Страница: 1/2
У сегодняшнего рынка недвижимости столицы и ближайшего Подмосковья есть много недостатков, но самый главный - его непредсказуемость. Эксперты "тянут воз" прогнозов в разные стороны: одни обещают двукратный рост, другие двукратное падение - и все это "вот-вот, совсем не за горами". Едины они лишь в том, что рынок сильно перегрет и даже, по мнению аналитиков IRN.ru, имеет все признаки пирамиды. То есть коррекция цен более чем вероятна. Для москвичей, имеющих инвестиционную или "лишнюю" квартиру от бабушки, во весь рост встает вопрос: не получится ли так, что через какое-то время ее цена резко упадет?
Может быть и так,
но даже если рост цен продолжится, то, по
мнению большей части экспертов,
лавинообразного увеличения ждать не стоит.
Недавняя история, когда квартира в "панельке"
за 30 тысяч долларов в короткое время растет
в цене до 200 тысяч, а то и выше, здесь вряд ли
повторится. Но есть места, где такой фокус с
вложениями в недвижимость можно
попробовать повторить. Это, разумеется, не
старые и стабильные рынки Европы и даже не
Америка (хотя некоторые эксперты
предлагают не скидывать этот вариант со
счетов), а молодые и только
раскручивающиеся рынки Восточной Европы,
СНГ и арабских стран. Многие из них
переживают сегодня строительный бум, и на
этом этапе можно попробовать превратить
бабушкину "однушку" в Москве в домик
или апартаменты, например, где-то на берегу
моря. По крайней мере до того, как эти
развивающиеся рынки созреют и остановятся,
пройдет лет пять - десять. На любом из этапов
недвижимость можно продать, увеличив свой
капитал на десятки, а то и сотни процентов. А
можно и научиться грамотно распоряжаться и
управлять, сохранив подорожавшие метры и
получая с них стабильный доход. Для примера
возьмем три рынка - Дубая, реальное развитие
которого идет с начала этого века, Украины,
где бурное строительство началось около
пяти лет назад, а в курортных зонах и того
позже, и, допустим, Болгарии.
Среди пальм
По личному впечатлению, самая большая
стройка в мире сегодня - Дубай. Пустыня за
какие-то несколько лет превратилась в город
настоящего и будущего с безумием
небоскребов, островами-пальмами в море и
виллами с национальной колористикой.
Интересно, что по-арабски здесь говорят (так,
по крайней мере, нам показалось) реже, чем на
английском. Это, видимо, потому, что
европейцы и выходцы из Юго-Восточной Азии,
Китая и др. составляют здесь 70 процентов
населения. А покупатели квадратных метров в
новостройках всех типов в основном
иностранцы. Патрик Смит, вице-президент
компании IFA, крупнейшего международного
девелопера, застраивающего в том числе
знаменитую Пальму Джумейра, говорит: "Национальный
портрет покупателя дубайской недвижимости
примерно таков: 30 процентов - англичане, 25 -
россияне, 15 - жители ОАЭ, довольно много
немцев и китайцев, представители других
стран составляют единицы процентов. Дело в
том, что город очень удобен для бизнеса,
поэтому мы наблюдаем рост покупок не только
жилой, но и коммерческой недвижимости.
Отсюда легко управлять бизнесом по всему
миру, кроме того, весьма привлекательная
налоговая система и низкий реальный
уровень инфляции - около 9 процентов".
Стоимость жилья, впрочем, нельзя назвать
совсем низкой. На стадии строительства метр
будет стоить около двух - двух с половиной
тысяч долларов (что в два-три раза меньше
метра в московской "панельке"). В
готовом объекте - 4-6 тысяч. Стоимость
таунхаусов на "ветках" той же Пальмы
Джумейра или апартаментов в Царстве Саба -
от полумиллиона долларов и выше. Причем те,
кто выложил на стадии строительства за
домик полмиллиона, сегодня могут продать за
700 тысяч, хотя проект не завершен и через год
эта цена перевалит за миллион. Отдельный
коттедж, естественно, стоит дороже - от 2
миллионов. Круг владельцев местной
недвижимости - состоятельные и очень
состоятельные люди со всего мира.
Можно ли при таком уровне цен
рассматривать местную недвижимость как
хорошее инвестиционное вложение? Директор
по продажам IFA Стюарт Кессиди предлагает
посчитать: "Допустим, на Пальме Джумейра
объект Лагуна - Тауэр продавался на
начальной стадии строительства примерно по
3000 долларов за квадратный метр, по
окончании цена достигла 6000 тысяч долларов и
продолжает увеличиваться. По нашим данным,
инвестиции в недвижимость здесь растут
ровно, без скачков, на 20-30 процентов в год. На
аренду жилья - примерно на столько же. Если
купить офис в здании высокого класса,
причем на стадии строительства, то через
непродолжительное время это вложение
окупается и начинает приносить доход. За
последние четыре года стоимость аренды
офисов выросла на 130 процентов. Те, кто
рискнул сделать такие инвестиции в 2002 году,
когда еще не начался лавинообразный
строительный бум, сорвали очень большой куш".
Кстати, и аренда жилой недвижимости здесь
очень популярна - заполняемость арендуемых
помещений выше 85 процентов. Так что сдать
квартиру - не проблема.
В ОАЭ с недавних пор - с 2005 года -
иностранцы могут брать ипотечный
кредит. Причем процентные ставки 5,8-7,6
процента годовых. При покупке
недостроенного объекта деньги поступают не
компании-застройщику, а сторонней
организации, которая контролирует процесс
строительства и "выдает" компании
деньги поэтапно и только на тот конкретный
объект, где покупателем оплачены "квадраты".
Так что проблемы "обманутых вкладчиков"
в Эмиратах не знают. Кстати, в Эмиратах
самый быстрый процесс регистрации
недвижимости - он состоит всего из трех
процедур и длится шесть дней, цена вопроса 2
процента стоимости недвижимости (для
сравнения: в Великобритании - 21 день и 4
процента).
Содержание недвижимости стоит порядка 4-20
дирхамов (1,2-6 долларов) за квадрат год, но
если речь идет об элитном жилье и
управляющей компании, содержание может
доходить до 60 долларов за квадрат. Налог на
недвижимость составляет 0,5 процента от
самой последней "продажной" цены
недвижимости.
В отличие от Египта и Турции, тоже
популярных у россиян в смысле покупки
недвижимости, Дубай имеет принципиально
другое качество жизни. К тому же власти
ведут весьма целенаправленную работу по
превращению города в самый крупный деловой
и рекреационный центр мира. Можно ожидать,
что по завершении всех крупных проектов
стоимость недвижимости будет расти
медленнее, но продать объект или сдать его в
аренду можно всегда.
Люба-ридна Украина
Самое близкое зарубежье - Украина. Весьма
бурное строительсто идет сегодня в Крыму.
Еще пять лет назад покупать здесь было
нечего - продавался старый жилой фонд.
Сегодня Ялта, Алушта, предместья
уютненького Гурзуфа и романтического
Симеиза - большая стройка, а роскошные
панорамы подпорчены высотными кранами.
Стоимость жилья растет в среднем на 30
процентов в год. В Ялте, по данным АН "Фирма
"СТД-центр", за год стоимость жилья в
центральной части города и районе
набережной увеличилась на 23 процента, в
Кореизе квадратные метры за год подорожали
на 61,9 процента, в Симеизе - на 54,5. Связано это
со строительством новых объектов, на
вторичке же (малоэтажки без удобств и
старые "панельки") жилье просто не
могло продаваться дорого. Если перейти к
конкретным цифрам, то выходит, что в начале
апреля средняя стоимость "квадрата" в
центре Ялты и на набережной составляла 3,2
тысячи долларов, в прилегающих районах - 2,7
тысячи, в Ливадии, Массандре, Алупке, Никите
- 1,8 тысячи, в Симеизе, Мисхоре, Гурзуфе - от 1,7
до 2 тысяч. Специалисты местного рынка
утверждают, что в ближайшие пару лет
недвижимость, расположенная на Южном
берегу Крыма, подорожает еще на 50-70
процентов. На март 2008 года, по данным
маркетинговых исследований компании "Маркет-Крым",
в регионе Южного берега Крыма велось
строительство свыше 40 объектов первичной
жилой недвижимости. Интересно, что многие
проекты сдаются с отделкой и меблировкой.
Пользуются покупательским спросом не
только дома-квартиры на побережье, но и
коттеджные поселки в заповедной горной
местности. В настоящее время в Крыму 19
действующих коттеджных поселков, 15
строящихся поселков и 11 проектов, которые
скоро стартуют. Цены здесь несколько ниже,
чем на квартиры: от 1100 долларов, а в поселках
класса люкс достигают 3500.