В начале июня на ипотечном рынке произошел ряд знаковых событий. Но, несмотря на них, по мнению экспертов, ипотека становится все менее доступной для большинства потенциальных заемщиков.

Тень кризиса

Долгое время над московским ипотечным рынком висела тень мирового финансового кризиса. Рост стоимости внешних заимствований серьезно подкосил рынок. Для значительного количества банков рефинансирование ипотечных закладных было основным способом фондирования операций. Свои проблемы и риски многие игроки по старой традиции перенесли на клиентов. Например, весной внесли изменения в ипотечные программы и повысили ставки Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Абсолют Банк и др. Чтобы подсластить горькую пилюлю клиентам, правда, увеличили сроки кредитования. В результате все больше заемщиков стали больше брать ипотеку на срок до 25 лет. Увеличение сроков договоров также было связано с ростом цен на жилую недвижимость в российской столице, который наблюдался со второй половины декабря минувшего года. Как считают эксперты, для многих претендентов увеличение сроков договоров стало единственной возможностью купить квартиру.

В середине мая после ужесточения АИЖК условий выкупа ипотечных кредитов-стандартов некоторые банки приостановили выдачу кредитов. Ситуацию усугубили и действия ЦБ РФ, который в целях борьбы с инфляцией повысил ставку рефинансирования до 10,75% годовых и ужесточил нормы обязательного резервирования. В результате деньги в России стали дороже и, соответственно, повысятся проценты по кредитам для физических лиц. В этих условиях из-за усложнения доступа к длинным ресурсам некоторые игроки приостановили выдачу ипотечных кредитов. Например, на днях так поступил банк "Глобэкс".

Победа аннуитета

На днях Сбербанк принял решение перейти к аннуитетным (одинаковые каждый месяц) платежам по ипотеке. Долгое время он оставался одним из немногих крупных игроков, который выдавал кредиты по дифференцированной схеме, позволяющей заемщикам значительно уменьшать переплату. При расчете аннуитетных платежей полный объем задолженности с учетом всех процентных платежей по кредиту разбивается на равные части на весь срок кредита. При этом расчет происходит таким образом, что клиент вначале выплачивает проценты по кредиту, а затем - основную сумму долга. Таким образом, банк получает процентный доход в первые годы кредита.

При дифференцированной же схеме основной долг погашается равными долями, проценты начисляются на остаток задолженности за фактическое количество календарных дней в платежном периоде. Получается, что каждый следующий платеж для клиента меньше предыдущего. При этом банк получает доход постепенно в течение всего срока кредита. С экономической точки зрения при аннуитетной схеме остаток по основному долгу снижается медленнее, чем при дифференцированных платежах, что увеличивает сумму начисленных процентов при прочих равных условиях кредита.

Вслед за Сбербанком принял решение перейти на аннуитетные платежи и банк "Глобэкс". С середины лета, когда ипотека вновь будет запущена, заемщики банка не смогут воспользоваться наиболее выгодной для них дифференцированной схемой погашения кредитов. Теперь, констатируют эксперты, Сбербанк и банк "Глобэкс" ориентируются не на лояльность клиента, а на получение дохода.

Теплые ветры

Интересно, что проблемами конкурентов с ликвидностью решили воспользоваться в июне не только опытные игроки. Силы на ипотечном рынке решили попробовать и новички. На днях снизил ставки по рублевой ипотеке Альфа-Банк. По программе "Кредит на строительство квартиры" минимальные ставки для займов, выдаваемых в рублях, составят 15% до оформления квартиры в залог и 12,7% - после того, как дом будет сдан, а квартира оформлена в качестве залога по кредиту. На 2% снизил стоимость ипотечных кредитов и Урса Банк. Отныне при получении кредита с первоначальным взносом в размере 10% на срок от 3 до 30 лет средняя ставка составит 15% годовых.

Расширил перечень услуг для частных клиентов и представил программу ипотечного кредитования на строительство жилья Уральский банк реконструкции и развития. По условиям программы процентные ставки составляют от 11,5% годовых. Ввел новый кредитный продукт - "Региональная недвижимость" - и банк "Финам". Конечно, до перемены тренда еще далеко. Но это в целом приятные новости для потенциальных заемщиков. Однако для многих россиян ипотека так и остается недостижимой мечтой.

По мнению экспертов из "Фосборн Хоум", ипотека не становится доступнее населению, хотя и продолжает оставаться единственным альтернативным способом приобретения жилья. Большая часть договоров в столице и области заключается на вторичном рынке недвижимости (90-96%), и только от 4% до 10% договоров по ипотечному кредитованию приходится на первичный рынок. Интересно, что с начала года более 80% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, в Московском регионе было заключено в долларах США, около 18% заемщиков берут ипотеку в российских рублях, оставшиеся 2% приходятся на кредитования в швейцарских франках и японских иенах.

Для поиска статьи используйте слова: рефинансирование ипотечных закладных, дифференцированная схема погашения кредитов, програма ипотечного кредитования на строительство жилья, рост цен на жилую недвижимость