У сегодняшнего рынка недвижимости столицы и ближайшего Подмосковья есть много недостатков, но самый главный - его непредсказуемость. Эксперты "тянут воз" прогнозов в разные стороны: одни обещают двукратный рост, другие двукратное падение - и все это "вот-вот, совсем не за горами". Едины они лишь в том, что рынок сильно перегрет и даже, по мнению аналитиков IRN.ru, имеет все признаки пирамиды. То есть коррекция цен более чем вероятна. Для москвичей, имеющих инвестиционную или "лишнюю" квартиру от бабушки, во весь рост встает вопрос: не получится ли так, что через какое-то время ее цена резко упадет? 

Может быть и так, но даже если рост цен продолжится, то, по мнению большей части экспертов, лавинообразного увеличения ждать не стоит. Недавняя история, когда квартира в "панельке" за 30 тысяч долларов в короткое время растет в цене до 200 тысяч, а то и выше, здесь вряд ли повторится. Но есть места, где такой фокус с вложениями в недвижимость можно попробовать повторить. Это, разумеется, не старые и стабильные рынки Европы и даже не Америка (хотя некоторые эксперты предлагают не скидывать этот вариант со счетов), а молодые и только раскручивающиеся рынки Восточной Европы, СНГ и арабских стран. Многие из них переживают сегодня строительный бум, и на этом этапе можно попробовать превратить бабушкину "однушку" в Москве в домик или апартаменты, например, где-то на берегу моря. По крайней мере до того, как эти развивающиеся рынки созреют и остановятся, пройдет лет пять - десять. На любом из этапов недвижимость можно продать, увеличив свой капитал на десятки, а то и сотни процентов. А можно и научиться грамотно распоряжаться и управлять, сохранив подорожавшие метры и получая с них стабильный доход. Для примера возьмем три рынка - Дубая, реальное развитие которого идет с начала этого века, Украины, где бурное строительство началось около пяти лет назад, а в курортных зонах и того позже, и, допустим, Болгарии.

Среди пальм

По личному впечатлению, самая большая стройка в мире сегодня - Дубай. Пустыня за какие-то несколько лет превратилась в город настоящего и будущего с безумием небоскребов, островами-пальмами в море и виллами с национальной колористикой. Интересно, что по-арабски здесь говорят (так, по крайней мере, нам показалось) реже, чем на английском. Это, видимо, потому, что европейцы и выходцы из Юго-Восточной Азии, Китая и др. составляют здесь 70 процентов населения. А покупатели квадратных метров в новостройках всех типов в основном иностранцы. Патрик Смит, вице-президент компании IFA, крупнейшего международного девелопера, застраивающего в том числе знаменитую Пальму Джумейра, говорит: "Национальный портрет покупателя дубайской недвижимости примерно таков: 30 процентов - англичане, 25 - россияне, 15 - жители ОАЭ, довольно много немцев и китайцев, представители других стран составляют единицы процентов. Дело в том, что город очень удобен для бизнеса, поэтому мы наблюдаем рост покупок не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Отсюда легко управлять бизнесом по всему миру, кроме того, весьма привлекательная налоговая система и низкий реальный уровень инфляции - около 9 процентов".

Стоимость жилья, впрочем, нельзя назвать совсем низкой. На стадии строительства метр будет стоить около двух - двух с половиной тысяч долларов (что в два-три раза меньше метра в московской "панельке"). В готовом объекте - 4-6 тысяч. Стоимость таунхаусов на "ветках" той же Пальмы Джумейра или апартаментов в Царстве Саба - от полумиллиона долларов и выше. Причем те, кто выложил на стадии строительства за домик полмиллиона, сегодня могут продать за 700 тысяч, хотя проект не завершен и через год эта цена перевалит за миллион. Отдельный коттедж, естественно, стоит дороже - от 2 миллионов. Круг владельцев местной недвижимости - состоятельные и очень состоятельные люди со всего мира.

Можно ли при таком уровне цен рассматривать местную недвижимость как хорошее инвестиционное вложение? Директор по продажам IFA Стюарт Кессиди предлагает посчитать: "Допустим, на Пальме Джумейра объект Лагуна - Тауэр продавался на начальной стадии строительства примерно по 3000 долларов за квадратный метр, по окончании цена достигла 6000 тысяч долларов и продолжает увеличиваться. По нашим данным, инвестиции в недвижимость здесь растут ровно, без скачков, на 20-30 процентов в год. На аренду жилья - примерно на столько же. Если купить офис в здании высокого класса, причем на стадии строительства, то через непродолжительное время это вложение окупается и начинает приносить доход. За последние четыре года стоимость аренды офисов выросла на 130 процентов. Те, кто рискнул сделать такие инвестиции в 2002 году, когда еще не начался лавинообразный строительный бум, сорвали очень большой куш". Кстати, и аренда жилой недвижимости здесь очень популярна - заполняемость арендуемых помещений выше 85 процентов. Так что сдать квартиру - не проблема.

В ОАЭ с недавних пор - с 2005 года - иностранцы могут брать ипотечный кредит. Причем процентные ставки 5,8-7,6 процента годовых. При покупке недостроенного объекта деньги поступают не компании-застройщику, а сторонней организации, которая контролирует процесс строительства и "выдает" компании деньги поэтапно и только на тот конкретный объект, где покупателем оплачены "квадраты". Так что проблемы "обманутых вкладчиков" в Эмиратах не знают. Кстати, в Эмиратах самый быстрый процесс регистрации недвижимости - он состоит всего из трех процедур и длится шесть дней, цена вопроса 2 процента стоимости недвижимости (для сравнения: в Великобритании - 21 день и 4 процента).

Содержание недвижимости стоит порядка 4-20 дирхамов (1,2-6 долларов) за квадрат год, но если речь идет об элитном жилье и управляющей компании, содержание может доходить до 60 долларов за квадрат. Налог на недвижимость составляет 0,5 процента от самой последней "продажной" цены недвижимости.

В отличие от Египта и Турции, тоже популярных у россиян в смысле покупки недвижимости, Дубай имеет принципиально другое качество жизни. К тому же власти ведут весьма целенаправленную работу по превращению города в самый крупный деловой и рекреационный центр мира. Можно ожидать, что по завершении всех крупных проектов стоимость недвижимости будет расти медленнее, но продать объект или сдать его в аренду можно всегда.

Люба-ридна Украина

Самое близкое зарубежье - Украина. Весьма бурное строительсто идет сегодня в Крыму. Еще пять лет назад покупать здесь было нечего - продавался старый жилой фонд. Сегодня Ялта, Алушта, предместья уютненького Гурзуфа и романтического Симеиза - большая стройка, а роскошные панорамы подпорчены высотными кранами. Стоимость жилья растет в среднем на 30 процентов в год. В Ялте, по данным АН "Фирма "СТД-центр", за год стоимость жилья в центральной части города и районе набережной увеличилась на 23 процента, в Кореизе квадратные метры за год подорожали на 61,9 процента, в Симеизе - на 54,5. Связано это со строительством новых объектов, на вторичке же (малоэтажки без удобств и старые "панельки") жилье просто не могло продаваться дорого. Если перейти к конкретным цифрам, то выходит, что в начале апреля средняя стоимость "квадрата" в центре Ялты и на набережной составляла 3,2 тысячи долларов, в прилегающих районах - 2,7 тысячи, в Ливадии, Массандре, Алупке, Никите - 1,8 тысячи, в Симеизе, Мисхоре, Гурзуфе - от 1,7 до 2 тысяч. Специалисты местного рынка утверждают, что в ближайшие пару лет недвижимость, расположенная на Южном берегу Крыма, подорожает еще на 50-70 процентов. На март 2008 года, по данным маркетинговых исследований компании "Маркет-Крым", в регионе Южного берега Крыма велось строительство свыше 40 объектов первичной жилой недвижимости. Интересно, что многие проекты сдаются с отделкой и меблировкой. Пользуются покупательским спросом не только дома-квартиры на побережье, но и коттеджные поселки в заповедной горной местности. В настоящее время в Крыму 19 действующих коттеджных поселков, 15 строящихся поселков и 11 проектов, которые скоро стартуют. Цены здесь несколько ниже, чем на квартиры: от 1100 долларов, а в поселках класса люкс достигают 3500.