Однако стагнация цен на квартиры сделала инвестиции в жилье невыгодными. Даже если сдавать квартиру в аренду, окупаться она будет лет двадцать. Совсем иную динамику демонстрируют инвестиции в коммерческую недвижимость.

Правда, поиск подходящего объекта займет значительно больше времени, а для входа на этот рынок придется заплатить не менее $1 млн.

Падение интереса

Активность частных инвесторов на рынке жилой недвижимости последние три года снижается. По данным гендиректора "МИАН-Агентства недвижимости" Нины Кузнецовой, объем денежных средств, инвестированных физическими лицами в жилую недвижимость Москвы, то есть в покупку квартир с целью получения прибыли, в 2005 году составил около $12 млрд, в 2006 году -- около $10 млрд, а в 2007 году -- только $1-2 млрд. "Учитывая прогнозные данные о числе сделок в Московском регионе и динамике роста цен, объем инвестиционных сделок в 2008 году ожидается на уровне $0,5-1 млрд",-- говорит эксперт. Всему виной падение цен на столичные квартиры в 2007 году и последовавшая за ним стагнация рынка. По мнению Кузнецовой, инвестирование в жилую недвижимость остается перспективным способом получения прибыли, только если человек является профессионалом на рынке недвижимости и представляет, на объектах каких категорий и от каких застройщиков можно заработать. Именно потому, по данным компании МИАН, доля инвестиционных покупок на рынке жилья сократилась с 25-30% в 2006 году до 5% в 2008 году.

Однако в ближайшее время инвесторы могут начать возвращаться к покупке квартир. Из-за мирового кризиса девелоперы стали искать новые способы финансирования своих проектов. В частности, ГК ПИК в январе 2008 года продала за $233 млн инвестфонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в своем проекте "Ярославский" площадью 1,14 млн кв. м в подмосковных Мытищах. По данным участников рынка, это первый случай участия иностранного инвестора в строительстве жилого комплекса на территории России. Следующей "ласточкой" стала продажа компанией "Новая площадь" 60% проекта "Солнцеград" подрядчику ЗАО "Мосстроймеханизация-5". Уступка столь крупной доли помогла девелоперу рассчитаться за работы, оплаты которых подрядчик требовал через суд. Участники рынка не склонны напрямую говорить о недостатке финансовых ресурсов у крупных компаний, однако тот факт, что известные застройщики стали делиться прибылью с иностранными инвесторами и подрядчиками, говорит об их финансовых опасениях.

Другие компании также оказались не в самой лучшей ситуации. Так, в марте 2008 года в девелоперской компании Василия Анисимова Coalco в очередной раз сменился гендиректор. По мнению участников рынка, ни один из гендиректоров просто не смог найти необходимые $4 млрд на реализацию самого масштабного проекта компании -- строительство мини-города "Большое Домодедово" площадью 12 млн кв. м. Поменялось руководство и в девелоперском подразделении АФК "Система" -- компании "Система-Галс". Показательно, что из четырех российских компаний, имеющих рейтинг Fitch, две (все та же "Система-Галс" и Mirax Group) имеют негативный прогноз. А одна компания со стабильным прогнозом -- ЛСР, по мнению агентства, должна в ближайшее время рефинансировать свои краткосрочные задолженности. В целом, как отмечают в агентстве, многие российские девелоперские компании обладают слишком большой кратковременной долговой нагрузкой. Все эти факторы не способствуют стабильному росту рынка жилья.

Более того, московские власти решили увеличить долю социального жилья в столице и выкупить под эти нужды только в 2008 году около 1 млн кв. м на открытом рынке. Этот фактор привел к резкому сокращению предложения. В результате, как отмечают участники рынка, цены на московские квартиры начали расти. По данным "Индикаторов рынка недвижимости", с января по июнь 2008 года квадратный метр подорожал в среднем на 27,1%.

Однако искусственное сокращение предложения за счет выкупа квартир московскими властями и напряженного поиска финансовых ресурсов застройщиками, по мнению участников рынка, не является объективным фактором удорожания квартир. Потому неизвестно, как долго будет продолжаться нынешний рост цен. Ситуацию сдерживает также то, что так и не произошло массового выброса инвестиционных квартир на рынок. "Сейчас происходит лишь постепенное пополнение предложения вторичного сегмента бывшими инвестиционными",-- говорит Нина Кузнецова.

В результате, по данным руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяны Вакуленко, если недавно "интерес инвесторов к рынку недвижимости заметно снизился, то сейчас доля инвестиционных покупок начинает постепенно увеличиваться".

Стратегия вложений

По словам руководителя управления маркетинга и развития группы компаний "Конти" Елены Калининой, у тех, кто решил инвестировать в жилье, есть несколько вариантов получения прибыли. Первый -- так называемые быстрые инвестиции, когда квартира покупается на стадии котлована, а основной доход покупатель получает за счет роста рынка и увеличения стоимости объекта по мере его готовности. По данным эксперта, стоимость квадратного метра вырастет к моменту сдачи дома госкомиссии на 25-30%. "Второй путь -- это покупка квартиры в готовом доме с целью дальнейшей сдачи в аренду. Однако в нашей стране разница между стоимостью квартиры и арендными платежами очень велика, поэтому арендный бизнес не столь доходен, как на Западе",-- говорит эксперт. В мировой практике доходность таких инвестиций составляет около 6%, однако в России этот показатель следует корректировать с учетом существующей инфляции.

По данным первого заместителя директора компании "Миэль-Аренда" Марии Жуковой, двухкомнатная квартира рядом с метро "Перово", в современном монолитно-кирпичном доме, площадью 59 кв. м стоит сегодня около $350 тыс. Затраты на оформление сделки составят $10-11 тыс., косметический ремонт -- $20 тыс., минимальный набор мебели и бытовой техники -- $5 тыс. Итого инвестору придется заплатить $385 тыс. Сдать такую квартиру в аренду можно примерно за $1,6 тыс. в месяц. Однако собственнику придется отнимать из этой суммы коммунальные платежи -- $100-150 ежемесячно, а также 13% налога, которые, впрочем, можно минимизировать до 6%, оформив ПБОЮЛ и перейдя на упрощенную систему налогообложения. Итого владельцу придется платить $2496 или $1152 в год налогов. Таким образом, его годовой доход составит $14 904, что соответствует 4,38% годовых. "В расчете не учтены периоды простоя квартиры между пересдачами, затраты на ее страхование и ремонт в период эксплуатации, а также рост стоимости коммунальных платежей, уровень инфляции и колебания курса доллара",-- добавляет Жукова.

Бизнес впереди жилья

Частные инвестиции в коммерческую недвижимость приносят гораздо больший доход. "С точки зрения экономической привлекательности приобретение коммерческой недвижимости несравнимо с приобретением жилой",-- отмечает директор департамента управления активами компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов. По его словам, объект коммерческой недвижимости окупается через 8-10 лет. Более того, по данным вице-президента по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елены Шевчук, неоспоримое преимущество коммерческой недвижимости для частного инвестора -- ее стабильная ликвидность, то есть возможность получать фиксированный арендный поток и продать помещение с прибылью через определенное время. Цены на объекты коммерческой недвижимости, в отличие от жилья, стабильно растут. "Кроме того, арендаторами таких объектов выступают юридические лица, получающие прямой доход с коммерческих площадей. Потому они являются более надежными стратегическими партнерами с закрепленными договором обязательствами",-- утверждает она.