Страница: 3/3
Третий риск -- достаточно серьезный для
иностранцев. Это недостаточная
прозрачность сделки. На самом деле, сделка
может быть абсолютно прозрачна, но, не зная
языка и законов страны, человек пугается --
насколько качественное обслуживание мне
окажут? насколько последовательным будет
юридическое сопровождение? правильно ли
переведут на русский язык необходимые
документы, и кто ответит за ошибку в них?
Согласно испанскому законодательству
нотариат, оформляя сделку, несет уголовную
ответственность за качество
предоставляемой информации, в том числе и
за точность перевода. То же
распространяется и на риелторов.
Следующий риск -- вероятность завышения
цены на объект недвижимости. Если жилье
покупается не у частного владельца, а у
строительной компании или агентства
недвижимости, которое реализует варианты
первичного рынка, цена будет одинаковой --
она продекларирована, занесена в
госрегистр, с нее платятся налоги, поэтому
посредник не имеет права ее завышать. На
вторичном рынке, увы, ситуация иная.
Предостеречь себя можно только собственным
сравнительным анализом. Потрудитесь
пройтись по другим агентствам, изучить
объявления в Интернете.
Еще один вопрос: как проверить
добросовестность подрядчика при покупке
строящейся недвижимости. Контроль над
соблюдением соответствия выполняемых
работ проекту ведет риелторская компания, с
которой заключен договор. Хотя в Испании
есть служба надзирающих архитекторов,
которые опять же несут уголовную
ответственность за проверку. А
строительные организации выдают
десятилетнюю гарантию на качество работ.
Есть риск купить землю, непригодную для
осуществления строительства. Чтобы
минимизировать его, необходимо обратиться
в службы, специализирующиеся на оценке
земли. Покупая участок, нужно выяснить, к
какой категории он относится и имеет ли
право перевода в другую.
Серьезным препятствием для покупки
недвижимости в странах Евросоюза для
россиян является визовый режим. Можно
скупить пол-Германии, но увидеть свои
владения только на открытке. Сегодня в
Испании и Франции существует закон, по
которому любой собственник недвижимости --
нерезидент, а также члены его семьи имеют
право на годовую шенгенскую мультивизу,
позволяющую до 180 дней в году находится на
территории Шенгена, но не более 90 дней
подряд.
-----------------------
Дешевые и дорогие берега
Максим Марков, управляющий партнер
агентства маркетинговых технологий "Марков
и Партнеры"
-- Недавно нашей компанией был произведен
общий анализ ситуации на рынке жилой и
загородной недвижимости стран Европы с
точки зрения привлекательности для частных
инвестиций. В расчет мы взяли стоимость
жилья в местах, которые на территории
данных государств считаются наиболее
привлекательными, -- курортные зоны,
побережья, столицы и крупные города, то есть
там, где рынок недвижимости сам по себе
ведет себя наиболее динамично. В шорт-лист
государств, наиболее интересных для
частного инвестирования, вошли Кипр, Чехия,
Черногория, Испания, Болгария и Турция (ее
европейская часть). Самая низкая стоимость
квадратного метра в рассматриваемых
странах отмечена в Чехии и Турции, а самая
высокая -- на приморских побережьях
Болгарии и Черногории.
Недвижимость Турции, при всей условной
привлекательности рынка, недооценена в
силу социально-политической
нестабильности в государстве в
совокупности с тем, что ограничения на вход
зарубежных капиталов были сняты
относительно недавно -- иностранцам
разрешили приобретать недвижимость четыре
года назад. Но отмечу, что рынок активно
развивается и в будущем, при слиянии всех
положительных обстоятельств, сможет
продемонстрировать завидную динамику. А в
Чехии могут произойти и обратные процессы,
поскольку внешних покупателей и
иностранных инвесторов беспокоит
возможное повышение в стране НДС. Сегодня
рынок жилой недвижимости там можно считать
стабильным и не дающим поводов для
прогнозов бурного роста.
Испанский рынок демонстрирует активное
развитие. Жилая недвижимость в Мурсии за
прошедший год подорожала на 27 процентов.
Средневзвешенная стоимость составляет
порядка 1,3 тысячи евро за квадратный метр.
Повышенный спрос на местную недвижимость
создают удобные схемы ипотечного
кредитования для нерезидентов. Позитивная
ситуация в среднесрочной перспективе, по
всей видимости, должна сложиться на Кипре,
который стал членом Евросоюза, ожидает
вступления в зону Шенген, переходит на
расчеты в евро и существенно снизил
межрасовую напряженность во
взаимоотношениях с турецкой диаспорой. Все
факторы говорят о повышении
привлекательности и ликвидности
недвижимости для иностранных инвесторов и
частных покупателей. Бурное развитие в
ближайшее время не ожидает рынок жилья
Черногории. Страна вряд ли в ближайшем
будущем попадет в Европейский Союз, а
стоимость недвижимости уже выше, чем в
Испании, и соперничает с киприотской.
Активное развитие можно прогнозировать в
Болгарии. 1 января 2007 года был подписан
предварительный договор о вступлении
государства в Евросоюз. Этот фактор,
несомненно, станет сигналом для более
робких иностранных инвесторов после того,
как там отменят законы, запрещающие продажу
земли подданным иностранных государств.
-----------------------
Заграница не может -- отечество не защитит
Елена Тищенко, главный андеррайтер
Сибирского дивизиона группы "Ренессанс
страхование"
-- Я возьму на себя смелость сказать от
лица большинства страховщиков -- опыта
страхования объектов зарубежной
недвижимости в России нет. Это связано не
только со слабым развитием данного рынка,
но и со сложностями, которые могут
возникнуть в процессе урегулирования
убытков. Во-первых, трудность в состыковке
видов документов, которые нам может
предоставить страхователь и которые
потребуем мы для оценки ситуации. Во-вторых,
отсутствие компетентных и глубоких знаний
в сфере законодательства той страны, где
осуществляется покупка недвижимости. Здесь
можно привести пример с уголовным кодексом:
есть различия в трактовках рисков в
нормативном поле разных стран. Следует
обратить внимание и на организацию самого
процесса урегулирования убытков: хотя бы
как будут компенсироваться затраты на
осуществление осмотра недвижимости и так
далее? Пока вопросов очень много. Но с
ростом заинтересованности в покупке
зарубежной недвижимости россиянами и
распространенности данного вида
инвестиций в отечественном страховании
может появиться соответствующий сегмент.
-----------------------
Дома лучше
Артем Кудрин, директор НовоФсибирского
филиала "Фосборн Хоум"
-- По опыту работы с людьми, покупающими
недвижимость за рубежом, я знаю, что, как
правило, приобретение совершается за счет
собственных средств. Но есть лица, не
желающие выводить финансы из бизнеса и
терять тем самым активы, приносящие гораздо
больше, чем инвестиции в заграничное жилье.
Для них существует два пути займа средств.
Первый -- ломбардное кредитование. В этом
случае оценивается бизнес заемщика, и он не
должен быть представлен абсолютно
прозрачно: банки идут на понимание бизнеса,
а не на декларирование прибыли. Справка
НДФЛ не обязательна, и в случае если ее нет,
существует много иных способов
подтверждения источников дохода заемщика.
Ломбардный кредит -- это механизм,
позволяющий получить деньги в России, а за
счет этих средств приобрести недвижимость
за рубежом. Второй путь -- открытие кредита в
иностранном банке. Существуют различия
получения ипотеки для российских граждан в
разных государствах. Где-то есть программы,
позволяющие это делать, а где-то такое в
принципе невозможно.
В странах ближнего зарубежья условия
кредитования более лояльны к нашим
соотечественникам, чем в дальнем зарубежье.
Соответственно, и ставки сравнимы с
российскими. К тому же, там присутствуют
основные игроки российского банковского
сектора, что позволяет достичь
стопроцентного понимания между сторонами.
Страны дальнего зарубежья имеют различия в
особенностях кредитования, зависящих от
гражданства заемщика, наличия вида на
жительство, возможностью подтверждения
своих доходов. За рубежом хоть и есть банки,
требующие минимум документов, но, скажем, у
владельца среднего бизнеса, который
зарегистрирован так, чтобы минимизировать
налоговые отчисления, возникнет много
проблем с подтверждением доходов в любой
стране. На мой взгляд, если человек не
собирается жить в той стране, где купил
недвижимость, зарубежным ипотечным
кредитом будет сложно управлять. Это
длинные деньги -- сроком на 20-30 лет, но
очевидно, что все не стоит на месте, все
развивается, и предсказать, что случится
через 10 лет, невозможно. Поэтому стоит
помнить, что тот кредит, который вы имеете в
соседнем банке с офисом в двух кварталах от
вашего дома, на сто процентов мобильнее, чем
тот, что открыт в другой стране.
Ольга Дорофеева Ирина Кичкайло, "Xenos и cosmo", 28.04.08
Источник: Журнал «Эксперт»
