Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово "ипотека".

В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей.

Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян. Как помочь тем, кто остался за чертой ипотеки? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время?

"РГ" анализирует ситуацию на жилищном рынке.

Квартира на вырост

Главный вопрос: стоит ли брать ипотечный кредит сейчас или подождать лучших времен, когда, может быть, жилье подешевеет? Вот как на него отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев: "Я бы советовал, если есть деньги, - брать. Ставки по кредиту уже сейчас 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Рост цен на жилье - 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. С другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам".

Определенные трудности на российском рынке кредитования эксперты связывают с американским ипотечным кризисом. К счастью, нам до кризиса далеко (из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на жилищном рынке те же самые. Сегодня в нашей стране около 2 процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые "черные". На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него. Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. У многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.

Снять или купить

Как же все-таки улучшить свои жилищные условия тем, кто в этом нуждается и не может позволить себе взять ипотечный кредит? Как ни странно это прозвучит, но единственную альтернативу покупке квартиры за наличный расчет сегодня эксперты видят в развитии рынка наемного жилья. Во всех странах, объясняют они, ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей.

Понятно, почему таких заемщиков в стране всего 20 процентов от всего населения. Остальные 80 процентов граждан не могут самостоятельно ни купить квартиру на свободном рынке, ни участвовать в ипотеке. На таком фоне выходом является наем жилья или государственная поддержка. Платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города все равно окажется выше, чем плата за наем - примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет. Не случайно в большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Поэтому неправильно напрямую связывать доступность жилья и ипотеку, говорит Пономарев. "Для тех категорий граждан, - поясняет эксперт, - кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства. У нас вроде бы существует механизм субсидий. В прошлом году их получили порядка 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получится 0,1 процента".

Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль застройщика, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. "Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30 процентов, - говорит Владимир Пономарев. - Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно, в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Подобный опыт уже есть у Белгорода и Москвы".

Пять вопросов эксперту

1. Возможно ли взять ипотеку на покупку загородного дома?

Для загородной недвижимости, поясняет Владимир Пономарев, очень сложно провести оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов нет, но банки не дают кредитов на приобретение загородного дома.

2. Есть у заемщика право продать "ипотечную" квартиру?

Да, но только вместе с обременением. Вы продаете свою квартиру вместе с обязательством платить по ипотечному кредиту.

3. Могут ли доходы родителей учитываться при покупке квартиры детьми?

Могут. Достаточно распространена форма, когда родители становятся поручителями. Если у них высокие доходы или есть недвижимость, допустим, квартира, которую можно было бы заложить, то в этом смысле никаких проблем не будет.

4. Существуют ли налоговые вычеты для ипотечных заемщиков?

Согласно Налоговому кодексу заемщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на покупку квартиры. При этом вычет включает сумму, потраченную на покупку квартиры (до миллиона рублей). Одно "но": потраченные деньги не удастся вернуть до тех пор, пока на руках не окажутся документы, подтверждающие право собственности на жилье.

5. Что будет, если человек, взявший ипотечный кредит, заболеет и потеряет работу?

Скорее всего, банк сначала попытается подобрать более льготные условия для заемщика. И только если ничего не получается, будет начата процедура выселения человека из квартиры.

Что касается болезни, поскольку в стандартах предоставления ипотечных кредитов есть механизм страхования жизни, то здесь ситуация проще: страховая компания в случае выявления страхового случая возьмет на себя все расходы.