Увеличение количества обеспеченных граждан, а также выросшие цены на московское жилье способствовали тому, что все больше россиян покупают недвижимость за пределами РФ.
Но приобретение жилья в
Европе или Азии отражает стремление
российских покупателей скорее сохранить
накопления, нежели побить рекорды
доходности.
За первую половину этого года цены на
квадратный метр жилья в Московском регионе
выросли по сравнению с концом прошлого года
на 15--20%. Тем самым уже к концу первого
полугодия был достигнут данный в декабре 2007
года прогноз по росту цен в столичном
регионе в годовом исчислении. Неуклонный
рост отечественных индексов цен выглядит
подозрительным даже для аналитиков: цены на
жилье в Московском регионе и столице растут
с середины 2000 года. "Слишком высокие цены
для первичных инвестиций, да и для
реинвестирования средств в столичную
недвижимость открыли возможности для
приобретения жилья в более подходящих
климатических поясах земного шара", -
говорит замгендиректора компании "Новый
город" Наталья Ветлугина. "Сегодня в
Москве становится нецелесообразным
приобретать квартиру с помощью ипотеки
и сдавать ее в аренду, потому что арендные
платежи не покрывают ипотечных выплат и
срок окупаемости объекта недвижимости
вырастает до 10--15 и даже до 20 лет", -
подтверждает гендиректор компании "Миэль
- инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич.
По его словам, срок окупаемости объектов,
приобретенных с инвестиционной целью,
составляет в среднем 15--17 лет, что не
устраивает активных игроков.
Неудивительно, что частные инвесторы
предпочитают диверсифицировать размещение
средств. Партнер компании Knight Frank Екатерина
Тейн говорит, что за меньшие, чем на
московском рынке, деньги у инвесторов есть
возможность получить несравненно более
качественное жилье под ключ. "А в
Болгарии рядом с городом Обзор жилой
комплекс выполняется с эксклюзивным
дизайном и даже с мебелью", - дополняет
она. Элитные апартаменты на первой линии у
Черного моря в проекте YooBulgaria стоят сейчас
1,75 тысячи евро за квадратный метр. В Москве
за эти деньги можно приобрести памятник
индустриального домостроения времен
Хрущева.
Впрочем, застраховаться одним объектом
недвижимости все равно не получится. "Чтобы
минимизировать риск, связанный с
недвижимостью, теоретически рассчитано,
что в портфеле инвестора должно быть не
менее тысячи разноплановых объектов", -
утверждает директор отдела по инвестициям
в зарубежную недвижимость компании
IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Тысяча объектов
- это все-таки перебор для частного
инвестора с капиталом, например, в $0,5 млн. А
значит, надо тщательно подходить к выбору
объекта вложения.
"Как риэлтор вам обычно представляет
выгоду приобретения? - рассуждает Игорь
Индриксонс. - Указывая на соседнюю стройку,
он говорит клиенту, что цена в
недостроенном объекте уже, условно говоря,
на 10% выше, нежели год назад в том доме, где
предлагается купить апартаменты вам. Но
часто это лишь слова. Ведь неизвестен
уровень ликвидности строящегося объекта,
который выбран для сравнения". В связи с
этим особое значение приобретает умение
управлять капиталом. Отправной же точкой
для частного лица является четкое
осознание цели покупки.
Подавляющее большинство россиян
приобретают объекты курортной
недвижимости для себя: кто-то - с прицелом на
старость, планируя эмиграцию, кто-то - для
отдыха, совмещенного с выгодой от
управления этим же объектом.
Однако от 20 до 30% россиян, по экспертным
оценкам, инвестируют на зарубежных рынках
недвижимости именно с целью извлечения
прибыли. Между тем с выбором того или иного
объекта недвижимости далеко не все ясно
даже в одной и той же стране. Руководитель
одного из проектов холдинга "Миэль"
Наталья Завалишина рекомендует отдельно
оценивать вложения в каждом конкретном
случае. В Москве можно найти компании,
которые предлагают даже некий
инвестиционный портфель: вложения
предлагается сделать как в высокорисковые,
так и в низкорисковые страны, сбалансировав
возможные риски. Например, в качестве
высокодоходных и, соответственно,
высокорисковых расцениваются такие страны,
как Болгария (где в прошлом году
недвижимость подорожала на 30%) или
Черногория. А низкорисковые, но и
низкодоходные - это классические рынки
недвижимости Франции, Германии, Испании.
Впрочем, сейчас в связи с ипотечным
кризисом падают цены и в развитых
европейских странах. Директор департамента
зарубежной недвижимости компании DOKI Ольга
Побединская, консультируя клиентов,
советует вкладывать в недвижимость, только
если это, во-первых, не последние деньги, а
во-вторых, клиент готов к долгосрочному
инвестированию на срок 5--10 лет.
Впрочем, заработать можно и через год.
Важно знать инструменты и четко
придерживаться выбранной стратегии.
Директор отдела по инвестициям в
зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills
Игорь Индриксонс выделяет три самые
распространенные стратегии при
инвестировании в недвижимость. Первая - так
называемый флиппинг с правом перепродажи
контракта на недвижимость во время
строительства. Вторая - предполагает
использование кредитного плеча для
максимизации дохода на вложенные средства.
Третья, как утверждает Индриксонс, самая
прибыльная: использование опционов в
недвижимости или форвардные продажи, когда
покупатель получает все права на
строящуюся недвижимость, например за 10% ее
стоимости. Когда через год недвижимость
вырастает в цене, допустим, на 20% или 30%
вместе с общим ростом цен, рискнувший
покупатель доплачивает продавцу за свое
приобретение по прошлогодней цене.
Получается, за малую часть стоимости
покупатель владеет всем объемом капитала,
имея возможность его перепродать.
Для поиска статьи используйте слова: рост отечественных индексов цен, диверсификация размещения средств, минимизация рисков, уровень ликвидности строящегося объекта, объекты курортной недвижимости, инвестиции на зарубежных рынках недвижимости