Застой перед падением?

- Оказал ли ипотечный кризис влияние на развитие жилищного строительства в регионе?

Галина Миронова: - С самого первого дня работы агентства мы понимали, что без строительства жилья не будет развития ипотеки, так как вторичный рынок ограничен. Поэтому агентство выступало на строительном рынке как инвестор. Важнейшим проектом в этой сфере стали облигационные займы: первый - в 2004 году и второй, на 1 млрд руб., - в 2006 году. Полученные от размещения облигаций деньги были инвестированы в жилищное строительство. В частности, пяти коттеджей и 40 таун-хаусов в городе-спутнике Лесная Поляна. В прошлом году мы выиграли тендер на застройку большой площадки в Новоильинском микрорайоне Новокузнецка. Там мы начали строительство 18 жилых десятиэтажных блок-секций общей площадью около 50 тыс. кв. м. То есть теперь мы сами строим то жилье, которое, как мы думаем, будет востребовано по федеральной ипотечной программе. Если раньше мы зависели от стоимости квадратного метра, которую предлагали застройщики, то сейчас сами утверждаем проектно-сметную стоимость и устанавливаем цены.

Татьяна Кубасова: - В нашем регионе на первичном рынке жилья уже наблюдается некоторый застой, происходит изменение цен. Темпы роста долевого строительства постепенно замедляются. В Иркутске это связано со многими факторами: во-первых, уже выбраны все возможные площадки (возможности для точечной застройки исчерпаны), во-вторых, платежеспособная группа населения значительно уменьшилась, а кредиты стали дороже. О том, что строительство притормаживается, открыто в прессе предупреждают и сами строители. Началось снижение цен на долевое строительство, причем негласное. В рекламе и прайсах цены указываются на уровне 50-55 тыс. руб. за 1 кв. м. Но при продаже конкретной квартирц предлагается скидка в 100-500 тыс. руб. Кризис строительной отрасли зреет сейчас не только в Иркутске, но и во многих других городах и регионах. Цены были слишком завышены, начался откат. В Братске тоже произошло снижение цен более чем на 20%, потому что спрос на дорогие квартиры ограничен. Наиболее масштабный проект на текущий момент реализуется в Иркутске и носит название "Жилой комплекс "Иннокентьевская слобода". Спрос на этот проект значительно превышает предложение: на 683 квартиры подали заявки 2702 человека.

Александр Буянов: - На текущий момент очевидно почти полное отсутствие спроса и затоваривание рынка жильем. Строители в Томске испытывают колоссальные финансовые проблемы, потому что основным источником пополнения средств у них были продажи. Только некоторые, самые крупные, компании имеют возможность кредитоваться в банках. До какого момента, насколько долгой будет эта рецессия, на какой срок хватит прочности у строительных компаний - это уже другой вопрос. Пока все еще живут по инерции, и большинство объектов продолжает строиться, но процесс пошел вспять - началось неформальное снижение цен. Прямо об этом никто не заявляет, но все больше компаний предлагают бонусы в виде отделки квартиры "по той же цене квадратного метра", или шесть квадратных метров бесплатно: при средней площади квартиры в 60 кв. м получается скидка в 10% от цены. Однако у региональных строителей запас прочности очень маленький, как раз в районе 10%. так как рентабельность их бизнеса несопоставима с Москвой. Дальше идут убытки и заморозка проекта. На окраинах Санкт-Петербурга уже были такие прецеденты. Как показывает практика, питерская ситуация с небольшим временным лагом повторяется в регионах.

Владимир Компанейщиков: - Не вижу большой радости в том, что цены упадут, ни с точки зрения ипотечного, ни с точки зрения строительного рынка. На мой взгляд, основная проблема в том, что под развитием жилищного строительства понималось увеличение количества построенного, а не проданного жилья. Вилка расхождения предложения и спроса опасна, и сейчас мы пожинаем плоды такой политики - на фоне падения спроса значительное увеличение предложения привело к затовариванию рынка. Как следствие, кризис продаж для значительной части застройщиков грозит банкротством со всеми негативными социальными последствиями. Оценка этих рисков со стороны банковской системы не позволит поддерживать строителей кредитными ресурсами. Крупные отечественные банки и банки с иностранным капиталом уже получили установку, что рынок девелопмента и жилищного строительства крайне рискованный. Если крупные компании еще могут перехватить ресурсы на Западе, то для региональных все выглядит очень печально. Думаю, что те регионы, которые по темпам прироста жилищного строительства были среди лидеров, сейчас находятся в худшем положении сточки зрения перспектив развития рынка жилищного строительства. Еще одна проблема: большинство застройщиков в регионах никогда не составляло четких бизнес-планов. Все исходили из предположения, что объем продаж сохранится, а цены на продаваемые квартиры увеличатся. Кроме того, зачастую вся маржа, вырученная строителями, практически сразу направлялась на другие объекты, и у компаний сейчас практически нет подушки ликвидности, а приток денег от продаж резко сократился. Это может привести к большой волне банкротств, что вряд ли обрадует инвесторов, вложивших свои средства в эти квартиры.

Валерий Сморгун: - В Алтайском крае ипотека по долевому жилищному строительству развита слабо. Однако мы наблюдаем остановку вторичного рынка. Частично это произошло потому, что люди начали соизмерять свои возможности с выплатами по кредитам, а частично - потому что на этом рынке стало невыгодно спекулировать. Раньше люди рассчитывали заработать на росте цен или надеялись на дефолт, который поможет рассчитаться за квартиру. Сейчас стоимость квадратного метра находится на уровне 47-50 тыс. рублей за кв. метр. Примерно на 20% упали в цене комнаты и жилые помещения, так как получить кредит на их покупку стало практически невозможно.

Алексей Струков: - В Новосибирске на вторичном рынке также появилось больше предложений готового жилья, а на строительном наступила стагнация, которая будет сохраняться до тех пор, пока 75-90% квартир на вторичном рынке не будет выкуплено. Только после этого граждане начнут обращать внимание на новое жилье, в которое еще нужно дополнительно вкладывать деньги. Эта ситуация ударит по вводимым в эксплуатацию и строящимся домам. По моим прогнозам, в начале 2009 года относительно 2007 года цены на квартиры в городе упадут на 30%. На сегодня на 18% уже упали. А впереди еще октябрь!

"Выстрелила" спекуляция

- Повлиял ли ипотечный кризис на рост просрочки по жилищным кредитам?

Галина Миронова: - Пока ипотека была новинкой, люди еще к ней не привыкли, не могли правильно рассчитать свои силы, главной проблемой считалось получить кредит, купить новую квартиру. И, к сожалению, мало кто думал о том, как он будет расплачиваться. Кредиторы тоже считали, что нужно давать как можно больше ссуд, и зачастую невнимательно следили за тем, кому эти деньги достаются, сможет ли человек рассчитываться по долгам. Итогом этих ошибок как со стороны кредиторов, так и со стороны граждан стал рост числа неплательщиков, который мы сегодня наблюдаем. Еще два года назад, когда проблема неплатежей только зарождалась, мы уже предвидели такое развитие событий и заключили договор с коллекторским агентством, которое сегодня уже накопило определенный опыт работы в сфере работы с проблемными закладными. Сегодня уже к нам приезжают перенимать опыт из других регионов, что подтверждает: эта система в Кузбассе работает. Но главное - изменилось отношение к ипотечным кредитам, как со стороны банков и организаций, так и со стороны граждан. Кредиторы уже внимательнее относятся к первичному андеррайтингу, требуют больше документов, подтверждающих доход заемщика, его платежеспособность. Многие граждане уже получили опыт кредитования - например, приобретали бытовую технику или автомобиль, и теперь более взвешенно оценивают свои возможности, когда берут квартиру в ипотеку.