Однако эксперты призывают не обольщаться, называя стагнацию временным состоянием рынка, которое к тому же пойдет ему на пользу и стимулирует рост.

Две тенденции - снижение числа платежеспособных покупателей и уменьшение предложения на рынке, - существуя параллельно, позволяют сегодня удерживать хрупкое ценовое равновесие

Летом, когда цены на квадратные метры прекратили хоть сколько-нибудь убедительный рост, многие кивали на сезонный фактор. Но, впрочем, уже тогда было ясно, что дело не только в летнем затишье. Финансовый мировой кризис пусть с запозданием, но добрался и до российского рынка недвижимости. И хотя его доходность все еще остается более высокой по сравнению с рынками западными, панически настроенные инвесторы дело свое сделали. "Если вначале, когда финансовый кризис затронул Россию, банки продавали акции как самые рисковые активы, то сегодня они начинают продавать более надежные, такие, как недвижимость, облигации", - констатирует главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин. Действительно, последние 2-3 месяца наблюдается отток инвестиций с рынка девелопмента и падение на 15-25 процентов акций компаний, занимающихся недвижимостью, подтверждает аналитик ИК "Брокеркредитсервис" Татьяна Бобровская.

Инвесторы, выходит, дрогнули еще в середине лета. Теперь, когда общая неблагоприятная экономическая ситуация усугубилась политической, надо ожидать, что как минимум западные инвесторы и вовсе покинут наш рынок. Нет, оговариваются аналитики, интерес к девелопменту устойчив. И в ближайшем будущем стоит ожидать роста рынка. Откуда такая уверенность? Ведь все говорит, на первый взгляд, об обратном.

"Сложная политическая ситуация, несомненно, отразится на рынке не лучшим образом, - рассуждает Григорий Печерский, вице-президент компании ADG Group. - Сейчас многие иностранные банки и так практически приостановили финансирование проектов в России, а, учитывая консервативность большинства западных инвесторов, можно говорить о дальнейшем усугублении ситуации. Отечественные банки настроены не столь критично, однако их реакцией на кризис стало изменение требований к заемщикам в плане необходимого акционерного финансирования, роста стоимости заемных средств". Последнее, как мы уже писали, привело к ряду технических дефолтов прошедшим летом - некоторые стройкомпании не смогли вовремя расплатиться по долгам. Но на самом деле проблемы возникли практически у всех столичных и региональных девелоперов, работающих в сегментах жилья и коммерческой недвижимости. "Рынок заемного финансирования существенно пострадал, что привело к заметному замедлению темпов реализации проектов, - отмечает Григорий Печерский. - Большинство из них выйдут на рынок как минимум с полугодовым опозданием, а некоторые заморожены до лучших времен".

Усложняет ситуацию проблема с ипотекой. Как признают участники рынка, никого не должно обманывать то, что по ипотеке у нас проходит минимальное число сделок - по разным оценкам, от 10 до 15 процентов. Подвох в том, что на отечественном рынке львиная доля сделок (порядка 80 процентов) идет по "альтернативе", то есть по обычному обмену и даже не всегда с доплатой. Оставшиеся 20 процентов - сделки, где участвуют реальные деньги, две трети из них - с привлечением ипотеки. И сокращение числа ипотечных сделок должно было неминуемо привести как минимум к торможению рынка. Поэтому, когда за полгода еженедельный прирост цен на московское жилье снизился в 7,5 раза ( с 1,5 процента до 0,2), эксперты четко связали это с уменьшением количества выданных кредитов.

Не будем повторять тезис о том, что при нынешних ценах на столичную недвижимость платежеспособных покупателей практически не осталось. Москва, где еще недавно происходило 85 процентов всех сделок на российском рынке жилья, уже давно уступила лидерство - теперь здесь заключается не более 5 процентов сделок. А по темпам роста цен на жилые метры столица занимает лишь 8 место. Все кризисы, как известно, начинаются именно в столицах.

Трудно вроде бы спорить, что у рынка недвижимости все же случился "инсульт" - он замер, и давление многих внешних и внутренних факторов, кажется, изменяет состояние больного в худшую сторону.

Однако эксперты с этим не соглашаются. Каковы их аргументы? "В ближайшем будущем мы ожидаем стабилизацию или даже стагнацию длительностью до полугода, - считает руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ - Недвижимость" Дмитрий Таганов. - Возможно даже, она будет сопровождаться некоторым снижением реальных цен сделки в пределах 5-10 процентов, правда, рекламные цены (указываются в объявлениях, и по ним делают выводы большинство аналитиков) все равно будут сохраняться на прежнем уровне". Гендиректор ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" Андрей Шишкин тоже утверждает, что слухи о полном коллапсе сильно преувеличены: крупные российские финансовые институты продолжают инвестировать в девелоперские проекты, наращивая свой кредитный портфель. "И все большую актуальность имеет диверсификация таких вложений, - говорит он, - в частности, банки сосредоточили свое внимание на региональных проектах, где доходность сохраняет тенденцию к значительному росту". Например, его компания недавно заключила соглашения со Сбербанком на сумму около 8 миллиардов рублей и компанией "Ренессанс Капитал" на 5 миллиардов об инвестициях в девелопмент жилой недвижимости на территории Ханты-Мансийского автономного округа. Не верят девелоперы и в то, что из страны уйдут иностранные фонды. "Западные инвесторы никуда из России не уйдут. С развивающихся рынков уходят только интриганы и импотенты. Наши западные партнеры, как принято называть представителей европейского бизнеса, не для того строят заводы и оптимизируют логистику, развивают дистрибуторские сети и отлаживают сбыт, чтобы вот так взять и покинуть страну, которая обладает уникальным экономическим потенциалом. От 150 миллионов человек потребителей никто еще добровольно не отказывался", - уверен маркетолог УК "Финансы и Недвижимость" Алексей Устинов. Он считает, что рынок недвижимости настолько не насыщен, что до его глобальной стабилизации еще слишком далеко.

Другое дело, что в условиях ограниченности доступа к финансам девелоперам и строителям придется сильно пересмотреть свои стратегии. "Компании будут оптимизировать свою деятельность", - говорит управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция" Иван Романов. Путей оптимизации сколько угодно. Важен результат процесса: с рынка неизбежно уйдут спекулятивные игроки, мелкие и непрофильные компании, которых раньше привлекала высокая маржа. Постепенно исчезнут компании одного проекта, а также те, для которых этот сектор является развивающимся. Крупные компании, конечно, останутся и будут работать. У них есть своя "подушка", смягчающая тяжелые времена: высоченная маржа, которая позволяет компенсировать затраты на подорожавшие кредиты. Даже без повышения цен на квадратные метры - надо лишь умерить собственные аппетиты.

Кроме того, отмечают эксперты, дефицит предложения, который ощущается все острее и связан как с отсутствием свободных площадок, так и с временным торможением многих проектов, тоже не даст рынку упасть. И этот фактор во многом компенсирует проблему уменьшения спроса - возникает статус-кво.