Только, в отличие от американского, он будет вызван отсутствием спроса на жилищные кредиты. Россиян, способных взять ипотеку, становится все меньше, и, по мнению экспертов, эти счастливчики получат деньги в течение ближайших 3-4 лет, остальные просто не смогут себе это позволить. Тогда банкам придется выбирать между риском и стагнацией.

Эксперты утверждают, что российский ипотечный рынок похож на "трудного ребенка": не успел вырасти, как уже стал неуправляемым. Конечно, этот рынок в России еще очень молод и развивается рекордными темпами, ведь желающих взять кредит на жилье в России немало. Пока, судя по статистике, это удается многим: по официальным данным, в 2006 году объем ипотечного рынка достиг своего пика и вырос в 4 раза, достигнув 3% от ВВП страны. В 2007 году темпы роста ипотеки стали понемногу замедляться: за год рынок вырос "всего" в 2 раза и его объем достиг $11,4 млрд.

Эксперты объяснили некоторое замедление тем, что до России все-таки докатилась волна американского ипотечного кризиса. Кризис заставил российских банкиров пересмотреть свое отношение к жилищным займам. И, к сожалению, пересмотрено оно было не в пользу заемщика. Именно тогда, в 2007-м, ставки по кредитам начали расти (по оценкам экспертов, за год они увеличились в среднем на 1,5-2%), а требованиям банков к платежеспособности заемщиков стали соответствовать далеко не все желающие взять ипотечный кредит. Банкиры оправдывались тем, что заемные средства для кредитных организаций подорожали, ипотечный кризис в США и последовавший за ним кризис ликвидности напрочь отрезали российские банки от иностранных "длинных и дешевых" источников фондирования. К тому же отечественные банкиры были вынуждены учесть опыт американских коллег и перестать выдавать кредиты, как говорится, "направо и налево". Впрочем, существенного оттока желающих взять ипотеку не произошло. Даже наоборот, растущие цены на жилье и опасения относительно дальнейшего роста ставок "погнали" потенциальных клиентов в банки. 

Как заявил управляющий петербургским филиалом ВТБ 24 Михаил Иоффе, в течение всего прошлого года в банке "стояла очередь за ипотекой". Однако сегодня аналитиков беспокоит вопрос, когда иссякнет поток заемщиков, готовых и, главное, способных взять кредит на существующих условиях. По оценкам депутата Госдумы Ивана Грачева, это произойдет уже через 3-4 года. На Ипотечном форуме в Петербурге он заявил, что сегодня менее 10% россиян полностью соответствует требованиям банков с точки зрения платежеспособности. Учитывая высокие риски, с которыми сегодня сталкиваются банкиры, в том числе при рефинансировании кредитов, кредитные организации вряд ли станут предоставлять займы ненадежным заемщикам. То есть, для того, чтобы выдать ипотечный кредит, не рискуя потерять деньги, банкам подходит только одна десятая часть граждан. Да и то, через несколько лет большинство желающих уже получит кредит. "В идеале, для устойчивого роста ипотеки нужно, чтобы постоянно увеличивалась прослойка среднего класса. Но сейчас я не вижу для этого предпосылок, и в ближайшие 5-6 лет ситуация вряд ли изменится", - полагает Грачев. Получается, что через некоторое время банкам придется либо сворачивать ипотечные программы, либо начинать смягчать свою политику в отношении заемщиков. При этом, по мнению Грачева, серьезную поддержку как банкам, так и их клиентам в этой ситуации способно оказать именно государство. В частности, правительство в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" может разработать новые схемы помощи гражданам при получении ипотеки. Например, обеспечивать россиян первым взносом в размере около 30% от стоимости кредита. 

Впрочем, эта схема, несмотря на свою простоту и доступность, в то же время является слишком затратной для госбюджета. Поэтому, как уверяют депутаты Госдумы, в настоящее время рассматриваются другие способы государственной поддержки отрасли. Так, в 2008 году, по словам депутата Евгения Богомольного, в Думе будет рассматриваться поправки в закон "Об ипотеке (залоге на недвижимость)". В частности, депутаты считают, что 60% себестоимости жилья в России составляют инфраструктурные затраты. Государство может выделять застройщикам земли с развитой инфраструктурой, и снижать тем самым стоимость заветных квадратных метров. По мнению чиновников, это автоматически снизит размеры кредитов и сделает жилищные кредиты более доступными для широких слоев населения. Однако пока это только планы, и банкиры не очень-то надеются на помощь государства. 

Как полагают представители банковского сообщества, до ипотечного кризиса России все-таки еще далеко. По оценкам "ОТP bank", сегодня 50% от общего объема ипотечных сделок в России приходится на Москву, Московскую область, Петербург и Ленобласть. Таким образом, главным направлением развития ипотеки в ближайшем будущем станут регионы РФ. По оптимистичным оценкам банкиров, к 2012 году сделки с ипотекой составят 50% от совокупного числа сделок на рынке жилья, то есть к этому времени проблема недоступности кредитов будет стоять уже не так остро. Как полагает заместитель председателя правления "Городского Ипотечного Банка" Игорь Жигунов, в настоящее время российский рынок ипотечных кредитов переживает тяжелый переходный период. Банки вынуждены пересматривать подход к заемщикам, распределять их по группам риска и, в зависимости от принадлежности к той или иной группе, определять стоимость и условия кредита. В общем-то, ничего принципиально нового для российского рынка не происходит: анализ платежеспособности проводился банками и раньше. Просто теперь кредитные организации подходят к оценке клиентов гораздо тщательнее, и научил их этому именно американский ипотечный кризис. 

Кроме того, по мнению Жигунова, кредитные организации сегодня начинают сегментировать ипотечные программы по ценовым группам. Например, некоторые банки уже стали предлагать кредиты на переезд, для молодых семей и другие. "Нужно искать новые и свежие решения для более грамотного позиционирования ипотечных продуктов на рынке", — отметил Жигунов. Возможно, если бы в США не разразился кризис, сегодня российский ипотечный рынок выглядел бы совсем по-другому. Не исключено, что в условиях жесткой конкуренции банки делали бы кредитные программы все более привлекательными для клиентов. Однако, как отмечают эксперты, для российской экономики американский кризис оказался весьма кстати. Именно "благодаря" ему с рынка ушли лишние, ненадежные игроки. По словам генерального директора ООО "АТТА Ипотека" Александра Черняка, за последний год рынок ипотечного кредитования покинуло порядка 60 банков. При этом оставшиеся игроки верят в то, что со временем благосостояние российских семей все-таки увеличится, а зарплаты граждан будет выходить из тени. "Более того, по мере развития кредитного рынка все больше людей используют этот финансовый инструмент, тем самым формируя свою кредитную историю, которая играет значительную роль в оценке кредитоспособности заемщика", - полагает региональный директор банка DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина. По ее мнению, хотя со временем темпы роста рынка будут замедляться, у российской ипотеки неплохое будущее, и в 2008 году объем ипотечных сделок в РФ достигнет $37,5 млрд. Безусловно, основную долю рынка продолжат занимать государственные банки и кредитные организации в составе международных финансовых групп. Впрочем, перерастать "подростковый" кризис придется всем вместе. Как отмечают эксперты, "выжившим" в этой борьбе банкам достанутся не только деньги клиентов, но и бесценный опыт. Банкиры уверены: ипотека - "трудный ребенок", но в благополучной семье его можно перевоспитать.

Для поиска статьи используйте слова: замедление темпов роста ипотеки, платежеспособность заемщиков, дешевые источники фондирования, рефинансирование кредитов, доступное и комфортное жилье, поправки в закон об ипотеке, проблема недоступности кредитов, анализ
платежеспособности