Общее правило, по словам представителя одной из крупных компаний, - «чем южнее, тем дороже». В Краснодарском крае стоимость 1 га паевой земли может на порядок превышать стоимость земли на Алтае и в Оренбурге. Топ-менеджер крупного агрохолдинга говорит, что в Краснодарском крае стоимость 1 га паевой земли доходит до $1500-2000, а на Алтае составляет $20-40. По словам Бабаева, в южных регионах цена 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли достигает $5000, в Воронежской области - $700-800, в Самарской - $60-80, в Липецкой - $320.

Сотрудник одной из компаний приводит такую арифметику: из $1000, которую будущий собственник потратит на приобретение 1 га паевой земли, до собственника пая доберется $400-500, еще около $400 составят «издержки на вхождение в регион». Они, продолжает собеседник «Ведомостей», могут быть самыми разными: от зерна в мешках до безналичных переводов в офшоры. Платить ли местным чиновникам, каждая компания решает сама, но и те, кто не платит, вместе с колхозом получают «социальные обязательства» - профинансировать футбольную команду или, например, построить детский сад, говорит его коллега из другого агрохолдинга. «Выхода нет, по-другому, как правило, решить эту проблему на селе невозможно», - констатирует он.

«Рынок структурируется, на нем появляется множество посредников, в том числе и агентства недвижимости, не имеющие пока представления о специфике земли сельхозназначения, - делится наблюдениями гендиректор компании «Максима» Борис Янковский (владеет 50 000 га в Ростовской области и Краснодарском крае, до конца года планирует удвоить земельные угодья). - В результате цены иногда предлагают необоснованно высокие - 50 000-100 000 руб. за 1 га не в самом плодородном районе».

Трудности перевода

Существенную долю трат будущего собственника составят официальные. Землеустроительные работы и постановка на кадастровый учет 1 га сельхозземель обходятся, по данным Минсельхоза, в 300-500 руб., если пользоваться самым простым, картографическим методом, или 1500 руб. при инструментальном способе межевания. Цифры соответствуют действительности, подтверждает Худокормов.

По тем же данным, из всех земель, находящихся в общей долевой собственности, только 16%, или 18 млн га, выделены в натуре. В регионах денег на кадастровые работы нет, поэтому большей частью земель, находящихся в общей долевой собственности, сельхозорганизации пользуются без надлежащего оформления прав, говорится в материалах к коллегии Минсельхоза по вопросу регулирования оборота земель сельхозназначения. «70-летней бабушке, по сути, сказали: иди ищи сама свою делянку. У большинства из них нет средств, чтобы самостоятельно заплатить за кадастр и межевание», - говорит Бабаев. В результате, по его словам, часто оказывается, что паевые земли без аукциона сданы в аренду, деньги получены наличными, а потом их следы и вовсе потерялись.

«Процедура оформления земли очень сложная и долгая: в штате у меня юристов больше, чем бухгалтеров», - признается Янковский из «Максимы». Региональные отделения Федеральной регистрационной службы не справляются с потоком документов, инвестиционные решения задерживаются, а в результате снижается рентабельность, констатирует Романова-Сайдукова из «Агро-инвеста».

На рынке есть предприятия, паи которых уже собраны, земли отмежеваны и поставлены на кадастровый учет, а юрлицо очищено от долгов и других обременений, говорит Солдатов. Но таких предложений, по наблюдениям всех собеседников «Ведомостей», очень мало, а цена их в несколько раз выше.

У кого сколько

Оценить, какая доля земель сельхозназначения находится в руках профильных, аграрных инвесторов, а также какая доля сельхозземель находится под контролем иностранных компаний, практически невозможно, констатирует Винтовкин: скупка идет «огромными темпами», большинство компаний стараются не раскрывать информацию об уже собранных банках земель, непонятно, как учесть земли, находящиеся в аренде. Из-за этого статистики о реальных собственниках крупных земельных банков не существует, резюмирует он.

Из компаний, земельные банки которых «Ведомостям» удалось оценить, чемпионом является «Продимекс». По данным Винтовкина, в собственности и долгосрочной аренде у компании 570 000 га. Большую часть этих земель, говорит Винтовкин, составляют зоны свеклосеяния принадлежащих компании сахарных заводов. Худокормов отказался сообщить, сколько земель контролирует его компания. Источник, близкий к «Продимексу», данные Винтовкина не отрицает.

В обзоре по «РАВ агро про» Merrill Lynch указывает, что в сделках по приобретению земель сельхозназначения участвовала компания «Акрон» (возможно, имеется в виду приобретение контрольного пакета Московского конного завода № 1 в начале 2000-х). В меморандуме к SPO «Акрона» упоминаний о каких-либо крупных площадях сельхозземель, принадлежащих компании, нет. Сотрудник одного из инвестбанков «слышал», что владелец 71,5% «Акрона» Вячеслав Кантор контролирует больше 500 000 га земель сельхозназначения. Представитель Кантора отказался от любых комментариев по этому поводу.

По словам нескольких участников рынка, один из крупнейших банков земель в России у казахстанского «Иволга-холдинга». В России у «Иволги» около 500 000 га, знает совладелец компании «Настюша» Игорь Пинкевич (в Казахстане - не меньше 600 000 га). Компания берет под контроль крупные участки в одном регионе, рассказывает Пинкевич. «Есть общий принцип приобретения активов: в каждом регионе России и Казахстана они вытянуты с юга на север. Техника идет из одного хозяйства в другое, по очереди убирая в каждом урожай», - рассказывал гендиректор и владелец «Иволга-холдинга» Василий Розинов в интервью журналу «Агроинвестор» в прошлом году. «Василий Розинов 18 лет занимается только земледелием, он шел к такому объему [земель] все эти годы. Не надо гнаться [в объеме подконтрольных земель] за ним - это уникальный пример», - убеждает Пинкевич. Представители «Иволги» оставили вопросы «Ведомостей» без ответа.

«Разгуляй» в прошлом году первым из публичных российских агрокомпаний объявил инвестиции в землю одним из приоритетов на ближайшие годы. В мае «Разгуляй» учредил для этого специальную «дочку» - «Разгуляй-агро», на базе которой планируется консолидировать все земельные активы и развивать сельскохозяйственное направление бизнеса. По состоянию на 15 июня 2008 г. в сфере интересов группы находилось около 416 000 га: около 260 000 га - под контролем и еще около 156 000 га - в процессе оформления контроля. По словам Солдатова, в этом году земельные активы под контролем планируется довести до 600 000 га, в 2009 г. - до 670 000 га.

«Напко», говорит Бабаев, владеет примерно 200 000 га, арендует около 100 000 га и оформляет право собственности еще на 50 000 га. К концу года, ожидает Бабаев, компания доведет площади до 500 000 га. Земельные активы «Черкизово», по словам пресс-секретаря группы Марии Грачевой, гораздо скромнее: ей принадлежит 28 212 га в Тамбовской области, а также группа арендует 14 615 га в Липецкой и 5454 га в Пензенской областях. «Мы рассматриваем варианты расширения земельного банка, но конкретных планов нет», - уточняет Грачева.