Эксперты расходятся во мнениях. Одни считают приоритетной для ипотечного заемщика стабильность, другие – возможность получить выгоду за счет уменьшения суммы ежемесячных выплат, третьи убеждены, что подход к выбору валюты в каждой сделке должен быть индивидуальным.
Урал – «рублевая зона»
В настоящее время большинство банков
Уральского региона предлагают ипотечные
кредиты в рублях, долларах и евро.
Появляются и более экзотические варианты. В
апреле прошлого года Банк Москвы запустил
программы ипотечного кредитования в
швейцарских франках и японских иенах.
Инвестсбербанк объявил о предоставлении
потребительских кредитов, автокредитов и
ипотеки в швейцарских франках в августе.
Однако предпочтение население отдает
отечественной валюте. «Вся страна кроме
Москвы, где основная валюта доллар, живет в
рублях, и Уральский регион в этом плане не
исключение: 92% населения предпочитает брать
кредиты именно в них», — утверждает
директор екатеринбургского филиала
кредитного брокера «Фосборн Хоум»
Александр Комаров. «Существует
общепринятая практика, что долгосрочные
кредиты, к каковым относятся и ипотека,
следует оформлять в той валюте, в какой
заемщик получает доход», — отмечает глава
представительства Городского ипотечного
банка (ГИБ) в Екатеринбурге Станислав
Дехтулинский. «На первый взгляд, основным
преимуществом кредитных продуктов в
инвалютах является более низкая по
сравнению с рублевыми кредитами процентная
ставка, — отмечает начальник управления
ипотечного кредитования Связь-банка Марина
Сапронова. — Однако когда заемщик получает
доходы в одной валюте, а кредиты погашает в
другой, фактические платежи по кредиту в
зависимости от изменения курса данных
валют могут как возрастать, так и
уменьшаться. Ипотечные кредиты — это, как
правило, большие суммы и длительные сроки
кредитования, поэтому в этом случае
заемщику не стоит делать ставку на курсовую
разницу, предугадать которую на
долгосрочную перспективу достаточно
сложно, а кредитоваться в рублях. В этом
случае он не зависит от колебаний на
валютном рынке, а значит, не несет курсовые
риски и погашает свои кредитные
обязательства без потерь», — поясняет она.
«Сейчас заемщики, взявшие кредиты в
американской валюте, курс которой в
последние годы по отношению к рублю упал,
счастливы и довольны. Но в один момент
ситуация может измениться», — соглашается
с ней начальник управления по работе с
частными клиентами филиала банка «Сосьете
Женераль Восток» (BSGV) в Екатеринбурге
Сергей Козлов.
Кроме риска колебания курсов, у ипотечных
кредитов в иностранной валюте есть и другие
минусы. Начальник отдела ипотечного
кредитования ОАО
«Банк «Екатеринбург» Дарья Медведева
указывает, что заемщику в этом случае
придется нести дополнительные расходы по
конвертации валюты, которые у него
возникнут при получении и гашении кредита.
Кроме того, подчеркнул Виталий Милованов,
не стоит оставлять без внимания тот факт,
что заемщику валютного кредита со ставкой
ниже 9% годовых, необходимо оплатить налог
с материальной выгоды, которую он получает.
Как указано с пункте 2 статьи 224 Налогового
кодекса, налог на доходы физических лиц
с такой материальной выгоды рассчитывается
по ставке 35%.
«Рублевый ипотечный кредит удобнее в
обслуживании, — отмечает вице-президент,
директор департамента розничных услуг
Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР)
Алексей Овчинников. — В отделениях банка
внести платеж по нему может любое
физическое лицо, возможно и погашение через
сеть банкоматов с функцией приема наличных,
или при помощи систем удаленного доступа к
счету. Если же кредит взят в иностранной
валюте, тогда только сам клиент может
погашать свой кредит и вносить деньги на
счет, в противном случае необходимо
оформлять нотариальную доверенность».
Однако у «долларовой» ипотеки тоже есть
немало сторонников, которые видят в ней
свои плюсы. Директор представительства
DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова
считает, что на фоне снижающегося курса
доллара, заемщики, которые имеют в том числе
постоянный доход в рублях, но выбирающие
ипотечный кредит в долларах, выигрывают. «Во-первых,
можно сэкономить на ежемесячных платежах,
так как за счет более низкой процентной
ставки они меньше. Во-вторых, более низкая
процентная ставка по долларам позволяет
взять большую сумму кредита, что позволит
купить квартиру большей площади или в более
престижном районе. Более того, в нашем банке
есть ипотечная программа, когда кредит
выдается в долларах США и процентная ставка
привязывается к ставке LIBOR. В этом случае
она составляет 6,5%. Такой кредит люди обычно
гасят ускоренными темпами — берут займ,
например, на 10 лет, а погашают за 5 лет», —
пояснила Ирина Постникова. По ее словам,
предпочтение рублю население отдает, помня
август 1998 года, когда произошел дефолт. «Понимая
выгоду кредитов в долларах, они тем не мене
отдают предпочтение рублям, по сути,
приплачивая за свое спокойствие», —
добавляет она. «Брать кредиты в долларах
выгодно в двух случаях. Во-первых, если
заемщик получает в них доход. Во-вторых,
если он берет «длинный» кредит на 20-30 лет,
который планирует погасить в течение
одного-двух лет. В этот период доллар,
скорее всего, будет падать, либо находиться
на нынешнем уровне», — уверен Станислав
Дехтулинский. «В краткосрочной перспективе
те, кто взял ипотечные кредиты в долларах
США, будут довольны. Ведь падение доллара
значительно снижает их расходы по кредиту.
Однако увлекаться этим не стоит. Гарантии,
что вектор колебаний валютных курсов в
дальнейшем не изменится, нет», —
предостерегает директор управления
кредитования частных клиентов Уральского
банка Сбербанка России Вячеслав Решетников.
Экзотика
Очевидные преимущества дает кредитование
в экзотических на сегодняшний день валютах
— швейцарских франках и японских йенах.
Процентная ставка по ним ниже, чем по
кредитам в рублях, долларах и евро. В то
время как годовые проценты по кредитам в
рублях составляют в среднем по банкам,
работающим в Уральском регионе, в долларах
и евро — 11%, кредитование в швейцарских
франках и японских йенах идет под 8% годовых.
Сравнительно низкие ставки по «экзотическим»
кредитам объясняются тем, что привлечение
средств в этих валютах обходится банкам
дешевле, чем в традиционных валютах. «Центральные
банки Швейцарии и Японии держат стоимость
рефинансирования на низком уровне для
стимуляции экономического роста и борьбы с
дефляцией, как это делает ЦБ Японии», —
поясняет аналитик банка «Траст» Павел
Пикулев. Правда, пока, по словам опрошенных
банкиров, кредиты в йенах и франках на Урале
не пользуются большой популярностью. «Спрогнозировать
их курс на перспективу сложно, поэтому
заемщику придется ежемесячно проводить
операцию по конвертации валют», — поясняет
Виталий Милованов. А Станислав
Дехтулинский добавил, что появление
программы ипотечного кредитования в редких
валютах франках, йенах — в определенной
степени маркетинговый ход, учитывая
большие риски заемщиков. В любом случае, по
мнению большинства экспертов, при выборе
валюты в каждой сделке подход должен быть
индивидуальным.
По мнению экспертов, брать ипотечные
кредиты в иностранной валюте для
минимизации рисков может позволить себе
только финансово грамотная часть населения.
Директор екатеринбургского филиала
кредитного брокера «Фосборн Хоум»
Александр Комаров считает, что не все умеют
отслеживать курсы валют и не все готовы
этому научиться, а потом не у всех есть
время на этот специфический процесс. Тем,
кто предпочитает рискнуть и выиграть на
курсах валют, он советует начать с
международного валютного рынка FOREX, где
сделки совершаются ежедневно и в небольших
суммах.
Для поиска статьи используйте слова: преимуществом кредитных продуктов в инвалютах, ставка на курсовую разницу, конвертация валюты, удаленный доступ к счету, кредит в иностранной валюте, колебания валютных курсов.