентов. "В регионах еще недостаточно денег" -- беспокоятся они. Поэтому многие работают в городах по минимизированному европейскому принципу: посещают деловые мероприятия, пытаются познакомиться с людьми, раздать визитки. А это заведомо "не наш метод". Если западный человек, имея цель купить дом за границей, первым делом пойдет на отраслевую выставку, то российский розничный покупатель думает совершенно иначе -- продавец сам должен к нему прийти. Рост благосостояния представителей той социальной прослойки в регионах, которые и являются потенциальными клиентами продавцов зарубежной недвижимости, должен подстегнуть их к расширению регионального бизнеса и поиску технологий работы. Местные игроки, несмотря на свою молодость, прощупав публику на других услугах, также готовы к старту в новом сегменте. И здесь имеет значение фактор настоящего времени. Одна новосибирская компания закрывает направление продажи недвижимости в Чехии как неэффективное. Другая -- "Дело Проф" -- открывает. Первая объясняет свой отказ тем, что законодательство страны позволяет покупать иностранным гражданам строения на своей территории только в случае регистрации там юридического лица. "Наших клиентов это сильно пугало", -- говорит представитель чешской фирмы. Для компании "Дело Проф" Петр Мельников актуальной видит другую постановку проблемы: "Сегодня мы начали работу с клиентами из собственной базы данных. Во внешнюю среду пока не готовы выйти. Попробуем через ближний круг выявить потребности покупателя, выработать технологии. Главная задача -- научиться эффективно преподносить им эту услугу. Люди сегодня хотят приобрести жилье за рубежом, им нужны время и помощь, чтобы определиться".

Развитие конкуренции в данном сегменте выгодно всем: и покупателям для возможности выбирать, сравнивать и быть защищенными от действий мошенников, и игрокам -- в плане "воспитания" клиента. К тому же выход сразу нескольких компаний может дать некий кумулятивный эффект и расшевелить спрос. А структуры, которые раньше других найдут механизмы взаимодействия с покупателем и смогут выстроить эффективные отношения с местными игроками, получат значительный вес.

В материале использованы фрагменты выступлений участников круглого стола "Развитие рынка зарубежной недвижимости", организованного журналом "Эксперт-Сибирь" и компанией Runiga.

-----------------------

Сядут все

Юрий Константиновский, заместитель директора главного офиса компании "Рунига"

-- Риски, о которых пойдет речь, реально существующие, но масштаб некоторых из них больше надуман, а некоторые вообще не имеют отношения к Европе. Итак, гражданин России или другой страны, желающий приобрести недвижимость в Европе, задается рядом серьезных вопросов.

Первый -- существуют ли обременения на объекте недвижимости, являющейся предметом сделки? К сожалению, в Европе встречаются недобросовестные риелторы и торговцы. И бывали случаи попыток реализации домов с долгами, неуплаченными налогами, а также двойных продаж. Но в основном это только попытки. В каждой европейской стране есть государственный регистр учета дел, и нотариус перед тем, как что-либо подписывать, -- а все сделки происходят через нотариуса, это обязательное условие -- проведет проверку и затребует выписку из регистра. А в ней указываются все обременения. И сделка состоится только при их снятии.

Следующий риск обусловлен пробелами в законодательстве некоторых стран. Это невозможность оформления права частной собственности. Этим грешит, в частности, Чехия, не все благополучно в балканских странах. Сегодня ограничения сняты в Болгарии и Турции (получить право частной собственности можно только на недвижимость, на землю, прилегающую к дому или просто отдельный участок -- нельзя). В Турции действует "принцип взаимности". Согласно ему, иностранец может приобрести недвижимость там только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории. Так, граждане России, Украины, Белоруссии могут купить в Турции только строения, а пустующие земельные участки -- нет, тогда как, например, для граждан Германии такого ограничения нет. К странам Старой Европы это не относится. Каждый въезжающий в санаторий стран Испании, Франции, Германии, Португалии, Италии и далее по списку, имеет право на покупку чего-либо на тех же основаниях, что и местный житель.