Отказ городских властей от точечной застройки и стахановские темпы возведения новых спальных микрорайонов не смогли сбить спрос на жилье в столице. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры вырос с января этого года на 27%.
На первый взгляд, казалось бы, это хороший
подъем рынка, заставляющий уверовать в
бесконечный рост цен даже закоренелых
скептиков. Но при более тщательном
анализе рынка недвижимости все равно
возникает много вопросов.
Последняя волна подорожания жилья в
Москве по сравнению с предыдущими
оказалась на удивление короткой.
Стабильный рост цен продолжался всего
полгода - с конца прошлого года до начала
лета текущего. Причин столь краткосрочного
периода роста цен называлось море: переток
денег с фондового рынка, инвестиции в
недвижимость на фоне подскочившей инфляции,
снижения курса доллара и слухов о
деноминации рубля, боязнь перемен после
выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и
так далее. Но следует признать, что все эти
причины носят сугубо инвестиционный
характер и в общем-то имеют очень малое
отношение к реальному спросу со стороны
конечных потребителей жилья "для жизни".
Сейчас фондовый рынок постепенно
стабилизировался, выборы прошли, слухи
рассеялись. Казалось бы, сейчас для
московского рынка недвижимости самое время
заметно откатиться назад, по крайней мере,
до уровня цен времен стагнации 2007 года.
Однако несмотря на сократившиеся темпы
роста, цены все-таки продолжают ползти
вверх, как будто дело только во временной
летней передышке. И практически
единственной серьезной причиной,
поддерживающей цены снизу, оказывается
крайне ограниченное предложение квартир.
"Выбор только кажется большим, а на
самом деле свободных квартир на продажу в
Москве практически нет. Особенно не хватает
жилья в домах эконом-класса. Крупные
микрорайоны, такие как на Ходынке или
Волжский в районе метро "Текстильщики",
практически полностью распроданы уже давно.
В элитных жилищных комплексах квартиры еще
есть, но их тоже мало, а цены доступны далеко
не всем", - говорит менеджер по работе с
клиентами агентства "Инком-недвижимость"
Валерий Малков.
По мнению экспертов, именно отсутствие
свободного жилья делает московский рынок
недвижимости почти непрогнозируемым.
Получается, что рынка как такового, где
может свободно действовать достаточно
большое количество продавцов и покупателей,
а также формируется равновесная цена на
товар, фактически не осталось. Московский
рынок недвижимости практически
вырождается в узкий круг, доступный только
людям с доходами значительно выше среднего,
где малому числу таких людей по сравнению
со всем населением Москвы соответствует
столь же малое количество предложения
нового жилья, а недостаток новостроек и
свободных квартир не позволяет
высвобождаться предложению на вторичном
рынке.
Кроме того, при непрозрачности российской
экономики и структуры доходов риэлторам
довольно проблематично адекватно оценить
количество покупателей современного жилья
с бюджетом порядка миллиона. Не менее
проблематично оценить и перспективы
реального объема нового жилья, так как все
больше новых домов городские власти
изымают с рынка под свои нужды, сроки
строительства почти по всем объектам
затягиваются и неоднократно сдвигаются,
градостроительные нормы и ограничения
становятся все жестче, усложняя процесс
строительства. В результате адекватно
оценить какая же из этих двух величин
перевесит - оставшиеся свободные
квадратные метры или люди с большими
деньгами на руках, в нынешних условиях
оказывается практически нереально.
"Еще одна проблема нынешнего рынка
недвижимости - сложности и перебои с
финансированием. Ипотечный и финансовый
кризис в США и Европе, который уже вызвал
падение цен на зарубежную недвижимость
почти во всех западных странах, перекрыл
канал дешевых денег из-за рубежа. Стоимость
кредитов стала расти, почти все банки
ужесточили условия для ипотечных заемщиков,
но что еще более существенно - заметно
ограничили кредитование строительной
отрасли. Получается, что самый надежный
способ получения средств для покупки
квартиры стал не по карману рядовому
покупателю, а сами застройщики лишились
основного источника оборотных средств", -
отмечает финансовый аналитик Игорь
Крутилин.
Как считают эксперты, первое полугодие 2008
года многие девелоперы и застройщики
прожили "по инерции", используя
денежные запасы, сформированные в прошлые
годы. Также финансовые вливания в бизнес
удавалось не останавливать, распродавая
свои почти готовые объекты. Сейчас
недостаток финансирования на
строительство новых объектов с каждым
месяцем становится все ощутимее. А значит,
часть застройщиков будет готова пойти на
уступки покупателям, предлагая скидки и
иные преференции, чтобы стимулировать
продажи. Этот фактор мог бы
поспособствовать скорому наступлению
коррекции цен на квартиры в Москве.
"Мне кажется, что большинство
застройщиков и девелоперов скорее начнет
искать нового стратегического партнера или
продавать объекты оптом, чем идти на
предоставление скидки финальному
покупателю. Это вопрос психологии нашего
рынка. Именно такой подход к бизнесу
сложился за последние семь лет и вряд ли кто-то
захочет быть первым в революции по смене
стереотипов", - уверен заместитель
руководителя консалтингового центра "Недвижимость"
Андрей Никифоров.
По мнению специалистов аналитического
центра "Индикаторы рынка недвижимости",
основная интрига московского рынка
последних лет будет разыгрываться как раз
во втором полугодии 2008 года. Какой из
непросчитываемых факторов пересилит в этот
период окончательно не ясно. Но возможны
кардинально разные исходы этого
противостояния.
Одну крайность можно назвать кризисом и
обвалом столичного рынка недвижимости. В
условиях крайне высокого уровня цен,
отрезанности от рынка основной массы
реальных покупателей и проблем с
финансированием может возникнуть эффект
"снежного кома", в результате которого
стоимость московских квартир может
обвалиться до "справедливого" или
экономически обоснованного уровня порядка
$3000-4000 за метр. Этот сценарий возможен также
при условии, что даже инвестиционный спрос
на жилье в Москве уже исчерпан и большая
часть инвестиционных покупателей станет
фиксировать прибыль.
Другие эксперты уверены, что рынок все-таки
может устоять. Сколько это продлится, тоже
не известно. Понятно одно: чтобы сохранить
сложившийся порядок цен, девелоперам
придется искать новые способы привлечения
денег. Положительный ценовой тренд должен
привлечь внимание новой волны частных
инвесторов, готовых поставить на
московскую недвижимость в условиях
негативных трендов на других рынках. Но так
или иначе, чем выше будет подниматься
ценовая планка и чем больше сложится разрыв
между стоимостью недвижимости и реальным
спросом, тем больше будет вероятность
дальнейшего обвала.
Специалисты аналитического центра ИРН
больше склонны к нейтральному развитию
событий. По их мнению, в нынешних условиях
вполне возможен средний сценарий, согласно
которому постепенная остановка роста цен
на недвижимость Москвы летом приведет
осенью к продолжительной стабилизации-стагнации
рынка с умеренной коррекцией цен. По их
оценкам, сейчас рынку нужно примерно год-полтора,
чтобы прийти в равновесное состояние, пока
убежавшие вперед цены за счет инфляции и
роста доходов населения хоть в какой-то
мере не сравняются с уровнем
платежеспособности спроса реальных
покупателей. Есть основания полагать, что
при таком варианте развития ситуации
московский рынок недвижимости сможет
миновать резкой кризисной ситуации и
последующего коллапса.
Для поиска статьи используйте слова: отсутствие свободного жилья, предложения на вторичном рынке, сложности с финансированием, падение цен на зарубежную недвижимость, ограничение кредитования строительной отрасли
