Понятно, что в самих агентствах это вызывает раздражение. "Ну да, наработали клиентскую базу за счет ресурсов агентства недвижимости и ушли -- "переросли" они, мол, свою компанию,-- говорит директор агентства недвижимости "Жилищная стратегия" Антон Митрофанов.-- Кончатся клиенты -- опять придут, потом снова "перерастут". Так вот, настоящих профи, что действительно могут позволить себе работать на собственных человеческих ресурсах, крайне мало. Их единицы". С ним согласен и гендиректор ООО "Ипотек.ру" Дмитрий Овсянников: "На практике выглядит так: приходит агент в агентство недвижимости, учится работать, "тырит" из агентства клиентов, потом с ними начинает работать самостоятельно. Кто ж из "частников" признается, что его выгнали за воровство вариантов и "левые сделки"? Да, есть частные маклеры-"профи", которые действительно переросли агентство. Но дилетантов тоже хватает".

"Если частник видит рынок недвижимости как свой бизнес и не планирует с него свалить, после того как денег хапнет, то, вероятнее всего, человеку с ним будет приятно работать, и, скорее всего, более экономично,-- считает директор агентства загородной недвижимости Alekhin realty Семен Рощупкин.-- Связано это с тем, что он нарабатывает рекомендационную базу, и каждый довольный клиент -- это ходячая реклама. То же самое можно отнести и к агенту из агентства, однако, как только агент нарабатывает стабильную базу клиентов, он уходит в частники".

В результате настоящим профессионалам не нужно давать рекламу -- они имеют стабильный поток клиентов, пришедших по рекомендации,-- и прибегать к описанным выше "маленьким хитростям" им попросту нет необходимости.

Вторым моментом, позволяющим частным маклерам (настоящим профессионалам, естественно) противостоять агентствам недвижимости, является то, что они вынуждены сохранять чистоту своей репутации. "Много ли сотрудников агентств недвижимости оформлены на работу официально? -- спрашивает на своем сайте elreal.ru Наталья Владимирова, зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя, объясняя посетителям то, почему она не стыдится называться частным маклером.-- В один прекрасный день подобный случайный сотрудник, не оформленный на работу официально, исчезнет, и что делать дальше? С кого спросить? Агентство от него может быстренько откреститься... Мне, как частному маклеру, так не спрятаться, да и не требуется скрываться: персональная ответственность жестко дисциплинирует; нареканий нет; работа по рекомендациям довольных клиентов, иначе кушать будет не на что..."

С ней согласен и Алексей Алешко, работающий в сфере аренды жилой недвижимости с 1993 года. "Попробуйте позвонить практически в любое агентство недвижимости и, подражая манере речи Равшана из "Наша Russia", сказать, что вы хотите устроиться к ним работать,-- говорит он.-- В большинстве случаев вам предложат выходить на работу. И таких равшанов и джумшутов в агентствах недвижимости масса, они знают только то, что им быстро рассказал менеджер. Естественно, что ни довольных клиентов, ни рекомендаций от них у равшанов никогда не будет. Поэтому поток клиентов им обеспечивает реклама. Я же схалтурить просто не имею права, поскольку рекомендации довольных клиентов -- основа моего бизнеса".

Однако следует отметить и то, что в некоторых агентствах, особенно в не очень крупных, к подбору кадров подходят очень тщательно. "Текучка кадров в агентстве -- это проблемы конкретной фирмы,-- говорит Дмитрий Овсянников.-- Например, у меня на фирме никакой текучки нет. Или человек уже в первую неделю работы понимает, что это "не его", или работает годами. Текучка кадров происходит отчасти из-за недостатка вариантов у отдельно взятого агента -- если агент загружен работой по самое "не могу", то думать о смене работы не приходится".

"По аренде жилья (в частности, аренде коттеджей) мне намного приятнее работать с частниками,-- признается Семен Рощупкин.-- Все, с кем я лично сталкивался, умеют говорить (а что еще важнее, умеют молчать), опрятно выглядят и следят за своим имиджем".

Третий момент, благодаря которому доля частников на рынке так велика,-- это персональный подход к клиенту. "Когда человек хочет снять квартиру, он звонит в агентство и подробно объясняет свои требования,-- рассказывает Алексей Алешко.-- Например, что ему нужна двухкомнатная квартира, скажем, в Выхино, обязательно в новом доме, с хорошим ремонтом, но вообще без мебели. Агент на телефоне записывает эту информацию так: "Двушка в Выхино, семья из четырех человек, граждане РФ". Потом эта информация передается менеджеру, а менеджер отдает эту информацию одному, а то и нескольким агентам. Получается обычный испорченный телефон. Агенты начинают звонить клиенту и предлагать абсолютно не устраивающие его варианты - в хрущевках, с кучей мебели, иногда в соседних с Выхино районах". Частные маклеры же с клиентом как правило ведут "штучную" работу.

Надежность сделки

Что касается каких-либо гарантий сделки со стороны риэлтеров, то тут ситуация в разных секторах рынка недвижимости отличается. На вторичном рынке купли-продажи ни один риэлтер ни за что не отвечает: ни агентство недвижимости, убеждающее до сделки клиента в том, что "у нас солидная фирма, на которую можно положиться", ни частные маклеры, которые -- опять же до сделки -- демонстрируют клиентам свое свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Они упирают на то, что сделка с ИП более надежна, поскольку по Гражданскому кодексу индивидуальный предприниматель несет ответственность всем своим имуществом, а ООО -- лишь уставным капиталом. В реальности никто на себя никакой ответственности не берет: договора предусматривают лишь информационное обслуживание клиента. В принципе это логично, поскольку и государственные органы, которые заверяют своей печатью документы, свидетельствующие о том, что квартира "чистая", не несут никакой ответственности в случае, если все же оказалось, что квартира "проблемная", а риэлтеры проверяют квартиру, опираясь на эти документы. Однако рекламные заявления риэлтеров о "гарантиях" сделки не позволяют в этом случае искренне посочувствовать им -- ведь они-то прекрасно знают, что никаких реальных гарантий нет, но, тем не менее, вводят в заблуждение клиентов.

Хотя так поступают не все -- для некоторых риэлтеров чистая совесть важнее прибыли. "Наличие ИП, отвечающего своим имуществом, никак не будет гарантией клиенту, так как никто -- ни частник, ни агентство,-- никакой ответственности за последствия сделки не несут,-- честно говорит Антон Митрофанов.-- Для этого есть титульное страхование, хотя и оно тоже весьма относительно".

На рынке аренды жилой недвижимости ситуация с "гарантиями" другая. "Если у моего клиента возникли проблемы, он в первую очередь звонит мне, так как знает, что я их решу, а не самоустранюсь,-- говорит Алексей Алешко.-- Ведь через некоторое время арендатор будет снова искать квартиру, а владелец квартиры -- арендаторов. И они снова обратятся ко мне. Поэтому если мой клиент из-за возникших у него проблем с хозяевами вынужден будет съехать с квартиры, он получит назад потраченные деньги -- это окупится, только позже. Аналогично защищаю я и хозяина". Так, конечно, поступают не все частные маклеры. Но в случае с крупным агентством можно быть практически на 100% уверенным, что после завершения сделки вы останетесь один на один с возможными проблемами и никто не будет исполнять данные на словах обязательства.

Частный маклер или агентство?

Конечно, главный критерий при выборе риэлтера -- это его профессионализм. Поэтому советовать обращаться к частным маклерам или, наоборот, в агентства недвижимости, нет смысла: и там и там есть как профессионалы высокого класса, так и случайные люди. Эффективнее всего проблема выбора риэлтера решается с помощью рекомендаций друзей и знакомых -- причем желательно, чтобы вам назвали конкретного человека, а не просто агентство, в котором он работает.

"Для клиента разницы в работе с частником или с агентством недвижимости в принципе нет,-- говорит Семен Рощупкин.-- Что среди частников, что среди агентов из именитых агентств придурков хватает. Также и суперпрофи есть и с той, и с другой стороны. Во всех баталиях на тему "частный маклер или агентство" всегда присутствует один аргумент, что частник -- это нелегально работающий человек, а агентство -- абсолютно законная организация. Однако во многих ли агентствах официально устроены все сотрудники? Все ли они получают оклады, пусть минимальные? Вся ли комиссия проводится "в белую"? Давайте не будем всех ровнять под одну гребенку -- и там и там есть люди, которые работают законно и дорожат своей репутацией".

По оценке Дмитрия Овсянникова и Натальи Владимировой, на вторичном рынке купли-продажи недвижимости частных маклеров, которые работают законно и зарегистрированы как индивидуальные предприниматели, около 10%. На рынке аренды таковых, по мнению Алексея Алешко, около 30%. Хотя регистрация в качестве ИП не сложна, стоит поинтересоваться ее наличием у частного маклера: это может дать хоть какое-то представление о том, насколько серьезно человек занимается этим бизнесом.